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《房叔问答》第293期
主理人：房叔
@粉丝：
房叔，又来麻烦您了，之前新房保利天汇摇号的时候咨询过您，您的专业意见在过去为我们决策新房保利天汇的摇号提供了关键指导，最后也是顺利的摇到并住了有一年有余了。
目前，我们家里还有一套官河锦庭73方的房子在出租，小孩在官河对应的春晖小学上三年级，考虑到春晖小学对应的初中学区并不尽如人意。想卖了其中的一套房子，置换成高新实验或则杭州中学的学区房。
现在有两个方案，方案1：卖保利天汇139方，初步了解价格整体上和购买时价格一致；方案2：卖官河锦庭，然而，官河锦庭的房价近期经历了一段下行期，与市场高点相比已有下降，这让我们感到有些为难。
从您专业的角度来考虑，是置换哪一套比较好，或则有更好的建议可以给到我们，感谢房叔！
相对而言，还是天汇好一些；尤其官河锦庭的小户型，相比天汇的139更弱一些。天汇整体品质还算可以，便利性也不错，只是容积率稍高一些，只要楼幢楼层不差，建议保留天汇。整体房价都回落了不少，比高点肯定差距很大了，但不太影响横向置换；目前政策频出市场热度有所提升，建议抓住这个窗口期出掉官河，后续只要时间允许，耐心点淘高新实验或者杭州中学的学区房；整体市场并没有反弹的经济基础，尤其老房子，政策效应过后基本还是会回复平静。@粉丝：
你好，老师，目前刚卖了舟山的房子，手头有200万左右资金，想投资或者后续考虑合并改善，是全款买石桥的万泰新语，丁桥89方等房子比较好？还是贷款100多万买笕桥的浅草名苑150多平改善比较好？或者其他有更适合投资保值或改善的区域房子推荐？
目前杭州市场虽然在政策引导下热度有所上升，但主要在核心板块，近郊板块，高热时期的交付高峰都还没有过去，投资保值为主的诉求，类似石桥、丁桥这样板块的早期产品并没有明确见底，目前都不建议着急入手，早些年的浅草名苑同样不建议。建议可以耐心观望一下，至少等市场相对明确见底再考虑不迟。相对稳妥的新房，可以考虑优先摇号，预算低一些的话，譬如万科云谷TOD项目、建杭白洋TOD项目；预算高一些的话，运河新城滨运锦绣里、平安桥滨江项目的中小户型、云湖之城等，可以考虑摇号。
@粉丝：
房叔，请问下县城拆迁的那种房子今年卖掉合适，还是明年卖掉合适呢？前后都是学校，就是想要买的人多，就是都要便宜的，我们卖的想要卖高一些。
普通县城的安置房，没有太大的保留价值，即使有学区支撑。建议趁最近政策频出的窗口期，还是尽早卖掉吧，这类产品至少想跑赢资金成本是奢望，无非根据看房热度情况把握一下价格。等这一轮经济挺住、复苏，房地产市场稳住回暖后的下半场，也没普通县城什么事儿，基本是核心城市化的趋势。建议尽早出，正向置换或适当持现。@粉丝：
房叔，您好！请教个问题，我在河滨之城水澜轩和杭与城（预计年底交付）各有一套房子，您觉得未来哪套会更有保值和升值潜力？如果要卖一套的话，您建议卖哪套？不考虑居住、工作、上学等其他因素。
相对而言，水澜轩会稳一些。云城本身是中长线板块，按照目前的整体经济形势和房产市场后续供应预判，短期会更难一些，短期不仅后续交付压力较大，而且产品迭代明显的新房供应量也大；中长线则需要耐心等待后续产业的导入。而水澜轩，只要余杭教育不跟主城打通，蒋村区域教育高地的地位就会一直存在，这也是蒋村房产价值非常重要的组成部分，即使你本身没有学区诉求，相对会稳一些。建议等交付先出杭与城，鉴于交付量和当初摇号时期市场尚热，考虑第一时间出。
@粉丝：
房叔你好，逐字逐句认真拜读了你的政治局会议解读、杭州放开限价解读，而且看了不止一遍。包括后面几篇推文也都认真拜读了。
总的感觉已经说得非常清楚了，之前也一直蹲你的直播和问答，讲得非常有道理。内心也感觉你的结论是对的，这个应该是市场曙光，可能真的需要经济完全恢复了，房产才会好。短期杭州好板块的好房子可能会好一些，但也需要经济真的好起来了，杭州工作机会更多，赚钱效应更多了，才会真的回暖。
但可能是自己实际情况的原因吧，心理上总还是有一些希冀，所以今天又来提问了，主要是有三个问题：
1.为什么政策支持，股市就很快起来了，但房产却不能像股市一样迅速反应，迅速起来？会不会也有一点可能，等大家反应过来，或者说有信心了，房产也会像股市一样起来呢？
2.假如不能，还是按你的结论走，杭州可能会出现的底，会在什么时候？或者说大概会在什么时候？
3.我自己和家人现在手上的房子：一套江明月朗园183方刚刚交付，好楼层好楼幢；一套139方的望涛月明已经交付，也是好楼幢好楼层；一套杭与城196方低楼层；还有一套临安麓语湖苑已经亏得没有人样了；另外一套文教区大户型自住，不会出售，两个娃都还小都在读书；
