望奥、云城之上、云湖之城、霞映锦绣里等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
在近一个月的连续开会、政策潮、情绪成交热、房东涨价、出地王后，市场喧嚣终于告一段落。
银杏叶未黄，桂花香渐消。好不容易赶上好天气，只想写点不引人焦虑的小文。
遂决定汇个总，做一台人话翻译机，出一篇今后楼市的一些关键词汇的说文解字。
涨价，大家爱听，流量爱看。
然此时和彼时已是易水两岸，市场想听的的涨价是“二手涨价”，低买高卖，4万进8万出，那你唱“好日子”；
如今是“地价涨价”，就绿城拿下钱二的杭州新地王而言，起拍楼面价36000，成交楼面价50717，限价6.75万微利项目，也就跑个流量，亏得是绿城，至少保证了品质下限的高度；
如果不限价做豪宅，不卖个7大几接近8都赚不了钱，到交房均价成本得逼近9字头，全杭能有这个均价成交的二手楼盘不到20个楼盘，一个月能卖掉5套的一只手数的过来；
换言之，高情商，满足人民多样丰富的高质量改善需求；低情商，“高买高卖，倒挂狂跌”。
对大部分人来说，你又买不起，你也赚不多，给富人改善生活多个选择，你傻high什么？
还债，真话难听，账本难看。
涨价，涨地价，为啥涨价？发钱还钱。
▲历年地方政府债务率变化，
from粤开证券、wind
债务率=债务余额/GDP，国际同行的警戒线60%，我们地方单显性债务率56%，算上隐形的给大家两张图，说人话：干一年还倒欠的，增的没欠的快，不仅不还，越欠越多。
▲各省市2022、2023地方政府债务率变化，
from粤开证券、wind
不还可以短时间有爸爸兜底用低息贷款置换拖，但越欠越多的趋势得刹住，于是要谋发展、做增量、保大格局稳定、头部省份发挥带头作用。
那么，杭州要不要发挥带头作用？
省钱，务实持家，小民幸福。
已知涨地价卖地熬不住，小民短期该怎么做？
有新房的购房需求，珍惜那些仅剩的优质限价新盘。
过了零点汽油每升涨2块，今晚加油站排队一个道理，但是加正规的油、别心急省钱买劣质油。
少看点宏大叙事和富人焦虑，算点柴米油盐，这叫因应成本涨价而选择省钱的短期结算行情，不叫楼市热。
老带新，加点光环or原形毕露。
这是“二手”之后最重要的课题，限价的打开，在一些次新房新地同时存在的板块，会拉高天花板，比如奥体、钱江湾总部基地、钱二、申花、文晖。
一个年级12个班，有2、3个头部班明年预告要来几个搞竞赛去清北的学霸，可预见的平均成绩会上去，外界看这几个班眼神会加光环，但是这种效应有限。
剩下10个普通班，每个班也各放一个超级学霸，普通班还是普通班，人们只会说，哦那个班啊，没花头的，只有那个谁厉害的，可惜了。
财富和流动性，在现代经济的视角=共识+预期两部分，在楼市里大家往往只谈预期，而“老带新”影响的则是共识；
举例：哦~你就住在那个“xx经典豪宅”在的板块啊，哦那你的房子肯定也挺贵的，你一定是有钱人。
在这种板块你挑二手房，擦亮眼睛，要么短期趁着情绪市扫货低价笋盘优质房源，要么等等情绪过去，桂花师傅还是桂花师傅，南郭先生还是南郭先生。
实事求是，用发展的眼光看问题。
如果用一个词描述10.9之后的楼市，笔者会用“从今往后”，再没有“各种限”的相对自由市场。与之相对的，应该用“从后观今”的态度去审视今日的决策。
后面的每个月，你一定会时常听到“成交xx套，创下2021以来4年的峰值记录”、“创造历史最低利率”，这种“和过去的低谷比”的鼓舞。
然这种倒车看的视角俱往矣，比如，谈昨天刚发生的降息，请问，如今的贷款利率是高还是低？
和过去6、5的时代当然能说低，但要去看香港利率2.0，台湾1.8，东京不到0.5，我们仍然太高，既然你认为我们30年走完了西方发达地区200年的历程，你也要用同样的框架审视城镇化程度、需求水平、人口年龄结构、人均住房面积与这些后城市化地区已然相当；
所以，结论是降息远未停止，仍在高点，人民收入远未匹配房价，人居的工业化水平需要长足进步，我们只是在努力走出低谷，但过去的疯狂不会是未来楼市的新常态。
▲滨江 by 辉
在当下这个后城镇化、人口增量、土地财政难以为继的大变局，用过去发疯时的先验视角代入不啻刻舟求剑，中央政治局和住建部清清楚楚告诉你房地产的任务在“化债”、“止跌回稳”、“房地产健康发展长效机制”、“不缺房子、缺好房子”；
理性、多谈房子、城市和居住，少谈金融，接受一代人的命运就是会买在下山半山腰的光景，也领受房子在下一代人即你的接盘侠的生命中会越发无足轻重的现实。
▲西湖 by 辉
正向置换，永远在路上。
最后，送给大家这个房叔公号反复强调了3年多的购房原则，当然最大的部分还是资产层面上的“以旧换新”、“尽量保值”，但这个原则成立其荒诞的基础在于，中国商品房15年就老、25年破，杭州城户均8年一换手；
你想置换，这辈子可以一直置换，但终有一天你会累，你会跳出这个螺旋。
这个进程玩到最后，分化的楼市必然层层折叠，每折一次都是少数人才配玩的资产游戏，对普通人来说，真的撑不住、扛不起的时候，少贷一点，只是小确幸得换大一点、变新一点，也是改善、也是正向置换。
水果16、菊花三叠屏刚出，太贵了，咱把11换成14不也挺好？
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 104-168 | 36135 | 223 | |
申花 | 霞映锦绣里 | 271-349 | 67333 | 36 |
宁围 | 111-139 | 34185 | 100 | |
转塘 | 云树望山院 | 247-365 | 31399 | 18 |
未科 | 105-176 | 36100 | 224 |
楼盘名 | 面积 | |||
富春 | 咏山樾庐 | 179-252 | 32000 | 10.24 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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10.22 | |
10.21 | |
10.20 | |
10.19 | |
10.18 | |
10.17 | |
10.16 | |
