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《房叔问答》第296期
主理人：房叔
@粉丝：
我们目前居住近江老破大，还有一套房市北西出租（长辈户名），目前有两个方案一：买一套89方的钱江御府；方案二：卖掉市北西买新绿园。希望房叔给点建议。
从置换方向上看，市北西置换到钱江新城肯定是正向的，即使新绿园有点老，可以考虑出掉市北西置换新绿园略大的户型，相比单纯买钱江御府小户型会略好一些。其实单纯从资产优化角度，更应该出掉自住的近江老破大，也许可能折腾一点，但资产角度近江老破大是最弱的，无论保值性还是流通性。@粉丝：
房叔你好，我万象城悦府的房子什么时候出手好呢？136平，房开精装，高层。主要是住宅不升值，回报率也太差，我想把住宅卖了，然后买重餐饮的店铺可以吗？
假如迟早要出，可以适当等一等奥体、滨江几块核心地块出让，短期地王的出现，对市场还能有一些刺激作用。假如说你卖掉是为了置换商铺，原则上不建议。住宅好歹还稳点，悦府位置极好，除了有点房龄、户型布局功能性不算强之外，其他没啥问题，至少也是相当优质的资产；而商业除了表面上回报率高，背后的增值性和流通性都弱，未来满40年还有未知费用的担忧，因此，除非你有极好的标的物，一般情况下都不支持。@粉丝：
目前我本人在绍兴嵊州工作，但老婆在杭州工作，小孩也在杭州上学。
今年打算买个二手房，看了杭州和绍兴，杭州的话就是临江、大江东周边，楼盘有东裕华庭，悦东方，樟源府，悦融湾等。绍兴看了柯桥、嵊州，楼盘有水韵蓝湾，紫宸府，绿地四季印象，宝盈洺泓苑。这些楼盘总价在60-110之间。
现在拿不定主意，到底在哪里买更好，是先买一套上车呢，还是综合考量下?是买在杭州还是买在嵊州我工作的地方?毕竟预算也不多，杭州住的地方在萧山党湾。
一般情况下，主张靠近女方，主张尽量核心城市。因此能杭州，肯定尽量杭州了。主要看你老婆工作地点，参考你关注楼盘的情况，相对较低预算，建议重点关注9号线延伸段临平北康信路站的滨纷城，12月首开，预计低价入市，有配套白马湖学校，滨江产品、超级大盘，居住体验、长远保值都会较好，建议关注。另外可以对比义桥伟星项目滨映时代府，是总价较低的另一个不错的项目。@粉丝：
房叔你好，想麻烦再请教一个问题。今天又出了两块地王，是不是对市场又有所刺激？
我家情况再重复一下，萧山老破大听你劝告早就已经出掉了，也幸亏出掉了，一年多起码跌了100+；风尚望和湾也狠了狠心出掉了，现在看起来也是庆幸的，再次感谢。云启之江还没有交付。
唯一比较遗憾的是后面摇号运气不行，当然也怪我们自己要求多，没有听你的建议多摇，现在看起来有点吃亏，也没能下定决心下手二手房，所以现在就有点尴尬。眼看着限价放开了，地王开始出来了，挺担心房价会不会持续反弹？
如果地王一直出，会不会一直这样刺激下去呢？所以挺担心前面少亏的，亏到后面新买的房子上面去了，尴尬。
所以想问一问我们现在该怎么操作？安琪儿这个地价这么高，新房会卖多少？房叔能不能帮忙预估一下。
之江这块也挺贵，对云启之江应该有点好处吧？我们不太懂，但是看这个地价，房价肯定要比我们之前贵了。
主要还是很担心房价继续反弹，我们肯定是要买的，既怕买贵了，又怕不买更贵了。不好意思，比较啰嗦，房叔有空再帮忙给个指导，非常感谢。
关于地王，之前限价放开的时候就说过，回归到纯市场化的状态，核心区、优质粉盘板块，出现地王是必然的，毕竟原先的限价体系并不符合真实的市场价值，限价一放开市场价格梯度自然面临重塑。短期来看，地王对所在板块的直接刺激是很明显的，之前亚运村、奥体的二手走势就可见一斑，很快望阙南地王出来，还会有所刺激。这种刺激，主要针对所属板块的优质次新，会加速市场需求快速入市，大幅度提升市场活跃度，以及直接抬高二手价格。但也并不能持续带动市场反弹。以安琪儿为例，翡翠嘉运府首开之前，我们之前就发推文解析过安琪儿的客观价值，相比同类品质次新，新房有部分明确的红利，热度自然就高；但针对新出让地块，纯市场定价的情况下，开发商最终定价必定会参照市场竞品尤其是同类优质次新，初步判断只要均价卖到6万多一点，对比之前3.5万多的限价地块，就有足够的获利空间；而这个均价，凭借产品迭代的品质，能够在性价比上相对于类似华家池、中盛府有一定优势，自然也能有市场接受度。因此，虽然表面上看地价提升了近5000，实质上这个地价并不过热；之江同理，有位置优势、求是之江相对明确的书包优势，地块要卖出利润不难，凭借好产品，略高于原先限价也能有市场接受度，当然假如定价更高，则会影响流速了。短期看，地王刺激二手，二手回升反哺地王产品，似乎能够进入正向螺旋，但最根本的购买力，却并不能够持续支持。限价放开后，新房供应失去了所谓红利，基本全靠真实自住需求、正向置换需求来支撑，在经济面、人口面并不能持续提供源源不断的购买力的情况下，房价最终在完成重塑之后，会回归平静。毕竟，纯粹靠政策的刺激是不可持续的，最终还是要靠市场规律。我翻看了一下你家情况，预算可以，但有学区诉求，选择确实相对少一些，尤其江两岸。我看你锦绣公馆摇了，摇中可选，8万不到的价格还是可接受的；后续润百合可摇；中海钱江湾预计近期也会入市，关注定价，9万乃至9万出头的价格都可以积极摇；既然已经等到了现在，就最后拼一把运气吧。@粉丝：
房叔您好，我咨询下，我们是先卖掉摇号还是摇到再卖，我们的房子长睦御东方最近有意向客户，后面二手价格价格会涨还是？万一摇不到，那价格涨了我不就无语了？
御东方，杭房的产品，是同期较好的产品，但是板块普通，同类板块后续潜在供应量是可以预见的，而且还会受到产品迭代的冲击，因此不看好持续反弹。价格合适的话还是建议可以出掉，这类板块和产品，至少想要跑赢资金成本，还是非常难的。
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文/房叔 编辑/辉
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| 楼盘名 | 面积 | | |
桃源 | 云栖上宸 | 106-139 | 34973 | 116 |
银湖 | 雍翠别院 | 201-259 | 23160 | 5 |
宁围 | 伟星望奥 | 111-139 | 34479 | 100 |
临安 | 青山湖畔 | 125-139 | 17703 | 32 |
| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
运河新城 | 滨运锦绣里 | 98-171 | 38912 | 11.18 |
东新 | 宸樾恒久府 | 178-179 | 47000 | 11.18 |
世纪城 | 宸樾世际轩 | 110-132 | 32530 | 11.17 |
钱二 | 潮语映月轩 | 159-188 | 51066 | 11.17 |
三墩北 | 望仕里 | 97-139 | 24319 | 11.17 |
西兴 | 晓风朗月湾 | 172-192 | 53735 | 11.17 |
| 2024杭州楼盘图（11月版） |
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