就在24年小阳春之前，很多人都会跟你说，海淀你就闭眼入吧。
“这里是海淀啊！供应少，购买力强。”
“小户型才600多万就上车了，你还等啥？”
好像不闭眼入，反而显得挺轴、挺傻的。
虽然你也不喜欢那得房率、那装修，还是被带情绪，推着就上车了。
我记得特别清楚，23年陪同事去看其中一个盘，销售说“客厅这地砖的美缝没有啊，到时候您得自己弄一下”。
。。。
只能说之前楼市太好，开发商卖“海淀”俩字就可以了，也不卷产品。
从4月份永丰南说要上市开始，情况其实就变了。
今年海淀大量供地、而且都是好位置，永丰北、永丰南、功德寺、朱房村。很多刚收房的永丰业主，已经感觉被背刺了。
前几年我印象中，永丰普遍是小高层8.2万，洋房8.5万买的。
昨天收到大中介的电话，问我看不看汇德里的二手：97㎡三居，8层中的4层，当时8.7万买的，业主想原值卖。
我惊讶的是，竟然这么贵啊！
现在的新盘，终于好好做品质了。
如果永丰北保利做的好，会给永丰南海开压力，海开做的好，也会给功德寺越秀和绿城压力。
跟咱上班一样，没有压力就不好好干。
接下来这么多项目，值不值得买咱们持续研究，今天都是第12篇海淀了，至少现在海淀楼市的产品趋势是好的。
最近这几天咨询海淀的很多，我们周二晚上临时加一场直播，欢迎预约，约周四的也可~
会跟大家分享一下，① 海淀楼市的最新消息、② 永丰8个新盘+二手次新对比，③ 还有海淀过去15年楼市供应。
今天文章先跟大家分享几个新消息：
1 上周我们独家发布了，海淀刚刚成立了一个新部门，叫“交付专班”，严查楼盘交付风险。
这都是被之前几个盘wq闹的，海淀各个部门头都很大。
所以就从嘉华天珺开始，从开盘前就管起来，从源头减少交付问题。
海淀以后所有的新盘，都这么管。
2 上周末，嘉华天珺样板间延期了一个多月，终于开放了。
我也去现场了，跟好几位群友“粉丝见面”。
明显感觉户型设计、精装标准都超过之前永丰的楼盘。而且石材+铝板用上了，还有了带泳池的会所。
从产品力上，确实是背刺了永丰北4盘。
最近有传嘉华天珺有7万+的价格，咱们后面展开说说。
这个项目预计1月份开盘。
3 永丰南颐海云颂最近“不太着急”。
之前两个项目是要硬拼一下的，时间也会撞在一起。
现在看开发商在互相的“避其锋芒”，颐海云颂要到1月份开样板间，开盘可能在3月了。
颐海云颂我有几个产品的重要提醒：
我跟房企做建筑师的朋友讨论过，
① 目测颐海云颂96到143㎡的户型，户型的面宽可能有点紧巴；都是两梯两户设计，得房率得关注看下；在中等户型上，独立家政间可能没空间做。
② 149-154-168㎡，那4栋大户型洋房，就相当豪华了。
③ 颐海云颂一些边户，大概率有侧面一面的飘窗赠送，能做出不错的得房率。
因为嘉华天珺88三居就是这么做的，海淀报规不能拉偏手，所以估计海开也有。
颐海云颂的精装方面，据说全部用进口品牌。
都说海开拿地价和售价之间，缝差太小，没空间做高端，咱们持续关注它官方的消息。
永丰南&永丰北的区别、两个项目优劣势分析、六里屯垃圾场、建华学校能不能上等问题，我们之前汇总了海淀买房20个硬核问答.pdf，可以文末扫码咨询，或进海淀群 跟周围的邻居先聊聊。
4 两盘的价格会有大大的惊喜？
我们11月份推文也说过，海开想和保利 保持3000块钱的价差。
我看很多博主最近也在提，我总将信将疑的，定价咱们动态着看吧。
现在嘉华天珺有博主在传多个价格版本，7.7万起、均价8.2万、8.5万等等。
说永丰南的定价还太早，上周嘉华天珺的媒体会，大家也一直追问保利的负责人。
保利的定价给大家几个关键信息：
① 嘉华天珺的定价策略会参考后沙峪星宸和煦，不同的户型、楼层，会拉开很大的价差。
这个我们10月的推文就提前分析过了。
星宸和煦当时一二顶层、中小户型给捡漏的空间。
大户型就贵了，除了一层都超过了销售指导价。
我们交认筹金的粉丝朋友，后来还是退了星宸和煦最大的143，觉得6.3万太贵。
② 我们几位粉丝买后沙峪的星宸和煦，发现110和143户型，大小户型单价差了5千；同一户型，楼上、楼下单价也能差出3千来。
③ 具体到嘉华天珺，一层出7万多的价格，是有可能的。
预计88、99三居会是最便宜的，特别是首次开盘的东地块。
如果你想控制预算，先盯好88的三居，只有40套。
咱不说一二顶层，就正常楼层也是700万+。
虽然是两面宽，但是除了南侧的飘窗，西侧也送一面的飘窗，得房率会很高。
99的三居，主力户型，房源多，价格也会便宜些。
这个户型是真挺好，有独立的家政间、厨房特别大，开窗面很大等等。
我们对比了永丰8个小区90多平米的三居，这是第一好，其次是汇德里99，他俩布局类似，第二好。
至于一栋118三居、三栋127四居，房源都不多，定价上应该也会靠近99户型。
到134四居价格会往上跳一下，和99会有明显的价差。
到最大的172宽厅四居，楼王，大概率会超过9万的指导价，跟星宸和煦一样。
5 功德寺的产品，房企要求保密
功德寺是绿城和越秀的大宝贝，10.5万的价格，我一直说它有倒挂。
1000万能买个上地学区的三居，多好！
绿城还发了保密通知，为了保护给我爆料的老铁，最近我们也不怎么发一手消息了。
现在总图还没报规，而且绿城越秀又是联合操盘，万一一家想嗷嗷拉产品力，一家想控制成本，都有变数。
大家先知道以下这些就好了，有相对确切的消息 我们会发海淀群，可文末扫码。
6 朱房村，1月2号，大新年、大放假的土拍！
反正很多开发商会去拍，到时候再看吧。
对这块地感兴趣的看这个 海淀楼市的“大小王”来了，树村地块有彩蛋
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