没时间看直播的，我们把这半个多月费劲巴拉做的分析整理成了海淀功德寺&永丰买房的20条硬核问答.pdf、永丰板块6盘横盘评测.pdf，准备买房的同学们，文末扫码找小助手，发“板块+预算”获取，省的大家做功课了。最近，我们海淀买房群挺炸锅的，永丰北、永丰南、功德寺，聊的热火朝天。其余的主力户型是140-160-190-220㎡，少量250㎡。其他关于越秀和绿城、华润等产品信息省略500字，感谢信任我的线人老铁，不公开发布，买房群小范围剧透，感兴趣的文末扫码。
11.5我们的推文中聊过，之前我们跟海开和保利的沟通：两家都担心功德寺出小户型，“万一哪个开发商拿地，不按常理出牌，剑走偏锋，出一部分小户型呢？就截留了他们的大户型买家。”2 永丰南海开颐海云颂：据说请了圆明天颂的原设计团队，建筑、园林、精装都奔着做豪宅去的，正在研究产品中。
还有石材+铝板外立面，会所，连得房率都可以期待一下子（这有点信息量）。之前都担心永丰南拿地成本太高，算不过来帐，没空间做好产品。真是形势比人强，永丰南这地段都得卷产品了，这搁去年都不敢想！
3 永丰北保利嘉华天珺：保利报规一直想要阳台，据说海淀又没同意，继续改图等审批。海开和保利这两家现在都跟保密单位似的，什么消息都不往外放了。
我们在10.24的推文中就说过，海淀今年也得讨好买房人，甚至可能会有激烈的价格PK，主战场就在永丰。那会产品信息很少，我们单纯从供求关系、开发商成本测算、操盘风格上推断的。海淀楼市的战事还在实时变化，最近的消息就先说这么多。这周我们去了趟功德寺地块，再说下高压线和上地学区的事。海淀的土拍文件里提及，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。我们认为，高压线入地，肯定和周边居民息息相关，于是我们又找到了绿城、越秀地块西北角的一个马连洼村属单位。他们也听说了高压线入地的消息，但具体时间，他们不是很清楚。其次，我们的海淀买房群的群友也贡献了一些消息，说路过有看到施工。与此同时，我们在附近踩盘时，发现附近在建一个很牛的安置房小区，6层洋房，开窗面很大，网传都200㎡以上户型。回来我们查到了这块地3月份就进行高压线配迁工程的招投标工作了。然后我们又查到了23年树村路已经开始进行高压线入地了。就从功德寺回迁房南侧开始，一直向南到圆明天颂的位置。
海淀区政府花钱，1.6公里3500多万，咱也不用号召开发商出资了。
从图片大家可以看到，功德寺地块属于上地街道的树村地区的0702街区。当然，上地街道不完全等同于上地学区，但是项目回迁房部分万德嘉园 24年对口的就是上地实验。东侧8月份新公布的一零一学校，官方也明确给了“上地学区”的身份。咱们联系上下文，基本可以得出功德寺地块属于上地学区的结论。如果对海淀永丰，功德寺等区域对应的入学政策不了解的同学，可以文末加我私聊。熟悉我们的朋友知道，我们几乎是全网最早披露华润加盟功德寺消息的媒体，对开发商动态有一些了解。但必须承认，最终版本的户型和价格，还没有确切消息。特别想吃瓜的，就给一些网络上流传比较多的版本，大家看个热闹吧，最终以开发商官宣为准。关于海淀买房的信息，我们已经梳理了几万字，踩盘多次，大家可以去复习一下：另外，我们也准备了海淀功德寺&永丰买房的20条硬核问答.pdf、永丰板块6盘横盘评测.pdf进群可以获得，进群方式文末加小助手，或者直播间了解。我们了解到，位于生命科学园的龙湖观萃，价格已经下调不少。
