限价放开的杭州楼市真王炸：湖区臻藏纯排屋
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房产
2024-10-12 19:30
浙江
先是央行发起“引导存量房贷利率下降”等一系列货币政策，紧接着顶层以一句“止跌回稳”定调楼市大局，再有各部委、四大一线城市落地实施性政策。资本市场和楼市随之应声而动，股市、头部城市楼市成交全体飘红，杭州自然也不例外。就在几天前，杭州更是拿出了本轮救市中的超级重磅大招——严格执行多年的限价体系全面解除，杭州楼市、尤其是优质资产涨价预期瞬间席卷全城。从顶层到地方，政策意图如此强烈且一致堪称罕见，一轮新的楼市周期一触即发。政策底已现、市场加速见底，当下的杭州楼市像极了2015年的史诗级牛市起点。对于杭州楼市而言，限价解除信号几乎等于买房窗口期再度打开，特别是新一轮周期中的优质城市资产。而谁会是杭州放开限价的超级赢家？什么房子又是真正的优质资产？从上轮市场行情可以清晰知道，被限价强压制的主要分为两类顶级资产：一是核心板块新房，二是城市低密。两者都被限价体系严格管控，产生巨大的倒挂红利，在很大程度上铸就了2019年后杭州楼市的超长牛市。前两者的区域限价与项目实际市场单价差高达两三万；后两者更为夸张，限价和实际价差可能高达5万+，乃至更高。相较于普通住宅，杭州上轮限价体系存在明显的削峰意图，通过压制优质资产新房价格，试图引导价格预期稳定。因此在很大程度上限价竟成了优质资产的天然背书，谁被限价误伤更狠，谁就越是优质资产。当限价全面解除，这类头部优质资产必将第一时间恢复市场定价，涨价预期极为强烈。所以本轮窗口期中，最应快速重仓和跟进的房产就是这类至今仍被限价桎梏、影响，被严重低估的资产品列：譬如杭州楼市当前罕见的超级低密——闲湖城全新排屋组团“御龙湾”。今年是杭州低密热度的爆发之年，存量低密普遍价格坚挺，市场表现远强于普通住宅，增量低密新房去化则超预期火热，基本处于不愁卖的阶段。但从各种迹象表明，低密市场仍受“限墅令”深度约束。各类低密产品大多仍是创新型低密，比如洋房、三叠、两叠产品，需要通过空间创新才能贴近墅感，和排屋合院等真正低密仍有着本质上的区别。即使有排屋类产品的偶然出现，也一定是极致高低配下的产物，社区圈层一致性大打折扣，很难成为真正意义上的经典之作。原因就在于超低容地块仍受限墅令的严格管控，大部分所谓低密地块容积率普遍在1.2以上。今年昙花一现的超低容宅地——富阳公望地块，近期也从容积率0.7调至1.01，建筑高度由15米调整为24米，遗憾的叠墅化。![]()
而闲湖城全新低密排屋组团——御龙湾恰好就是限墅令下的稀贵、纯粹排屋品类，容积率远低于普通低密产品。当洋房、叠墅引领市场，御龙湾正凭借着近乎不可复制的超低容积率，走向杭州楼市住宅品类的稀缺塔尖。与御园、江南里、西溪风情、溪上玫瑰园等楼市传奇肩并肩，以排屋合院姿态，坚守住低密真谛的最后防线。排屋绝不只是御龙湾的唯一，而是通往一生之宅的第一步。超低容+排屋的组合，首先就让御龙湾有了先天的超级得房率优势，起步面积约171方就能够做出五房四卫的超级功能性，超越面积200方以上乃至更大的平层住宅。![]()
超级功能性只是其一，约171方户型居然还配置了南向宽约6.6米，进深超过5米的巨大客餐一体横厅，如果打开厨房、入户空间更足以形成一个面积奢侈的LDK空间。不仅于此，御龙湾所有户型全部做了跨越式的层高突破，一楼约3.9米，二、三楼约3.3米，妥妥超级豪宅的空间规格。![]()
