现在可能是“老换新”的最佳时刻 | 房叔说974
楼市
房产
2024-11-06 19:31
浙江
沁瑄云上府、荷语江山府、桂月云翠园等 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓都知道杭州这两年的产品卷起来了，新房越来越好，产品不断迭代。限价的完全退出+近期容积率新规等政策，势必进一步推动新房产品力再度快速升级。因为对于大部分板块而言，限价的退出，意味着新房产品力将不再受到限价约束，只要有能力拿出更好的产品就有机会产生溢价，房企也就能赚更多的利润。在当下大部分板块还处于努力止跌的情况下，基本的产品下限也一定相较于限价不愁卖时代更好。毕竟如今杭州大部分板块仍处于买方市场、房住不炒阶段，需求以自住为主的环境下，没有任何一个楼盘敢于纯靠价格优势卖房，基本的产品力是必须的。加上容积率新规的一系列宽松，在得房率、公区等方面，新房品质还会不断加强。无论市场形势，还是政策推动，一切都意味着，杭州未来的新房品质将越来越好，越来越卷。![]()
考虑到地方强烈的土地出让欲望，相信只要嗅觉灵敏度高一些的朋友，或多或少都能发现杭州楼市已经悄然发生着一些根本性的变化。那就是在供应充分的先决条件下，购买力剧烈分化，容积率新规宽松等多重客观因素的影响下，或许大部分非中心板块都将走向住房消费时代。其实就像买车，只要你买了，那么整个用车周期都是在贬值过程中，你无法改变。加上后续新房的供应在巨大的地方财政压力下，几乎肯定会源源不断，只要市场有需求，新房就会一直出现，并且产品力更好。除非楼市还能出现一波波的大行情，所有房产都能鸡犬升天，显然这个可能性真的很小。当下的房价差异情况，已经非常直观的呈现普通住房走向消费时代的趋势。如果以目前杭州各个板块的新房售价为板块最新的基本价值标尺，大部分板块的老房、七八年房龄的次新价格都明显低于新房售价。![]()
勾庄目前的新房价格大致在3.1万左右，几个交付的新生代品质次新，目前成交价大致也就是3万零一点。以这批重新定义区域品质住房的项目价格为基准，老房和中年次新一定会降价，直至和这批新一代产品形成合理价差。事实上也是如此，北宸之光等一批房龄也就七八年时间的青年次新目前价格就已经被打到了2.4-2.5的水平，产品更老一些的海派风景更只需2万出头。如果这一带有20年房龄的老房子，价格估摸只能值1.7-1.8万。老房子和产品力明显落后于时代的中青年房，价格和板块内的新房价格都有断层般的价差。随着新房不断上新，产品规格、标准不断升级迭代，这批老房、中青年房基本宿命已定。就连很多中心城区、中心板块的老房恐怕也难逃消费品的最终命运。譬如滨江核心区的南岸晶都、中兴花园等十几年房龄的中年房，现在很多房源报价也就是2字头、3字头，连彩虹城都不例外。
![]()
对于杭州这样一个相较于需求增量，土地增量近乎无限的城市，同时开发商又很有进取心的城市，老房本就很难维持太长久的产品竞争力优势。加上未来普通住房市场越来越趋于消费市场，被时间和岁月抛下也就只是时间问题。当然也不是说这些房子不能住、不能用，相反可以用、可以住，甚至很多好地段的老房子非常有烟火气。而且越是住房容易成为消费品的区域、板块，更要越新越好。并且只新还不够，还要好品质、品质是同时代佼佼者的新房。有条件的话，还要加上一个地段好，因为这是住房成为资产和消费品最关键的条件。杭州楼市到了现在，利率已经是历史新低，产品力也到达了历史的顶峰。品质新房、次新日渐成为市场主流，老房子淘汰进程加速，学区溢价不断消失，购买力还在不断分化。超强的供应潜力和供应欲望下，大部分板块住房消费化的倾向明显；如果不是单纯的房住不炒以及只有一个基本的住房需求，在住房需求之外还想让房子有更强的保值能力，现在基本就是老换新的最佳时刻。
-END-
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
| 沁瑄云上府 | 85-139 | 22108 | 11.8 |
| 2024杭州楼盘图（11月版） |
![]() |
请扫描添加上方微信获取地图大图 |