现在的问题是必须卖掉房子，手上快没有现金了，收入影响也较大；方案是两个，麓语湖苑看你的意思没啥希望是肯定割掉了，另外选择，要不卖掉江明月朗园，保另外两套，要不卖掉另外两套保江明月朗园；心理想的是江明月朗园好一点，但卖掉后不能一个娃一套了，另外还有一个要紧问题是望涛月明已经要亏了有点舍不得，杭与城恐怕也可能有这个问题，江明月朗园也有很多挂出来但至少不会亏；该怎么选择？
重复一下几个相关结论：强烈曙光，是曙光；是加速临近底部；杭州会比较快；目前依然需要控制杠杆、优化资产；目前依然是以劣换优、地方换核心、正向置换的窗口，还会持续；耐心等待供需平衡，真正见底的信号到来；限价放开后杭州房价面临重塑，主要指的是核心区，随着限价红利消失、新增供应不再成为次新的被刺，以及后续基本会出现地王带动效应，核心区、核心板块优质次新会有所反弹，但预计幅度有限，一是大部分这类次新都有高热时期产品配置局限，二是核心区供应量预计会增长，三是经济和人口吸附能力并不支持市场持续反弹；近郊粉盘类板块，市场热度会有所上升，但价格反弹很难，后市供应量预计也会增加；远郊市场，依然磨底状态。第一个问题，我们的房子和我们的股市有本质不同。我们的房子还是居住功能为主，兼有金融属性，金融属性也带来一部分的投资或者投机需求，其中价值投资为主，历史上真正出现短线投机的机会也就两轮暴涨，而期房销售也决定了这个短线也基本需要两三年，也就是说短期要出现赚钱效应是很难的，尤其是这一轮高点下来之后的信心暴击，要修复就更难了；何况连顶层定调都明确说了“供需新形势”、“止跌回稳”；另外还有重要原因就是总量能级差异很大；所以，不可能像股市一样V形反转。而我们的股市，至少目前阶段，依然是价值投资为辅，投机为主，只要看那些经常出现的垃圾股暴走就可见一斑；总量相对房产较小也容易起势；起势还非常容易带来短线赚钱效应，信心修复也就相对容易；而且这个短线可以短到“天”。关于楼市，这次顶层定调的最重要关键词“止跌回稳”要牢记心头。第二个问题，你一直蹲我的直播和问答，应该清楚我反复唠叨的“供需平衡”，这也是这次顶层定调的第二个关键词。正视房地产市场供求关系已发生重大变化的客观事实，进一步优化供给端政策，促进房地产市场供求平衡。杭州市场的供需平衡，需要在控制新增商品房供应的情况下，耐心等待高热时期投资比例较高的交付高峰过去，并得到相当市场消化的情况下，再有经济面的支持，才是见底回稳的时候。今年、明年都是上述的“交付高峰”，高峰过后还有消化过程，见底回稳也有过程，也会从中心向外围发散；何况无论财政需求还是经济就业需求，预期核心区、热门粉盘板块后市供应量基本会明显加大，因此不能对短期回暖乃至反弹，抱有太大期望。第三个问题，结合见底回稳从中心向外围发散的结论，建议坚定保核心资产、保值优先原则，撇除“是否亏损”、“一孩一套”等心理上的干扰因素，留江明月朗园，出望涛月明，待交付后出杭与城，麓语湖苑则更不用说必须坚决出掉，抓住最近政策频出市场躁动的窗口期。我一直强调往前看，不要拿是赚还是亏来作为是否该出的判断依据。
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文/房叔 编辑/辉
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直播时间：每周二19:00-20:00
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| 楼盘名 | 面积 | | |
未科 | 云湖之城 | 105-176 | 36100 | 224 |
之江 | 云涌之江 | 108-140 | 37500 | 178 |
钱江新城 | 潮语映月轩 | 158-188 | 52000 | 107 |
桃源 | 云栖上宸 | 104-129 | 34000 | 100 |
临安 | 平峰晓庐 | 180-214 | 27910 | 28 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
运河新城 | 滨运锦绣里 | 110-171 | 38960 | 10.21 |
金沙湖 | 金沙御湖境 | 208 | 39663 | 10.20 |
笕桥 | 武珹云府 | 100-164 | 41884 | 10.20 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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