一文说清10w亿、通胀、房价变化、涨利率 | 房叔说976

“10w亿”如期而至，股市继续燥热，中央兜底，通胀来啦，多地上调利率，房价要大涨，亚运村带头了。

以上是笔者这几天听到最多的字眼，相信也是挑动读者和市场情绪最多的一些词汇，串在一起合成了大戏。

一周伊始，对咨询的读者逐句解释太麻烦，也不想理会最近冒出来的“投资客”和“隐形中介”在评论区作妖，就做个“翻译机”，把财政部说的解码成人话，说给你听。

今日推文，一文说清10w亿、通胀、房价变化、涨利率。

▲西湖日出 by 辉

首先，介绍一下背景知识，地方发展要借债抵押，有显性债和隐性债两种，显性债是中央根据地方的盈利能力定下限额的债务；

但是，显然当期能力和我国常年7、8个点GDP的发展目标之间存在“鸿沟”，所以需要扩大债务规模，借未来的非明面上的钱补充发展的项目需要；

爹给儿子定发展目标和一定的本金，本金不够，于是儿子生了孙子，通过孙子借钱记在孙子账上补差额，等到资产价格上升，抵押品价值上升，债务稀释。

记在儿子账上的隐形债构成为4项：

▲4项隐形债from wind

1、地方隐性债务产生的债务。主要就是城投债，基本是隐形债的50%以上，城市基础设施、城市公共服务项目、产业园项目等等基本都靠这个。

2、PPP项目即一般指政府和社会资本合作模式产生的债务。比如城际间、区间的路隧轨、市政工程、生态工程、代建工程等等，总体来说除了合作模式，和城投干的事差不多，更强调高效率、社会资本、跨区域等特点；

3、一般国企产生的债务。即公营事业运营，典型的公交车运营亏钱、医师公的薪水、投资不慎、坏账等等；

4、政府购买棚改余额，跟棚改相关的拆改养有专项债。比如和社会资本合作老破小装个电梯可以走这个路径向上要钱，单开一列预算属于“购买”。

在08年的4w亿后，隐性债茁壮成长、越滚越大，于是2015年新《预算法》出台，地方不再允许以“非官方”渠道借债或提供担保，剥离融资平台政府融资职能；

自此，前后开启4轮化债，这次是第四轮的加码，原本目标在2028年实现“隐形债化债”，总量是12w亿。

概念厘清：普通再融资债是用于偿还到期地方政府债券本金；特殊再融资债是偿还还未到期的存量债务；2023年10月，发明特殊新增专项债，专门化债的债，不计入财政预算。

▲太子湾风车 by 辉

有了背景知识，上周五财政部在中常会之后披露的数字，读者就能听懂了。

1、2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。

化债债务总额12w亿，原本2028年要搞定，原价原利率原合同偿还，只是时间展一展，于是这一部分不涉及“债务置换”，于是12-2=10w亿，也就是市场上一直听到的10w亿的由来。

为什么这2w亿不置换，如下图，因为城投债在2029后量不多了，前几年尤其内陆地区借不动了新增得少。

▲from wind

2、从2024年开始，连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

儿子和孙子借无可借甚至拖欠工资、乱罚滥押，节衣缩食但债务却越滚越多，于是名为财爸的老爹出手了，向儿子借低息债，去置换高息的老债，每年8k亿，五年。

3、本次全国人大常委会批准6万亿元债务限额，分三年，每年2w亿。

财爸把“显性债”的限额提高，允许儿子多借显性债，先去还高息债或者高息债的利息。

上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额将从14.3万亿元大幅至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。

所以，这本质是一次“隐性债务”显性化的置换操作。给儿子一个5年窗口，把从孙子借的钱换成借爸爸的，依旧记在儿子名下，这样做的好处：

一来可以低息换高息，当年都是4-6利率这么借，如今1-2的票面利率，省下6000多亿的利息；

二来好监管，别再为了向爸爸现眼，通过孙子做不切实际的项目。

三来给地方发展缓口气，儿孙绑一起，欠社会资本、银行的钱，总不如欠爸爸的钱安心，给5年机会，好好发展经济，在这个化债周期里让增长的动能超过还债的利息，时间久了自然就能盘活。

