今天(10.22)杭州楼市有个大新闻，就是土地拍卖，钱二拍出了5万多的新地王。
地王现象肯定跟最近的大势有一定的关系，个人觉得这块地还算正常，因为是限价地块；钱二的核心区，最靠近江河汇的地块；地块比较均好没什么短板，所以相对来说，只要产品过得去，是一个比较容易卖的项目。当然，哪怕是绿城拿的地，我们也不能期望产品配置太高，因为本身房地价差偏小，所以空间不是太大。
其实最近最值得关注的，反倒不是今天拍出的地王，反而是一个项目加一个地块，更值得关注。
一个地块，就是奥体望阙南面的这块地，最新的起拍价到了3.6。奥体这边的二手，包括早期的二手，基本上6-7万，亚运村稍微低一点，但是亚运村本身相比奥体核心区要弱半档。有二手价的护航，地块本身条件也不错，所以这块地基本上可以预定下一块地王。
我们之前也讲过，不限价项目的出现，对整个杭州市场价格的重塑，会有一个非常大的促动作用。这块地最新的地价出来以后，短期对核心区，尤其是最直接的奥体亚运村，肯定还会有一轮新的促动。
我们今天7:30发布的推文(降息、地王如约而至，你接招吗？| 房叔说966)，也有写到这块地，大家回头可以看一看。
一个项目，指的是刚刚发布了案名的咏湖雲庐，即绿城的白马湖项目，是滨江区第一块放开限价的项目。
放开限价，对于开发商来讲，就是原来的所有的行政限制，全部都放开了，也就是说，你可以自由定价、定产品。所以这个项目后续在市场上的表现，包括开发商的操盘，如何定产品、如何定价，对于后续的杭州市场，尤其是核心区的这些非限价项目，会有一个直接的指导意义。
这块地的产品排布，后排不临湖的这一部分是高层，户型面积基本上是在146-176，三个户型，有湖景部分面积会比较大，湖景相对来说比较弱的，面积会小一些；靠白马湖的是叠墅，三叠墅为主，有一部分前排是二叠墅，户型面积基本上是在300上下。
最近我这里一对一的咨询也非常多，因为市场上有放风价出来，咨询大致会卖多少价格，多少价格值得买。
咏湖雲庐的叠墅，面积不算太小，所以总价基本上会超过滨江、奥体、亚运村的大部分高层项目，甚至比肩大户型，在很大程度上是这一带高层产品的平替。当然咏湖雲庐也有自己的优势，白马湖的湖景，18号线地铁口，位置又是在滨江区。
我们大致估算一下项目的基本的操盘策略：会倾向于求稳，尤其是首开。按照正常的市场销售行为来讲，开发商首开会求热度，也就是首开定价可能会适当的低一些，来保证项目的热度。首开如果热度足够，那么二开三开后续有可能会提高一定的价格。
跟高热时期的摇号项目不太一样，购房者要调整以往摇号时期的买房思维，增强自己的判断力。因此咏湖雲庐后续的定价策略和市场表现，就更值得关注，非常重要。
自由定价以后，失去了限价红利，相对来说就是一个价值投资。它的平替产品是什么，未来的类似的供应量有多少，在很大程度上决定了它的价值，并以此来判断它的首开价值。如果项目有长期投资价值的，那么你现在买入，自住兼顾长期保值，就有期望。
核心区的地块相对来说会稀缺一点，而且容易出地王，然后对周边二手可能会有所刺激，所以，是等待后面的新房，还是尽快上车二手房，对购房者来讲会更加纠结。一般情况下建议，假如说你短期内要买的，那可能要尽快的赶在地王出现之前，抓紧时间去淘，碰到性价比好的可以考虑；假如说短期不入手，那可能要等这一次的政策情绪，以及后续的地王出现的市场情绪过去了，等明年市场平稳一点以后再去淘。
之所以给这么一个建议，其实也是有一个基础的判断：目前的整体经济不支持楼市明显反弹。我们昨天(10.21)的推文有网友留言问“红楼梦”是啥意思，“红楼梦”就是，红，楼市，的梦，就是市场出现很红火的状况，基本上不太可能。
我们刚在讲核心区的购房策略，那么对近郊以及近郊以外的购房者，就更要清楚自己后续的购房策略怎么来执行。
近郊以及远郊可出让地块，即潜在的供应，或者说供应能力是非常大的。
比如良渚勾庄一线，交付量非常大，交付高峰也刚刚开始，新的供应还有建杭拿的白洋TOD，如果快一点年底就可能会出来；西湖区的万科云谷TOD，也是一个平替的项目；有粉丝提到玉湖北马上拍地了，玉湖这里有地出来，对良渚来讲也是平替。
按照目前的整体的经济、财政状况，后续出让地块的欲望至少是比较强烈的。也就是说，假如后续经济能够稳住，市场能够如愿稳住的情况下，后续的供应量肯定会肉眼可见的跟上来。所以择优入市还是近郊粉盘板块，后市的主要策略。
对于远郊来讲就更加了，更加要擦亮眼睛，只选择产品、通勤、周边配套最好的，板块也要有一定的发展前景的项目。比如说大江东，之前我们有提及的湖与舍；比如说滨江在临平北即将要上市的超级项目滨纷城，当然要看它最后的定价，个人预估会有一个比较惊喜的价格，对于刚需购房者来讲，可以积极的关注一下。
直播连麦/房叔 编辑/辉
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直播时间：每周二19:00-20:00
楼盘名 | 面积 | |||
西兴 | 晓风朗月湾 | 172-192 | 53954 | 106 |
双浦 | 110-128 | 24732 | 39 | |
临平 | 宸樾山澜里 | 169 | 28650 | 30 |
临安 | 星颂府 | 89-99 | 15211 | 128 |
瓶窑 | 152 | 20500 | 28 | |
运河新城 | 璟宸观澜府 | 78-119 | 25650 | 334 |
青山湖 | 青山湖畔 | 125-143 | 17838 | 80 |
楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 104-168 | 36135 | 10.27 | |
未科 | 105-176 | 36100 | 10.26 | |
宁围 | 111-139 | 34185 | 10.26 | |
转塘 | 云树望山院 | 247-365 | 31399 | 10.26 |
申花 | 霞映锦绣里 | 271-349 | 67333 | 10.26 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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