高低配，即将重新主宰非限价的杭州楼市 | 房叔说962
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2024-10-15 19:31
浙江
御龙湾、枫揽华庭 等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓昨天，市场关注度颇高的绿城市北地块公示，根据公示图，可以得知该项目为高低配的产品组合，16-17层的高层产品就不用多说了，市北最主流的产品类型。比较吸睛的是南侧四排低密产品，全部是4层高，并且大概率不是叠墅产品。因为从公示图可知，这批低密产品的第四层做了比较极致的退后设计，大概率是个顶层会客厅或大主卧的空间，因此该产品基本锁定了3+1层的排屋形制。绿城江南排屋，上一个还是柳岸晓风的法式排屋，目前单价已经突破20万。加上市北较好的地段、东侧滨水的条件，以及萧山富人对排屋合院类产品的追捧程度，注定了该项目排屋是不愁卖的爆款。无独有偶，绿城不久前拿下的滨江白马湖地块，同样是高低配的产品组合，北高层、南叠墅。还有今年大火的低密项目——霞映锦绣里，也同样是高低配项目。此外，钱二的潮语鸣翠、三塘的绿城新项目、运河新城宸岸印月等、之江的云涌之江、下沙滨江的云启钱湾、临平臻和院等。今年杭州新房市场相较于去年，在卷产品这条赛道外，高低配已经悄悄成为了新的市场潮流。并且随着限价的彻底解除，这一市场潮流极大概率将愈演愈烈。自2019年杭州明确限价后，杭州新房市场将再次大范围的出现高低配的产品类型。原因就在于高低配的产品组合可以创造出最极致的货值。早在不限价时期，杭州楼市就曾一度是高低配的天下，比如我们现在耳闻能详的一些经典之作。
比如申花的宜和园、沁园、杭州金茂府等，此外申花的合景天銮、景瑞壹号院等，也都是高低配的形式。桥西的标杆项目，如大河宸章-江南里、运河宸园、名城公馆、碧玺等项目，也都是高低配项目。并且这些项目的地块容积率普遍还不低，沁园是2.4、金茂府是2.8、宜和园2.6等，都不算绝对意义上的低密低容地块，但依旧做成了高低配的产品形制。试想一下，按照这些地块容积率，如果大部分项目都能做成十七八层的高层产品，全盘只能卖到板块限价4.7-4.8。而高低配的高层拉高一些也能卖到板块限价，低密产品的溢价就全部都是额外利润，项目整体利润空间一下子就被拔上去了。对于一些郊区、或者去化难度较大的刚改项目，高低配还兼具控制风险的能力，譬如在临安，高层做少一点可以拉低门槛售价，通过性价比保证去化率，低密则可以获取更高利润率，这类产品搭配就只会更加普遍。可想而知，那时的高低配有多么的流行，只不过有些做的极致一些，有些做的缓和一些。极致的就有高层和排屋合院的夸张搭配，个人印象非常深刻的是萧山科技城、小和山的某些项目。超高层和排屋合院共处一个地块，低密占据了大部分地块空间和公共区域，高层只能缩在一侧，甚至被用来隔离不利因素，某种意义上简直就是排屋合院的附属产品。较为合理的则是高层-洋房、小高层-叠墅搭配等，整体比较舒缓，不同用户、购房者的圈层差异也相对可控。这也就是为什么，当下只要是地块本身没有太多硬性指标限制，譬如丁桥天阳地块，出让就要求所建住宅层数不小于四层，且每套住宅不得大于两层，几乎就限制了该地块只能做叠墅。除此之外，没有土地条件强约束的大部分相对低容地块，都会意向做成高低配的产品组合。这还是在限价，土地出让条件明确锁定货值的条件下，今年都出现了大量高低配产品。懂的都懂，虽然限价锁定了整盘最高价格，但是通过地下室、车位等方式，房企依旧可以获得超过限价之外的溢价利润。而现在限价全面解除，开发商想卖多少就卖多少的市场新阶段，排屋单价普遍是高层两倍、叠墅普遍是高层1.5倍的行情驱动下，高低配无疑成了房企们放大土地货值的最好办法。再者，随着限价的放开，这些更具产品类型弹性的相对低容地块，拿地的溢价率大概率将日渐走高，成本上升的大环境下，市场还不是绝对乐观、存增量皆有较大压力的情况下，高低配这类产品组合的出现就更加不可避免。对于购房者而言，高低配的重出江湖，一方面增加了产品选择余地。原本稀缺的低密将在杭州各区域四面开花，产品多样化和丰富程度必将远超限价时代。但另一方面，高低配也注定将压缩整盘的社区公共空间，原本可以做集中式大景观公区的，自然会被低密产品占据一定空间。那么在某种程度上，项目高货值和市场产品供应的多样化，也可以看做是以更普遍的逼仄高层产品换来的。接下来的非限价时代，近几年我们习以为常的纯粹的高层社区将逐渐成为新房中的稀缺物种。当然也不绝对，比如一些能够坚守高品质人居底层逻辑的房企和项目，或许就会坚持走超高端的、纯粹的城市顶级高层豪宅路线。比如武林壹号、蓝色钱江等，通过顶级的平墅、空中别墅来硬刚高低配产品。但这不是一般地块、项目和普通房企敢于轻易尝试的路径，风险将被放大，产品塑造要求远超一般房企能力。所以，高低配重新主宰楼市，恐怕已经是下一阶段杭州楼市的大势所趋。-END-
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| 楼盘名 | 面积 | | |
市北 | 璞翠云集 | 110-156 | 34000 | 200 |
闲林 | 御龙湾 | 171-243 | 38982 | 21 |
未科 | 枫揽华庭 | 187-226 | 36100 | 96 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
银湖 | 和庄 | 207-255 | 27908 | 10.16 |
星桥 | 雲隐星润府 | 212-218 | 30800 | 10.15 |
龙坞 | 溪映听庐 | 202-258 | 44693 | 10.15 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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