▲涌金门 by 辉

通胀问题:这是通胀、发大水吗？

蓝部长明确表示：不增加政府债务总体负担，不改变地方偿债责任。

▲表述详见如图中央政府官网说明

《说明》明明白白，该地方还地方还，借债的主体还是儿子，不是“财爸”，所以这叫“置换”，不是“新增”也不是“兜底”，这是财政纪律。

另一方面，从源头说，本次财爸用于置换的债来自于“国债”，动用市场存量货币而来，M2不会增长。

什么叫“市场存量货币”，银行存的钱、降低的存款利率、社会投资、险资收入等等；

人话，不是不借钱不消费不扩张吗？那就直白一点，居民、企业、投资机构放银行存款利息少的钱，腾挪变成帮地方化债省的6000多亿。

再看一步，就算当作印钱，国债不通过存量货币，就当通过央行超发10w亿，财爸直接买（现实不允许一级市场交易），占当前M2的3%左右，还要分3-5年，当年让楼市津津乐道的4w亿，占10%；

至于还本金让人轻装上阵也不现实，去年，前财政部部长楼继伟之前在《比较》杂志上发布文章，预计地方隐形债务债务在30-50w亿，意味着政策化债将是个长期工程，未来几年还会不停有措施。

再看一步，09年以前，中国居民收入增速中位数大于GDP增速，有普遍通胀的条件，因为你能借、有信心还、银行敢借。

▲新新饭店 by 辉

接着，我们看房价，注意，这里的房价指“整体价格”，单一小区和板块的涨价不叫“杭州房价涨了”。

基础公式，货币量方程式又叫费学方程，MV=PT；M是指货币总量，V是指货币流通速度，P是指商品的平均价格，T是指总交易商品量；P指代房价=MV/T。

已知M2在这次10万亿的置换中不变，M不变；V目前除食品价格外CPI<0即通缩，即货币流通速度变小；在T，房子的库存交易总量依旧高企、二手成交量刚刚爬起来两个月的时候，商品价格P如何变化？

想要房价P高，需要M增多、V变大、T变小，说人话，多投放新增货币、企业居民多借多花、库存房子少下去。

那么，这个症结在哪个值，答：V。供应端M不缺钱，需求侧只有借的动花的多，货币流通速度V会变大，同时，配合地方少供应一些地T减少，共同作用，于是房价整体提高。

即量在价前。

那么亚运村、奥体等板块为什么涨价，因为稀缺土地的总可供交易量T是定值，出于政策情绪，奥体、亚运村的近一月低价房源被扫货，T变小，MV不变，于是P变大。

说人话，稀缺的地就这么点，交付一个月都大把破发了观望，现在“情绪”来慌了，亚运村还是很有性价比，便宜的房源卖完了，剩下就是贵的，想买？涨价。

即板块价值的分化。

化债的意义是什么，化在“地方发展能力”，以亲儿子作为主体用时间换出发展空间，地方好了，你的工资、就业预期稳住了，你敢花敢借了，V就变大了，MV放大，买房子多了，资产价格P就稳住了，“止跌——回稳”。

即发展的问题发展解决。

那如何规避发展中带来的市场投机？

答：一方面置换债务形成强监管，二方面笔者专门打给银行询问了“利率”的事项，近期广州、南京、杭州、苏州等多地贷款利率回升，基本可以明确是来自“顶层”，即央行自上而下的强管控。

给一颗枣留一个大棒，以杭州举例，在地价预期明确要涨时，提高利率给信号，类似锦绣公馆这种8w级的房子，想炒可以，掂量掂量最后的资金成本和总价，接盘侠有几个能接9、10w级的实力，各凭本事。

另一方面，也让银行回回血，2024一季度末，仅商业银行的坏账余额3.4w亿。

▲嘉里城 by 辉

谨以本文阐释周末问答未展开的结论：“回稳”依然是目标，全面反弹并不是现在可期待的，部分的优质资产有一些企稳甚至回弹，撬动高净值需求买家。

建议：卖在买前、少上杠杆、正向置换。