望奥、云栖上宸等 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓
“窗口期”，关于楼市的近况，这是笔者最近提到最多的一个词。
当然，这显然不是指“过了近期房价马上暴涨”这种流行文案，更多还是“实惠、捡漏、安耽”的角度出发，对购房者来说，是一个值得把握的时期。
借着10月统计局房地产的数据刚刚出炉，把这个窗口说说明。
今日推文，楼市回稳真正的曙光初现。
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▲天目里 by 辉
10月的房地产情况，统计局解读说的清楚：“各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，一线城市二手住宅环比转涨”。
简单概括，CPI/PPI继续同环比降低，但是70城一二三线新房市场同环比继续下降，但降幅多月后首次收窄、销量回升，上海、深圳环比上涨0.3%、0.1%；
二手方面，一线环比上涨0.4%，13个月首次，二线环比下跌0.4%，环比跌幅也在收窄；
投资增速方面同样，继续扩大跌的规模，但是也收窄。
▲数据来源wind、国家统计局
最重要的数据，M1、M2、M1-M2剪刀差都在改善，居民中长期贷款多月后终于扩大。
▲数据来源国家统计局
翻译一下，尽管基本面还是缩量、以价换量，但经济预期正在回暖，一线房价正在稳住。
对杭州来说，只看上海即可，10月是上海首个量价齐回升月，如果继续持续到第二、第三个月，传导到杭州，从政策情绪到真的整体回稳持续便会有支撑。
可以说“止跌回稳”这个目标，一二线止跌这一环节基本正在进行并看到了曙光，很快就是回稳，杭州这种二线头的城市，目前是显见的政策底到情绪底之间的过渡窗口。
▲浦东 by 辉
说人话，房价跌了3年半连一线都顶不住，再任由房价跌下去就不只是经济问题了。
于是，政策硬拉，给的力度有但不能都救得动，70城能稳20个阿弥陀佛，有10个出现核心区域性的反弹很好了（未来只有三类房子，受到时间青睐 | 房叔说978）；
所以，大部分三、四、二线尾还会继续跌到消费品市场，但头部城市必须扭转，杭州肯定在前10甚至前5，所以反应会紧跟上海迅速止跌，紧接着指望头部城市的土地市场给财政回血、给发展供血；
落到杭州，限价放开、不排社保、利率降到和公积金相当、计容新规出台，几乎调无可调，政策底彻底摊明，现在就是等宏观住建部的一揽子支持到位；
对操盘手来说，明年春天的金三银四如果还拉不住缩表、走出通缩螺旋，那也不用再提“内需反哺消费”，经济稳中向好了。
▲赵公堤 by 辉
于是，当前到明年的春天，窗口期有三方面的涵义。
一、“正向置换”的重中之重，处理掉“负预期的资产”。老破小、板块没潜力、产品很老、居住条件落后的大房龄房子等等，这甚至比买房重要。
不要误判，“量升价不升”不是给所有人等到“价升”的前兆，而是一部分人做了卖旧这一步，才有之后的“价升”可能。
二、珍惜优质的剩余“限价房源”，优质、仍限价意味着省钱，这没什么好说。
三、经历了三年半的博弈后，已经在相对底部的优质板块次新房，比如上个月成交飘红的亚运村被扫货。
▲from pexels
为什么是窗口？明年5月之后，当楼市从旺季迈向传统淡季，我们再来看这三方面。
一、破9争10的成交“量”还能不能保持？还是得看经济基本面，年轻人群和改善人群的收入预期。
08、15年相对好判断，前者收入增速高于GDP增速、城市化率低、人均住房面积小；后者刚经过大牛市又有3年近3000w套大棚改。
2025，化债的几项措施和近期股市和外部的国际局势目前还未看到“迅速回弹”的迹象，只能说相信中国经济的韧性。
二、届时限价房源变成“新产品”，落实计容新规的产品，好处是“产品力没有限制”，坏处是“地价涨带来房价涨”；
理论上房企最稳定的策略是提单价控总价，比如原限价139的户型因为计容新规做成128，得房面积差不多，总价较之前持平或略高；
但是，这几年行业大淘沙，好多限价时代做习惯套娃的房企，没经历过“生活品质之城”的老杭州，内部会相地、做一房一价表的老人都少了，一定有一段“产品失范”的阶段。
这对判断力相对匮乏的购房者自然平添不少困惑。
三、尽管楼市预期只是整体回稳、头部板块稍稍回弹，交付供应的压力依然巨大，但二手的大部分房东都只会“我的房子要涨”，在低价次新楼盘第一次换手扫货之后，“笋盘”就稀缺了，自然“捡漏”也就无从谈起。
基于此，房叔公号无论直播、推文，皆是一个建议：要么快速正向置换，捡漏、抄底低价盘，针对乐观的、需求急的购房者；
要么接着继续等到“情绪底”，即“拿着普房的房东”彻底认清手里不是“金疙瘩”的时候，在一片新好房、次新交付竞品的压力中，价格自然会回归价值本身。
▲天目里 by 辉
不像股市整体体量偏小、家庭资产投入比例小，9月初还哀嚎一片，月底开个会就可以“瞬间扭转”，楼市这个庞然巨物的回暖要取舍、要过程、要熨平波动曲线。
总体而言，杭州这个级别能级的头部优质城市，无论从宏观政策、微观上海的角度，回稳的曙光已然初现，当下到明年春天的信心，笔者乐见其成。
至于这窗口期之后的走势，但愿窗闭门开，曙光成为朝阳。
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楼盘名 | 面积 |
楼盘名 | 面积 | |||
桃源 | 云栖上宸 | 106-139 | 34973 | 11.20 |
银湖 | 雍翠别院 | 201-259 | 23160 | 11.20 |
宁围 | 111-139 | 34479 | 11.19 | |
临安 | 青山湖畔 | 125-139 | 17703 | 11.20 |
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