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昌平的网红户型，回来了

乐活 2024-07-30 20:55 北京

建发观堂府二期泊玥来了。

观堂府大家很熟悉了，昌平上半年的销冠。

一个六环外的项目，大家能冲破“心理距离”买入，地铁+产品都很能打。

项目距离昌平线北邵洼站只有几百米，再补充个信息，预计到今年年底，昌平线南延，可到达北三环的蓟门桥。到时候到北三环，不用换乘。

产品力我觉得在昌平能排进前二，关键才4万+。

一期一共1100套房，半年的时间卖的差不多了，现在的市场环境下，能有这个销售速度，确实让友商羡慕。

目前一期据说不多了，小户型方面63两居、99三居可选的楼层不多，两居特价不到300万，可以文末私信小助手了解。

最近项目竟然出了几套一居室，大家能想到，都是首二层的户型。35/47/53平米，总价150-235万。53的为南北向，户型是不错，看户型图也问小助手吧。

大家最关心的还是：

1 二期升级的地方比较多，会不会更贵

2 现在买入时机合不合适，有没有风险

今天先简单说说，更硬核的评测、板块分析，我们更多在买房群中分享，关注昌平的小伙伴们，+yansuzhushou，或文末扫码进群。

二期产品跟一期的变化，升级之处。

主力户型：83/95/110三居、127/147/188四居。

二期一共11栋楼，5-15层，共734户。

指导价5.5万/㎡，一期的网签均价4.6万/㎡，大家先按一期价格做个参考。

先说产品变化：

1 户型配比：整体户型偏大了。

一期有63、74的两居，套数还不算少，有292套，和主力的110平户型套数相当。

二期三居起步，社区更改善。

仅一层的变异户型有两居，极少量。也就是每栋楼的“彩蛋户型”，在首层，比标准户型少间房，总价更低。

我建议大家关注南侧楼栋的一层变异，因为单元门会放在北入户，北向缺间房，对南向房间没有影响，相对房型更好。

2 户型设计：整体感觉二期户型更优化，之前110的销冠户型还在。

所有的空间都做到了全明设计，二期有的先天优势是一路之隔是万亩的白浮泉公园（也就是昌平新城滨河森林公园），预计二期的窗外视野会更好。

83平三居，南北通透，一梯两户的小洋房，这点是比一期更好的。

一期80多平米的三居为两梯四户，而且二期83三居楼座为11层，得房率预计会略有提升。

95平三居两卫，南向三面宽，比一期99平米的三居设计上是有升个级的，一是南向面宽多了将近50公分，采光面更大了，而是有独立家政间。

110平三居两卫，这是建发的网红户型了，最早出现在文源府，当时的销冠户型，这个户型在一期据说卖的也是最快的。

南向三面宽，主卧L型的衣柜，能感觉到它的空间尺度很大，这个户型收纳空间做的也很足，进门的玄关处、南向次卧门口L型的收纳空间。

赠送面积方面，南向送飘窗、北侧送设备平台（可以做开敞阳台实用）。

划重点，据说精装和赠送都有升级。

3 参数：容积率和一期一致，都是2.2。不过二期因为没有小户型，全部是一梯两户两梯两户，居住体验会更好。

4 配置：观堂府为双会所，一期是儿童娱乐区瑜伽室；二期是私宴、泳池。感觉二期的会所更高级更实用！泳池一般是豪宅项目的配置。

对了，这次二期还有一处体育用地，建发代建的，3200平米，室内的篮球场、羽毛球场等等以后可以在家门口享受到了。

5 大门、园林：目前看二期地块也有建发标志性的大门，规制和一期相当。据说园林细节会不太一样，整体两期在公区上差别不太大。

6 交房时间：一期26年8月，二期27年6月，差10个月。

早买早享受，晚买。。。

回头咱们一块研究一下样板间再说吧，还是要看价格。

关注买入时机、买入风险，我们今天单说价格，我觉得可以重点对比以下几个方面。

1 和一期相比，价格持平或略有上浮

从开发商的角度来说，最忌讳越卖越便宜，老业主客诉会让开发商很头疼。

客观来说，二期产品在升级，户型也做大了，应该不会比一期便宜。

要看接下来观堂府蓄客情况。

2 和昌平线楼盘比，其他楼盘在降价

从高教园的嘉境里爆出3.8万的起价，算是把昌平楼市的暗里较劲，直接搬到了台面上。

当然他的主流成交价在4万出头。

紧接着梧桐星宸就推出了特价房，整整2栋楼，都是75/85平米的小户型。

我们预计昌平的刚需盘，价格还会继续PK。

3 和南邵二手次新比，新房价格更香

南邵板块主流的二手次新小区是招商都会湾，我们查了下这个小区的二手房成交明细。

招商都会湾主要成交户型是89的三居，均价在4.6万左右。偶尔有138的四居，价格反而更贵，去年下半年到了5.3万。

和观堂府一期网签价持平，产品肯定是观堂府更有竞争力。

距离观堂府更近的北京风景，成交的以110、120平米三居为主，单价3.4-4.4万。但是小开发商，之前开发过新龙城、北京人家，产品和物业都是老小区的样子，没有居住改善的感觉。

如果你还想了解昌平新盘的库存、真实成交价、以及特价房信息，可以扫码私信小助手，严肃团队帮助大家不买贵、少踩坑，精准选盘。

写在最后，

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