御龙湾、璞翠云集、枫揽华庭、云隐星润府等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
伴随限价、限售、拼社保退出历史舞台，市场会迎来一波盘整期的燥热，主流舆论场传达出一股浓浓的高兴、乐观情绪，连常被粉丝戏称悲观的笔者都不能免俗；
不同的是，笔者高兴的缘由，非旁人普遍的无厘头“看涨”，而是开心于后市的发展。
需求侧，穿过07-14年的70/90，度过后市的各种“限”，行政命令终于不强加市场——不管是豪宅还是普宅，有多少钱给多少供，砸多少出让供应去匹配需求，让富人、普通人都有选择，这才是“公平”。
供应端，不用因为卡脖子从“房企”变“车位企”，为了活下去只能一直套娃高周转，高低配可以回来，10多个户型一个小区的时代可以回来，错配差异的兄弟项目可以回来，房企产品建构上终于可以相当程度地挣脱束缚、解放手脚。
▲from pexels
如此新型也可以说“回归”的供需两面，大家最关心的自然还是价格，新房价格会怎么定，定了值不值怎么看？
今日推文，后“限价”时代，定价值不值怎么看？
▲热电厂烟囱©辉
表面上，因为没了限价，后续房企夺回定价权，发挥空间变大很多，理论上“平房卖1w”到“真豪宅卖10w”，因产品不同，房企定价权皆有可能。
但现实不会，是先在一个因应土地基础价格的楼面价之上，房企需要决策机制前移、抓定位、抓人群需求，通过不同的建安成本去打造产品。
简单来说，给大家个公式，保本房价=（楼面价*1.x+y）/85%，x是财务成本，y是建安成本，85%是剔除一些税费和管理成本大约占15%的比例；
比如假设楼面价2w/㎡，财务成本8%，建安成本4k/㎡，那保本价就是3.01w/㎡，当然精装修的单价打个骨折往建安里加上就好了；
财务成本随开发周期、银行利息、拍地溢价率变动，建安成本自己控制，3-4k/㎡就是刚需，接近8k-1w/㎡就是滨江园这种顶端级别，简单算，大城市地价高、各家财务管理控制能力有差别，通常老底子楼面价的1.5-1.8倍是保本区间。
这个时候，x、y就是最大的两个变量，这两块由两部分负责，投拓，前研。投拓最重要决定在哪拿地及出手价格几何，前研市场调研将决定后续该什么价格段做定位的成品怎么配，如果做高了能不能受认可，做低了伤害产品和利润。
▲天目里©辉
笔者可以很负责任地说，限价之后，这几年这两块的能力下降特别多，这方面人才离职挺多的，因为设计只能强排、卖的价格都定死；
限价时代，产品、市场调研是从后往前推，先预设利润，再反过来做产品，而产品是不是符合这个板块的购买力？未必，后续二手表现这个面积段是不是流动性堪忧，我都卖了关我什么事？
于是，弱板块做强产品的事屡见不鲜，很多人没有想过，在一个刚需、最多刚改聚集的板块，未来价值天花板也不高的地方，入手一个一眼亮的“大豪宅”，10年、15年后卖给谁，买大就赚多？拿现在15年房龄的普通学区、普通板块的主城区中年房小区，大小户型的单价差去参考一下，很快就能找到答案。
市场、产品逻辑让位给了“强销售”“营销”逻辑，前端成了财务活，这是限价对需求侧最大的荼毒。
好，如今财务活退场，工匠活要返场，房子要正着做了，不能倒着推了，要“好房子”卖正挂，不是“快房子”躺倒挂了，读了6年文科突然转理科了，毛笔换圆规，您还会吗？
▲西湖©辉
老实说，笔者几乎能断定之后短期内一些房企产品设置的不准确甚至荒腔走板、盲目自信，习惯了有限价的购房者判断不出来，还会按照“限价惯性”走一段。
一旦后市成交量变多，新房好卖了，在一个土地供应潜力巨大的头部城市，“卖地冲动”是抑制不住的，导致“供需”在库存存销比还未健康，又开始“极端化”；
此时，没了“限价”、就没了明确“倒挂”，在供应充沛的市场，“会挑房子”、“判断价格合不合适”变得极为重要，限价没了，过去躺着刷倒挂的购房者也得“补课”，这也是写本文的出发点。
这里，笔者可以给读者一个求稳心法，面积比所在板块老房子多一点的，产品有迭代的，总价和相邻、相似需求的高一级板块小面积差不多的。
举个例子，运河新城滨运锦绣里在售，假设没有限价3.8这一条了，笔者最推荐140-160㎡，产品总价在550-700w，景观比如今锦绣升级一点，笔者认为合理；
从何而来？因为1，和桥西、桥东优质中年小区的小中户型，70/90一代的90㎡、110㎡总价相当，面积、功能性、设计有改善；2，比周围几个新交付的次新房的主力面积大一点点，造成一定稀缺性。
同为强学区（预期）沿运河，地铁穿越紧挨着的两个板块，它们购房人群的需求、居住形态相似，同时一个在老下去，一个在成长成型，再10年后，可预见的，老板块最容易流动的小户型人群要改善、不需要学区了，很容易就到隔壁申花和运河新城升级置换；
同时，在自身板块内4房功能大户型，140-160㎡，是相对稀缺一点的，也是符合板块价值成长的。
于是，笔者会以同需求相邻强成熟板块，多年二手市场验证过高流动性的小户型的总价作为锚点，选择看好的产品，前者预估未来这套房我的买家人群画像，保证一定流动性，后者再营造一定的稀缺保证价值成长和“竞品”变少。
这时，如果运河新城新做89㎡、198㎡，强做小三房或者板块“超大户型”作为主流，笔者就不推荐，因为不符合板块定位和总价段，再高这附近就是文晖、奥体、申花和文教的二手价格。
▲亚运公园©辉
时时刻刻，站在未来卖家的角度去买房，看房看符合未来居住趋势的功能，比如适老化改造、宠物独立空间、风雨连廊、充电桩车位、营造景观的可停留性、低容积率等等。
新房子，后续值不值得买，买多大，买怎么样的，定价权只是貌似在开发商，也不在你以为值多少，与不比10年前，有无数的人进城买单接盘；
而在未来你的“买方”手里，是大多数潜力的买方群体追求居住价值凝结的共识，体现今日买它“值不值”。
▲钱江©辉
从此之后，你是去看生活、看居住、看城市变迁，不再是去算股价买金条，今日千般算计十分赚的一分利不是重点；
看准了、买对了，先守住拿出去的十分，更为妥切。
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
市北 | 110-156 | 34000 | 200 | |
闲林 | 171-243 | 38982 | 21 | |
未科 | 187-226 | 36100 | 96 |
楼盘名 | 面积 | |||
银湖 | 和庄 | 207-255 | 27908 | 10.16 |
星桥 | 雲隐星润府 | 212-218 | 30800 | 10.15 |
龙坞 | 溪映听庐 | 202-258 | 44693 | 10.15 |
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10.8 | |
10.1 | |
9.30 | |
