大城西楼市需要加一把火 | 房叔说968
楼市
房产
2024-10-24 19:31
浙江
云湖之城、霞映锦绣里、望奥 等 9 盘预售公示、登记，列表见文末↓
限价解除+地王预期的组合拳之下，效果立杆见影，市场情绪被大幅上拉。
尤其是核心区域的市场情绪，随着望阙南、寰宇天下西等几宗顶级优质宅地的挂牌和商改住，观望的买家正加速入场，卖家心态则日渐企稳。
并且限价解除自带“打开区域价格天花板”的能力，商改住这类人人喊打的行为竟摇身一变，瞬间成为受市场期待的“多赢方案”。
各区域房东都期待着板块内能够加速出顶级宅地，拿出地王以提振市场、止跌回稳。
但就在市场看似一片形势大好的当下，大城西楼市就显得没有那么火热。
而关键就在于热点板块带动的效应不强。
未来科技城、蒋村等区域目前整体的关注度和热度明显不及拥江一带的核心地带。
限价解除，需要匹配地王的挂牌和涨价预期，这点又恰好是目前未科+蒋村所欠缺的。
未科核心好地基本已出，世界级中轴的“印未来东商住地块”包含350米双子塔长周期重资产项目，短期大概率不会加入地王队列。蒋村商改住低密地块产品过于高端、小众，同样难以带动普通住宅产品。没有龙头引领，周边小弟就更显惨淡，新房、二手房皆是如此，大部分都仍处于以价换量、艰难去化的阶段。城西科创大走廊在很大程度上又决定了杭州未来产业、城市地位的高度，在如今还未形成足够强势的产学研闭环之时，土地财政-楼市-城建链条就依旧需要肩负起它的使命。只有楼市起，才能充沛财政能力，推动大城西快速补完城市功能。从产业区、居住区上升至城市级中心的地位，带动整个大城西提档，引导人才、财富的回流，而不是给其他区域做嫁衣。因此在限价解除这一杭州能拿出的最后大招出台时刻，无论从区域发展还是楼市整体止跌回稳，操盘手都有必要匹配相应的动作，把握住来自不易的市场企稳窗口期。而想要提振大城西楼市，关键还是在于未科、蒋村等中心地带能够修复预期、信心。首先，依旧得顺应大势，优质好地应出尽出，地王舞台不能只是拥江的地王舞台。未科核心区、蒋村核心区也应吸取奥体、滨江区府商改住等动作，创造顶级好地，拔高市场预期。其次，优化出地策略，供应过剩的普宅、刚需刚改地块应该合理控制供应，防止供应冲击市场的不利形势蔓延。譬如一些二手房回调幅度过大及供应过大的区域，比如云城、勾庄、良渚、闲林等地尽量少供地。择机出让低密、超低密等市场稀缺的宅地品类，防止新房产品卷二手房，二手房价卷新房的恶性螺旋。最受人诟病的公建配套也应积极响应市场呼声，加码再加码。就如不久前杭州城市重要新中心高质量发展大会发布的六大重点实施项目：市民公园、城市服务综合体、杭州国际演艺中心、国际体育中心、余杭文化艺术中心和艺术文化街区（水街）。发布只是第一步，实质性推动开工建设才是重中之重，如此才能消除今年以来民间对于未科核心区多个重要项目建设迟滞的疯狂诟病。让世界级中轴线蓝图不只是蓝图，未科、大城西当前缺的也不是蓝图，而是购房者、潜在需求能够深度信服的未来。只有坚信才会买单，而坚信的背后，是开工，不是一轮轮令人失望的“宣布”。余杭锦绣育才集团的建立，旗下三所小学打响了未来科技城教育补完的第一枪，不少家长开始尝试留下，而不再是头也不回的去往主城区，为临近的主城区源源不断的输血。世纪城模式，才是未来科技城乃至余杭、萧山重点发展区域的最佳选择。不是主城区，那就用集团化名校铺满大地，即可留住区域内的人才、人口，也能让大城西的改善需求不再轻易一票否决。除此之外，在杭州楼市快速市场化的大趋势下，顺应限价、限购解除的大趋势，尽可能的放开或者优化更多的限制性区域政策。比如，保障区域内的产业人口居住需求的城西科创大走廊差异化购房政策。随着市场大幅降温，目前廊内产业人口的基本居住需求早已得到保障，政策的目标已顺利达成，或许是时候适当考虑放开、优化差异化购房政策了。经过楼市深度调整，产业震荡之后，推动楼市止跌回稳以及区域产业、城建发展再次进入快车道，已然成为大走廊目前最急切的第一目标。相较于底蕴深厚、改善需求更加深厚的拥江中心，年轻的大城西，楼市的回暖注定更加艰难。于大走廊各区，特别是余杭区，是时候顺应大势，看齐奥体、滨江区府的密集地王动作，来一套属于城西科创大走廊版的加强政策包。非常之时必须非常之策，此时此刻，楼市救市火上眉梢，产业升级困难重重，真正考验大城西的时刻也到了。-END-
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| 楼盘名 | 面积 | | |
瓶窑 | 云珹府 | 152 | 20500 | 28 |
运河新城 | 璟宸观澜府 | 78-119 | 25650 | 334 |
青山湖 | 青山湖畔 | 125-143 | 17838 | 80 |
云城 | 云城之上 | 104-168 | 36135 | 223 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
未科 | 云湖之城 | 105-176 | 36100 | 10.26 |
宁围 | 望奥 | 111-139 | 34185 | 10.26 |
转塘 | 云树望山院 | 247-365 | 31399 | 10.26 |
申花 | 霞映锦绣里 | 271-349 | 67333 | 10.26 |
富春 | 咏山樾庐 | 179-252 | 32000 | 10.24 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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