尘埃落定，客观看待未科云城锁定“第三中心”| 房叔说972
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2024-11-04 19:31
浙江
樾青岚、翠璟杭颂府等 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓
未科、云城两兄弟这两年被黑惨了，其中关键导火索是房价大跌。因为房价大跌，并且是从暴涨之后再大跌，本就没有形成大范围认同的未科云城一下子成了房价泡沫的典型，是价值和实际背离的典型案例。当然，至于是不是别的或综合性原因导致的大跌，亦或是整体都跌；比如同期未科三兄弟从6万出头到目前的3.78左右，跌幅4成，奥体时代奥城9万+跌至6万+，跌幅3成，论绝对亏损金额，后者甚至大于前者。加上阿里连续震荡，富力中心、绿汀路万象城、云城北综合体、oppo总部等项目的建设迟滞，继续给了一大波话题性黑点助攻。于是在今年上半年，未科云城已然成了楼市负面话题的集中地，能够与之一拼的只有风口浪尖上的钱二。甚至于前两年就曝光的杭州国土空间总规草案确立的“第三中心”，也没能逃脱被疯狂吐槽的命运，被不少人认为是余杭自嗨的超级大饼。![]()
无论世界级中轴规划落地，还是杭州国际演艺中心、城市服务综合体、市民公园等重磅配套落地，都不能打消这种被唱空、被黑的势头。直到近期国务院正式批复杭州2021-2035年国土空间总规。杭州正式明确未来十余年形成三大城市中心共存格局，其中再次落实未科-云城共同体构成第三中心。构建“全球城市功能中心、都市综合服务中心、都市特色服务中心”公共中心体系，建设武林湖滨中心、钱江两岸中心、城西科创中心三处全球城市功能中心。未科-云城为核心的城西科创中心妥妥的与前两大公认的城市中心并列为最高等级的全球城市功能中心。其数量远少于以运河城北中心为代表的20处都市综合服务中心以及钱塘高铁中心为例的10处都市特色服务中心。都市快报则进一步明确，城西科创中心就是未科、云城共同组成的联合体，成功上位杭州新中心。被深度唱空的未科云城迎来了等待数年的官方正式定位，粉碎了民间不分青红皂白一顿唱空的言论。究根到底，未科云城之所以被黑，还是因为太年轻了，作为一穷二白的“仓前羊锅村”与传统城区出现了资源抢夺现象。以及房价也跌得太快了，进一步吻合了民间以房价高低论英雄的普遍认知。毕竟区域行不行，房价确实是一杆清晰明了的标尺，但在某种程度上，房价并不能代表所有。2015年房价暴涨以来，房价在很多时候成为衡量城市、区域、乃至区分人的“绝对标准”，只要房价不行便基本可以判“死刑”，在这种大环境下，很多客观外部性被忽略了，甚至不顾发展的客观规律。
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举个例子，钱江新城开发从2001年开始，到2016年前后才初具规模，其后随着市府搬迁，钱江新城花了20余年才完全进入了成熟阶段，直至现在。作为杭州新世纪钦定的第二代城市中心，钱江新城可谓真正的举全市之力，也足足花了20年时间，才从幼年过渡到青壮年。前者2011年12月挂牌，至今不过13年有余，明显还处于快速发展的初中期阶段，换成钱江新城，2014年同样还处于建设中期，来福士、高德置地等一大批地标商业综合体皆还在建设阶段。同比如今的滨江亦如此，1996年挂牌，至今已经历经近30年才成就了国际滨之名。13岁的未科，4岁的云城还太年轻了，一个处于发展中期阶段，一个仅仅还只是起步期。![]()
对于2023年才被委以城市新中心的它们，在房价暴涨背景下，所有人的期待值都太高了。忽略了发展必须一步一个脚印，用时间换空间的大开发、大建设。一口吃不成大胖子，13年的时间，未科从一片白地，到如今城市规模堪比滨江核心区，产业引领全杭州，推动余杭区GDP持续领涨全城，增量占全市近三分之一，人口流入常年位于杭州前列，阿里系、抖音、快手、中电海康、VIVO齐聚。可以说，未科的发展速度和成果已经远超其他绝大部分区域，是杭州近十年跨越式发展的典型代表。正因为自我的发展成果光芒盖不住了，日渐成为杭州产业、经济的绝对引擎之一，未科才能后来居上顺位第三中心、城市战略，在某种意义上和杭州的崛起有着极高的相似度。不靠规划、靠奋斗，靠浙商、浙人精神，成功后来居上，突破既有格局桎梏。但是，即使发展速度非凡，13年的时间也不足以让未科成为产、商、住、学为一体的成熟城市中心。按照传统经验，未科的成熟兑现应该要二十年时间，也就是说，至少七年之后，2030年才是未科正式入列实质意义的城市中心，目前仍处于奋斗阶段。云城更不用说，4年时间刚从襁褓到学步，4年时间只是一个中等体量的普通地产区块开发周期，远没有到成果兑现期。
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至于房价，定位和发展有时候也需要给超量供应让位，中心区位如钱二、亚运村，也不敌四五千套供应短期冲击，何况年轻的未科。城建补课、配套完善、产业丰满都需要土地财政长期支持，驱动短期的天量住宅供应足以压倒一切。外加剧烈的限制性调控政策、近年数字产业的曲折波澜，进一步影响短期购买力，价格回调自然不可阻挡。而舆论风暴之上的商业项目停滞，无论是富力中心还是绿汀路万象城，本质上仍是纯粹商业行为，有何关区域画饼一说？经济下行、商业震荡，开发周期拉长又何止未科云城，君不见，skp、申花北万象天地、K11谁又能一帆风顺？供应所限，配套缺口，短期虽无关太多房价，却也不重要。城市格局已变，2028-2030才是真正的绽放时刻，顶层最强背书，未科云城何惧将来。
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| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
丁桥 | 翠璟杭颂府 | 129-166 | 34037 | 11.5 |
临平 | 汀南学仕府 | 139 | 29650 | 11.6 |
崇贤 | 爱达1872 | 111-125 | 24403 | 11.6 |
青山湖 | 樾青岚 | 169-288 | 26309 | 11.6 |
富春 | 山水钰和院 | 93-123 | 23510 | 11.6 |
| 2024杭州楼盘图（11月版） |
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