未来只有三类房子，受到时间青睐 | 房叔说978

从9.26中央政治局会议到最近的中常会闭幕，10万亿提出，没完没了的“政策”解读终于可以告一段落。

下一阶段，落到房地产，就是把这些化债化出的空间和资金，真正落实到住建部联合各部委之前提出的一揽子“救市”措施，迎合短期情绪拉长，以期待真正实现持续的整体“止跌回稳”。

无论如何，无论质、量、调控规模、权力意志、目标，还是如今的发展阶段，这一轮调控都难再现2015-16年的疯狂。

我们将迎来一个有变化的、与时俱进的新楼市，无论对于房企和购房者，在这个新背景下思考、行动。

遂想摊开这个背景，谈谈思考，关于后调控时代的楼市新常态；

今日推文，未来，只有三类房子，受到时间青睐。

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▲天目里 by 辉

先摊开客观背景。

由老话开始，房地产“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。

先看短期。

短期，住建部联合各部委预告过要落实和可能落实的浑身解数就这么几招：

1、收储回购，或者土地或者卖不动的新房。11.11刚出《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地》；

这一项一来帮企业回血二来帮城市降库存，调节供需关系，但是很难推进，推文（新政如雨，重视风险 | 房叔说899）part5算过收益率，地方没意愿，资金量也不够，没个7w亿不够主要城市的楼市救到健康存销比。

2、新增100万套城中村改造和危旧房改造，通过货币化安置工具PSL实现。

非常难实现，推文算过账（货币化安置又来，重启涨价去库存？ | 房叔说965），改造为主，就算100w套全拿来拆，也只是2015-18年棚改的5%，量太少了。

3、开白名单。给企业年底前将白名单项目的信贷规模新增到4w亿，城市房地产融资协调机制，要将所有房地产合格项目争取拉入白名单，做到应贷尽贷；

4w亿...给烂房企保交楼可能都不够，笔者算过帐（救起房地产，需要多少钱？| 房叔说No.802）；

至于优质房企，说个新闻，根据wind统计，今年上半年长实、太古、嘉里、新世界等9家代表型优质港企，合计营收下滑18.64%，同比连续三年下滑，香港置地宣布退出亚洲区住宅开发业务。

▲from长实中期财报

这是有一定政策特殊地位、只做核心地块开发、多自有资金开发、头部最稳健港资企业的境地，管中窥豹，足见一斑。

4、降税，尤其是大几十万的契税的减免，就在发稿前的一个多小时推出新政。

主要变化：12月1日后执行，购买家庭唯一及第二套住房，不超140㎡的，都按1%缴纳契税；140㎡以上的，首套契税1.5%，二套2%；原文如下图

▲契税新政from财联社电报

这还是比较有效的需求端减负措施，值得看好。

5、调整房贷利率，我们亟待改革公积金贷款利率制度，真正做到因地制宜，给满足条件的地方取消房贷利率下限的权限。

公积金制度实在是几十年的老窠臼，根本就不适应现在的人口、经济、融资形势，又难改，如今竟成为买房人降成本的拦路虎，有点荒诞。

五位一体，除了降契税真难言多刺激，合起来整体能期待下一二线“止跌回稳”，部分核心板块超跌回弹一点，差不多了。

▲永福寺封火墙 by 辉

再看中期。

以杭州举例，高价地来袭。

上城区读地手册更新，老城区三块安琪儿，一块新风站，称不上地王，但是价格肯定高，这只是开始。

▲from 上城读地手册

杭州这种有发展任务和动力的城市，操盘手是忍不住不卖地的，远郊卖不动、近郊卖不贵，切小块卖核心区高价地几乎是必然，明年的主角必然是钱二剩下的12块宅地。

▲from 上城读地手册

最后看长期。

▲from民政部官网

《2024年3季度民政统计数据》

正当大家都在聚焦美国大选和中常会的时候，11.4民政部官网近日公布的《2024年3季度民政统计数据》，全国结婚人数474.4w对，同比减少94.2w对，全年预计600w出头，同比减少100w多板上钉钉，也基本意味着明年的出生人口继续“断崖”，刷新韩国出生率指日可待。