地下室约5.4米的层高结合二三楼多阳台、露台设计，则进一步放大空间感受。真豪宅从不以㎡为计量单位，而是以m³为单位，空间、空间，长宽高缺一不可，三维皆大才是真的豪。君不见，武林壹号、蓝色钱江，脱颖而出永远不可或缺超然层高。以豪宅规格，立方为计量单位，御龙湾正稳稳站在杭州楼市金字塔尖。![]()
南北花园、南北多阳台+露台、更豪阔的面宽、奢侈层高之上，通过精致的八角开窗餐厅打开侧向视野，整套房子呈现出270度的采光、框景效果。加上罕见的坡地条件，御龙湾在排屋之上再升级，坡地排屋直指那些隐秘九溪山下的超级大宅。杭州人爱湖，御龙湾则独享一湾，约15万方闲湖碧波荡漾移步即达，约1.5公里环湖游步道环绕一汪碧绿，沉浸山水与拥有天地的难题，解法只需一套御龙湾湖区坡地排屋。社区内配备闲湖城黄龙饭店、小镇客厅、万泉商街等约5万多方自由商业配套；还坐享三之三闲湖城幼儿园和育海外国语学校等体系化优质教育资源。![]()
从商业到休闲、再到教育，闲湖城御龙湾给出了一个自成一体的醇熟大城，隐世出世就在一瞬之间。一生之宅的最后一环——城市繁华，御龙湾的答案是下一个城市高峰。就在近日，余杭举行了一场盛大的世界级中轴成果展示大会——杭州城市重要新中心高质量发展大会。展示了近一年时间，御龙湾直线距离不过3km的世界级中轴发生的翻天覆地变化。![]()
包含国内顶尖的6万座专业足球场、1.8万座综合体育馆、游泳馆，计划2027年3月完工。![]()
集图书馆、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、工人文化宫的“城市服务综合体”，包含杭州音乐厅、余杭大剧院的“杭州未来国际演演艺中心”，以及承载区文化馆非遗馆和综合文化空间的“余杭文化艺术中心”三大项目预计年内正式开工。![]()
此外绿汀路万象城、低碳国际社区、艺术文化街区、浙一总部二期等核心城市功能也同步快速推进中。抖音华东中心、钉钉全球总部、VIVO总部建设接近尾声，联动EFC组团构建起了杭州第三中心产业立城的坚实底气。加上比肩深圳超级总部、上海徐汇滨江的超高规格中轴线“总师制”启动，这条世界级中轴正以超乎想象的进度快速推进，直指世界名城城市中轴。![]()
纵穿中轴线的创景路南延项目启动，又出乎意料的深度将御龙湾与这条超然的城市中轴捆绑于一体。近日，更有总体量23万方包含10万方购物中心的综合体落地闲湖城御龙湾侧畔，补齐了区域的商业拼图。金贵的城市新中心与城市超低容排屋的结合，纵观整个杭城，都是最为剧烈的核心资产化学反应方程式。全新纯排屋组团御龙湾·云麓区块震撼首开！预售证已出却只需首付约88万起，不到600万便可以启动。夸张到仅需一套未科普通四房的总价，甚至不到一套主城名校学区次新小三房的总价便可轻松拿下。刷新了近十年来，与杭州中心板块圈的低密排屋价格门槛新记录。政策大潮接踵而来，杭州祭出史诗级限价解除大招，新一轮楼市周期正毋庸置疑的快速推动优质资产全面价值回归。已正式领出第一张预售证的闲湖城全新排屋组团——御龙湾·云麓，以接近断供的城市排屋姿态正面相迎，第一口吃满政策红利、新周期窗口红利。![]()
世界级城市中轴再度发起总攻号角，砸下千亿资金时刻，又与新政潮、闲湖城御龙湾首开撞个满怀。首开586万起、首付约88万起，一套城市普通平层的成本，就能拿下直面城市新中心的一生之宅还并不是结束。地下室全赠送，拒绝低密新房大行其道的捆绑销售行情，另外，车位也将拿出超预期的价格红利。限墅令持续，市场信心如潮水般涌来，已正式领证的闲湖城御龙湾首开房源之后，可能再无如此触手可及的杭州城市低密。-END-
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