望奥、潮语映月轩、云湖之城、云涌之江等 8 盘预售公示、登记，列表见文末↓
住建部祭出楼市大招，棚改2.0来了！
周一央行即将配合大降息放水，房价爆涨近在眼前！目前xx房东已集体调价，热度居高不下！家人们，还不赶紧上车！
刚过去的周末，接收到上述“信息”来咨询的粉丝激增，起因是10.17住建部联合四部委召开“房地产救市”的发布会，再提“货币化安置”工具，朋友圈“涨价去库存重出江湖！”的风声又来了。
大拆迁导致的涨价去库存会不会来？解释太麻烦，索性写一篇。
今日推文，货币化安置又来，重启涨价去库存？
▲from pixabay
开门见山，货币化安置是真的，对楼市去库存和房地产上下游产业、就业都有积极正向帮助，但是称不上棚改2.0，对“涨价去库存”的影响非常有限。
结论何来，政策连起来、说人话、算给你听。
继政治局9.26会议，10.8财政部发布会，这次是10.17住建部的会议，层层递进谈房地产救市；
简单说，9.26定调定目标“止跌回稳”；10.8财政部讲后勤、补粮草，钱包准备好；
▲住建部17日就房地产平稳健康发展的发布会
10.17住建部主讲手段、措施，叫上财政部、央行、自然资源局以及国家金融监管总局的二、三把手摆态度，你看“拨款、再贷款、利息、土地、融资”组团支持。
那么怎么做呢？老办法9.26就说过了，住建部总结起来再说一遍“四消四降”——
四消：除北上广深个别地区外，快速推进取消限购、取消限售、取消限价、取消普通及非普通住宅标准。
四降：降低公积金贷款利率，降低首付比例，降低存量贷款利率，降低以旧换新的置换税费利率。
以上八点，其实和住建部本身关系不大，都是其他四部委和各级地方的行政解绑，到这里没什么问题，大家也都看到了各项政策的落低稳步推进。
住建部方面10.17多提的在于“两个新增”——
第一，新增100万套城中村改造和危旧房改造，通过货币化安置工具实现，即PSL。
第二，年底前将白名单项目的信贷规模新增到4w亿，城市房地产融资协调机制，要将所有房地产合格项目争取拉入白名单，做到应贷尽贷。
第二点是盘活企业现金流和烂尾、停工项目的，拉一把房企，这一次中央兜底，建好卖完或地方收储完，实力不行的乖乖退出房地产，实力不错的保生存的意思。
第一点则引发了“拆迁”、“棚改”、“去库存”的舆情和联想，下文重点说说。
▲拱宸桥©辉
再次启用PSL，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
读者只要理解成一种比MLF更便宜周期更长，专门输送给银行，让银行给地方用于定向房屋安置的便宜借款就好了，2015年的棚改涨价去库存就是这个工具。
首先，城中村改造和危旧房改造是本次PSL启用的重要用途，重点在“安置”，不在棚改。
▲PSL投放规模变化
事实上，2018年过后，PSL用于棚改的投放逐年减少甚至转负，2022之后开始大量用于基建即城中村改造和危旧房改造；
转年钱落到地方，从去年开始安置的主线都在“三大工程”和“以旧换新”，对老百姓来说，体感上加装更换电梯、重修老旧小区污水管、一户一表、保温层重做、装修翻新补贴等等才是现实；
就算是真有危旧房拆迁，也只是少量，在“三大工程”的其中一个子条目，基本也是用“房票”机制一换一补点差价，规模小、本金少，对如今主城区动辄1000多万一套的楼市有积极作用，但是有限。
其次，100万套全国分，这个规模对全国楼市的库存杯水车薪。
2015年的货币化安置，起于2014辽宁试点，2015年6月20号公报才大力推进，政策文件截图如下。
▲from2015国务院20号公报
重点，笔者直接画给大家，目标1800w套+农村危房1050w套，体量是现如今的近30倍，且当时的库存远没有现在高，当时每年的棚改规模在610w套上下；
▲from2015国务院20号公报
如今，单杭州一城（13区大杭州）的二手挂牌库存就19+w套，总存量去化周期超过20个月，这是最优质的几个城市之一了，100w不够还值得救的20个省会城市塞牙缝的。
▲from杭房数据
再次，“涨价去库存”的机制从何何来，要厘清事实，如图，重要的制度基础是当时创新“融资体制机制”的诞生。
▲from2015国务院20号公报
画出的重点翻译成人话，给钱外包、可以合作省钱、另外自己找钱、钱不够可以“开发性金融”，2015年的4w亿下发，实际2/3的大头都在地方融资，不涨价不搞“开发性金融”，配合当时过剩的落后产能，是根本完不成1800+1050指标的。
本次住建部没有提及也没权限提，国务院根本也不会再下这样的指示。
最后，笔者再在数理上带你算一遍。
假设本轮货币化安置比例取到前所未有的60%（2015年高点最高点50%），即60万套拿来拆，全国分这个额度；
在这个基础上，按照90%的超高购房置换比例计（有些人拿钱不要换房），就是54w套，按人均40㎡，套均120㎡全部作刚性改善需求算，总面积为6480w㎡；
以2023商品房销售总额11.17亿㎡（一手+二手）为分母，理论可以带动全国楼市5.8%的去化。
▲from手边买房
就拿这个完美理想的促进比例，代入杭州的库存19.34w套（主城8区），能消化1.12w套；
▲from克而瑞《9月杭州二手房市场月报》
按9月成交月报，74%是350w以下房源，差不多将将能消化掉勾庄+良渚的近两年交付和要交付的次新房。
▲from pixabay
基于以上的历史事实、政策规模、理想计算，住建部的两条新增措施配合“四消四降”，实际落到杭州楼市，综合来说，对新房去化和二手热度有些许帮助，但调节供需的作用力最多不会超过10%。
▲from pixabay
这个10月注定是政策月，顶层的发布会和各地政策实在有点频繁，每开一次会笔者都要用人话翻译一遍宏观到微观对楼市的影响，“辟谣”好多片面引用官方的销售话术，频繁安抚粉丝“躁动”、“心慌”的情绪。
每年，笔者都要就“各类保障房”、“拆迁”、“放水=涨房价”、“买房扛通胀”这几个销售“套路”话术解惑，不由感慨，中国老百姓面对房子这一人生中最大头、最重要的资产，能接受到的市场教育太少、感性认识太多，作理性的、可量化的判断太少。
对此，笔者有一言心法可助粉丝明察秋毫，曰：多翻账本，少读红楼。
文/一叶 编辑/一叶
截图/摘自网络、已标明出处，若涉及侵权联系删除
楼盘名 | 面积 | |||
宁围 | 111-139 | 34185 | 100 | |
未科 | 105-176 | 36100 | 224 | |
临安 | 平峰晓庐 | 180-214 | 27910 | 28 |
楼盘名 | 面积 | |||
之江 | 云涌之江 | 108-140 | 37500 | 10.23 |
钱江新城 | 潮语映月轩 | 158-188 | 52000 | 10.23 |
桃源 | 云栖上宸 | 104-129 | 34000 | 10.23 |
临安 | 平峰晓庐 | 180-214 | 27910 | 10.23 |
临平 | 水漾人家邻里苑 | 117-203 | 18000 | 10.22 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
请扫描添加上方微信获取地图大图 |
10.20 | |
10.19 | |
10.18 | |
10.17 | |
10.16 | |
10.15 | |
10.14 | |