人口最影响楼市，但人就是选择性忽略。

人们总是永远会放大短期货币和中期土地的作用，把长期拆成无数个“短期放水、中期出地王”一直热，然后假装没有中期到人口影响的那个长期之间的过渡。

客观是，今年房地产的投资增速预计会是2021年18w亿腰斩，行业规模3年缩一半，这和人口形势是直接正相关的，很简单的道理，不结婚不生娃，我改善什么？

▲from国家统计局局

也许你会说那是三、四线凋敝，向城市聚集，有点生活经验，越是城里人才不婚不生，凋敝的地方生了娃进了城也接不动高价盘；

▲from克而瑞《9月杭州二手房市场月报》

9月79%是4w/㎡以下成交，10月还没出价格分段月报，但即使成交量破了9100，价格70%在4w/㎡以下是稳稳的，这就是人口和收入情况塑造的楼市基本面底色，朝夕难改。

长期的客观背景，有效的高价接盘需求是越来越少的。

▲章太炎纪念馆 by 辉

综合短、中、长期，后调控时代的楼市，成交量会以库存长期高企的二手房市场为主，而新房市场是个规模缩量，精品化、豪宅化、个性化得以生存、活好的市场。

说人话，短期3-5年，政策救市钱就这么多量就这么点，最多救到核心城市整体回稳，库存是下不去多少的；

中期，但要卖好地保财政，地价抬升，这些地只能做精品改善、豪宅，有一定的“投资空间”但也不多，进一步拉高新房上车门槛，同时这些地块会被优秀控成本能力的大房企垄断，在杭州以滨绿建为典型；

同时，小房企拿不到地，要么退出市场，要么做便宜的但不能卖很贵的板块，需要精研产品，必须要以人的真实需求为导向开发产品，去贴近少子高龄化、单身户横行、大量房子又消费品化的长期市场。

而这种市场是长期需求少、供应多的，最核心三个字：流动性。

你要挑着买，各个档次的产品是日后好卖的，比账面上的价格重要的多，难以变现的价格都是虚的。这就需要这个新房或者二手产品在高企的供应中保证一定“稀缺”。

▲太子湾 by 辉

因此，三类产品，值得看好和持有。

一、高价豪宅。这个没什么好说，占地段占学区占医院，房地产什么时期都有豪宅，但和普通人无关，只针对有终极改善能力的客群。

二、精品改善住宅。针对是城市强中产的居住条件改善，外部不能样样都好，但学区、医院、景观、地铁、商业、品质等等总要有多几样。

内部面积不要太大，4-5房大开间带一些这个段的空间，比如独立储物、独立衣帽、三个卫生间、玄关空间、适老化改造，面积别太大，计容新规真落实之后，应该139-169㎡就能实现；

三、大盘所在、市场很需要，笔者称之为“小房与狗”。

替代过去的刚需思维，现实中城市需要大量总价不高的精品小房子，无论是针对最新出炉2.4亿的单身人口，还是据高盛统计，今年首次超过中国4岁以下儿童人数的宠物数量；

这是个超大的真实存在的需求市场，他们当中有相当的收入还有大量独身老人，独居、适老、安全、宠物友好、总价合适，目前没有楼盘提供这样的居住价值；

比如说把配建“幼儿园”换成食堂、羽毛球馆、医务室，比如计容新规提出的小街区、密路网、结合城市小广场、口袋公园、地铁出入口等灰空间的有活力的街区，让地产开发的新街区适合溜达、喂猫、孩子玩耍、老人晨练。

这是属于年轻化团队、小规模、匠人气质房企的机会。

当购房者挑选房子，不妨问问自己，未来8年要换手（杭州一手房平均换手年限），谁会需求，这套房子稀缺的打动人的点在哪？

这三类房子，保值之道，自在其中。

▲嘉里城 by 辉

不可否认，过去无节制的土地金融玩到了它的晚年，这次化债完成后，地方的“透支发展权”将被严格监管，而增量缩一半的房地产也注定没有过往那般“疯魔”；

但是，无论何时这都不影响其支柱产业的体量，只是病木逢春都需要经过严寒的考验；

令其生出一些亲切、专业、关注城市、人居、审美的新枝桠，未尝不是塞翁失马、老树开花。