鸽王锦绣公馆究竟值多少钱？ | 房叔说970
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2024-10-29 19:31
浙江
沁瑄云上府、沐晴川 等 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓限价解除后，最具风向标意义的两个存量新盘不过鸽王锦绣公馆和岫町华庭。近期也有不少传言透露锦绣公馆首开定价是8.5万/㎡，消息一出，关于锦绣公馆的真实价值话题一下子开始升温。显然对于约8.5万的网传价格，市场接受度不一，有觉得贵了，也有觉得价格合理，甚至还有一定赚钱效应。对此我个人也特意去了一趟现场，整盘面积段为139方至179方，预计首开2号楼，户型面积约139及约169方。售楼处销售口径对外依旧还在定价之中，不过网传8.5万的单价可以作为参考，也就是说，这个网传价格虽然不一定会是最终售价，但准确性应该不低。![]()
并且从中冶小程序可以看到，目前锦绣公馆页面设置了一个价格区间：8-10万，进一步印证了两点。二，8.5万很具合理性，开发商将其纳入了定价范畴之内。如果我们再换个角度，从开发商的维度思考，锦绣公馆大概率也会是高定价模式。原因很简单，从中冶在2017年4月，以上限地价高达39571元/㎡，自持16%拿下该地块，实际楼面价已突破40000元/㎡。并且捂盘超过7年之久，就注定了开发商决策层对于这个项目一定是以成本为底线，亏本是不可能亏本的。7年资金成本，加接近5万的实际楼面价格以及建安费用，整体成本应该不会低于7万-7.5万。那么卖到8万接近盈亏平衡，卖到8.5万只能算是薄利，既然开发商以成本为导向捂盘，就一定会以成本为导向，结合周边次新价格市场化定价。可以说8.5万基本是锦绣公馆会拿出来的相对较低开盘售价，再低就没啥利润了。
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8.5万的单价，可以说远远超过了限价时期文教区5.8万的限价标准，即使有较强的学区预期，外加品质顶级学区新房的稀缺性加持，也不算“便宜”。毕竟南星桥核心区的次新已经有不少七八万的选择，胜利+杭州中学的组合也不逊色锦绣公馆预期学区。如此看，8.5万的锦绣公馆是不是并没有太强的购买价值？横向比较文教一带最新的两个次新项目价格以及学区，结论可能会更加乐观一些。黄龙云起目前的高层成交价大致在8万+，书香印翠则在7至8万间，具体看房源位置和楼层。但这两个次新学区皆有“问题”，目前对口九莲+嘉绿苑中学的组合，在文教一带并不出彩，甚至是减分项。锦绣公馆虽然学区未定，但从当下学区划定以及地理区位，可以基本明确为：大概率文一街小学师苑校区+十三中，或行知小学+十三中。如果是后者，那么锦绣公馆基本就可以明确为文教区新一代价格塔尖，如果是前者也能保证极高的学区价值。文一街师苑，目前生源来源主要来自杭州公馆+四小强的调剂生源，既保障了生源质量，从客观角度又有很大概率锁定十三中。横向比较学区短板的次新竞品，锦绣公馆8.5万的售价非常合理，甚至从市场定价角度看，还偏低一些。但从以下几个方面，也可以大致得出锦绣公馆真实价值也不会太高的结论。其一，锦绣公馆虽然定位较高，从产品侧看，当初限价时代极为吸睛的产品，目前呈现出的规格却已经没有优势了。![]()
比如没有阔气的酒店式大门，较小的地块被五幢楼分割很碎，小区景观功能有限，并且大量硬质铺装也很难和大体量的后生优质产品抗衡。简而言之，虽然锦绣公馆在立面、户型等一些方面出彩，但依旧略显中庸，豪宅气场有，先天小地块导致内部居住感受受限。其二，价格一旦接近10万，又和南星桥、奥体壹号院等豪宅形成竞争，显然，后者价格更具合理性。1接近10万的文教即使再均好，继续上冲空间也有限。其三，六七万的申花后生力量比价效应，随着申花的成熟，生源和教育资源的互相拱卫，对比文教次新已经有非常强的追赶效应，长期看后来并肩、乃至居上的可能性也不是不存在。因此，锦绣公馆在我个人看来，属于文教区下限极高的项目，但上限也很难突破趋老的板块、产品制约，以及后来者申花的价格压力。
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8万有性价比，8.5-9万算买卖双方都合理的价格，高于9万就逐渐趋于房住不炒。当然，房住不炒不等于房子不好卖，顶级学区预期的组合+优质新房的稀缺性，依旧能保障锦绣公馆即使高价也能稳步出货。再考虑到开发商成本+利润导向，过高定价市场接受度的不确定性，整盘定价大概率会是低开高走的趋势，先拿出一幢相对合理定价房源，后续房源根据首开流速进行再定价。这也意味着，首开就是锦绣公馆大概率的最佳入手时机。后续更加市场化的定价，意味着捡漏将成为锦绣公馆的小概率事件。
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本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
| 楼盘名 | 面积 | | |
下沙 | 沐晴川 | 134 | 31344 | 32 |
金沙湖 | 久映颂月府 | 281-362 | 69356 | 8 |
银湖 | 翠璟和庄 | 207-256 | 28231 | 25 |
大学城北 | 沁瑄云上府 | 85-139 | 22108 | 515 |
运河新城 | 璟宸观澜府 | 78-119 | 25650 | 334 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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