之前我们一直不推荐，龙湖产品不错，但是心气很高，开盘6万的价格，属实是不便宜。我们当时就预测未来肯定会降价，因为整个小区有15栋楼、950套房子，体量不小。最近龙湖观萃给出了5.4万的特价房，与朱辛庄有6千的价差，距离海淀一路之隔。错层阳台+满配精装+高得房率+19号线生命谷站+9年制的北师大附，价格降下来，产品的优点才是优点。去年的朱辛庄神盘，地铁盘+小户型+不错的得房率。
最近推出了现房部分，只有80多套。
户型为93/96㎡三居，108㎡三居，127㎡四居。
售楼处刚开了，12月份开盘。
目前报价6.5万，我觉得有点贵，开盘肯定会有折扣，可以文末联系我们等团购优惠。
朱辛庄的价格我也是服了，老想把价格骂下来，最近听说寰宇未来涨价了。。。
越秀星樾我们去现场看了下，现房比之前期房普遍增加了配置。
朱辛庄5个盘哪个更好，越秀星樾和寰宇未来怎么选，可以私信我们~
昌平买房的同学们，永远绕不开一个选项，就是回龙观的二手房。等等，后面这俩虽然挨着地铁，虽然位置不错，我还是要劝你谨慎，总价不低了。严肃团队主做新房，但我仍然要客观公正的说回龙观的二手也是值得的，适用几类人，我们后面展开。最近研究昌平楼市，我们做了两个特别耗时的功课，2024回龙观二手真实成交明细.xls、昌平新房避坑优缺点汇总.xls，一定能帮你梳理好昌平买房的底层逻辑。先有底层架构，再去选盘，这才是我们互联网人的思路！我们数据同学还搞了可视化，制成了乐高版本的房价地图，按照地理位置拓下来的，加上了最新成交价，大家先有一个整体概念~昌平线5个地铁站周边67个小区全拆解（图太长，部分展示）：详细解读有时间的蹲周四晚上8：30的直播，或者文末扫码，直接咨询。现在买房除了解决通勤、上学等核心需求，大家都希望至少保值，保值的前提是流动性，就是以后想卖的时候好变现。从流通性来讲，预算300-500万，上车的同学，地铁新盘＞回龙观老房子＞非地铁新盘。预算500-700万，置换或者想一步到位的首次置业，新盘谈个好折扣，比回龙观F4要香（公园悦府、国风美唐、金域华府、领秀慧谷）。而且有一个事实，不知道大家注意没有，谁在买F4次新？多数是回龙观本观的人，大家在内部置换，而不是更有购买力的海淀外溢在买。我们上面说，有一类人适合买回龙观老点的二手，就是预算300万出头，努力奋斗的年轻人，正在工作上升期，未来可期，优先考虑通勤，配套全 减少生活对你的消耗，努力挣钱。但如果你是这部分群体，最好给自己定一个规划：等孩子上学之前，努力跳到海淀去~预算500-700万的有娃家庭，这部分人群，会看朱辛庄和回龙观的次新。尽管他们知道，同样的预算，能去海淀永丰或者朝阳不错的区域买新房，但因为孩子已经在昌平读了小学，并不适合跳到外区。预算500-700万，孩子还没上学的年轻家庭，或者手里预算充足，想一步到位的家庭。他们知道现在回龙观的F4次新，等到大约8年后他们要卖房的时候，很多房龄就20年了，而朱辛庄或者高教园的新房，会变成新的次新房。离地铁稍远的北京国贤府、暂时没有地铁的龙湖观萃，最近都值得关注，因为有特价，特价信息文末私信小助手。最近去北京国贤府，发现最不爱修路的昌平，把国贤府门前，确切的说是山姆门前的路在拓宽，双向6车道。而且进展很快。嘉境里、清樾府、梧桐山语等等，也适合一部分人，但是要避的坑很多，这个不一一展开了，咨询的同学，我们知无不言。以上昌平的买房观点，篇幅有限，只能先分享一些基本逻辑。这些话题，欢迎正在买房的同学们，文末咨询或蹲直播。严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。所以大家有买房咨询、看房、选房相关的需要，欢迎咨询，文末扫码联系我们~粉丝专享：项目分析咨询、严肃团队一对一带看、成交享大额购房补贴。
