今年海淀楼市相当热闹。
一年供4块地，第一次出现地铁盘、产品比之前永丰北有升级，连捂了3年的地也拿出来了。
最近，海淀陆续要上两个楼盘，分别是永丰北的嘉华天珺，以及永丰南海开的颐海澐颂。
1 海开永丰南案名定了，颐海澐颂，面积段也出来了：95/110/116/123/143/149/154/164/170㎡。和嘉华天珺的89、99平三居，126、131和170平四居，重合很多。上一篇我们说海开为了pk保利，正建的4个样板间竟然拆了，要重做！这周又爆出一些细节，产品加码，会有石材+铝板外立面。
2 大家最关心的价格方面，据说海开会和永丰北的嘉华天珺保持住价差。如果售价也差3千，那就是价格战，这个我们保持关注，大家可以期待一下！保利内部说11月售楼处+样板间同时开放，我预计最快是下周末11.9了。我们针对问的比较多的买房问题，本周去海淀永丰实地踩盘，并且结合《中关村村科学城北区》规划，给大家梳理了《海淀永丰买房必看的20个问题》。由于开发商的产品信息还没完全确定，我们一边等具体信息，先关注下板块和市场。剩余的11-20个问题方向，列在文末了，并且会在今晚（周四）晚上8:30给大家直播解答，欢迎大家来看。看直播前可以结合本篇推文+下面两篇推文一起，基本就能对海淀建立起立体的认知：最近，严肃君也看到程序员大佬的顶级豪宅如园低价成交的新闻，我们考证了一下，一方面，成交单价低的都是220/247的大户型，今年只成交了两套。如园、西山壹号院最近有超低价的法拍房，其实走到法拍阶段，属于业主资金出问题的个例，不代表整体的真实市场。第二，对比新的一批豪宅，如园确实是初代豪宅了，豪宅市场和改善市场不一样，开盘涨价快，但产品力一旦迭代，就会回落。比如现在新一代豪宅树村的圆明天颂，二手市场涨势就很猛。圆明天颂的天花板更高，比如最近爆出16万的成交，无从考证，但是跟多个海淀粉丝聊过，说如果中间楼层14-15万是值得考虑的。从2020年开始，海淀永丰北一共供应了6个新盘，6000套新房。还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。我们还得再结合永丰的去化速度看，6个新盘的整体去化率91%，开盘未售完的户型为80-90平米小户型，少量100平米以上户型（中海富华里）。优势：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。产品上看属于永丰北最高端的楼盘，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。这个项目没有明显的硬伤，有几个小的不利因素，提醒大家关注：② 90-100平米三居，和永丰北此前4个新盘的主力户型类似，未来在二手市场会有明显的竞争。③ 周围大牛坊社区回迁安置房体量较大，共35栋 约2200户。④ 周边的海淀大悦信息科技园已经盖好，体量较大17栋小企业独栋，但未招商、空置状态，未来空置时间未定，产业能力待考察。销售指导价万，肯定卖不到9万，还有一定的下探空间。单价成本算法=5.96万（地价）+0.45万（建安成本）+0.33（增值税=（9-5.6）/1.11*11%）+0.30（融资成本=89亿2%*1）+0.10（期间费用）+0.07（企业所得税））+0.4万（精装）开发商当然不会成本价去卖，还有营销成本、股东预期利润等等。提醒大家关注东地块，特别是中小户型。一些中、低楼层性价比会很高。嘉华天珺，89、99平三居，126、131和170平四居。东边是大社区，有15栋住宅，容积率稍高一些，面积稍小一些。户型以89平，99平三居，以及131平的四居为主，小户型的首付会低至120万起。注意，大家看社区图能看到，这个社区是带下沉会所的，泳池健身房是标配。低密大平层，户型有116平的三居，126平四居，170平的四居。根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。目测东地块以90-140㎡户型为主，价格会低一些；比如我们几位粉丝买后沙峪的星宸和煦，110和143户型，单价差了5千；同一户型，有的楼上、楼下单价也能差出3千来。永丰南最大的优势是，16号线现成的地铁站、有建华实验学校本校的新址、更靠内的区位优势。其实他俩分布在北清路两侧，就是一路之隔，两个新项目直线距离也才3公里。永丰北是一个居住氛围比较强的板块，穿插了少量产业写字楼。海淀位置最偏的新盘，一共322套，截止到10月25日，只网签了12套，均价7.8万。最近经常有超低特价房，138平总价999万，单价只有7.2万。我们预测未来翠湖的西山观复会降价，但会很墨迹，毕竟是中海、港中旅两个央企股东，要双方意见统一，我也会密切关注翠湖的降价信息。有强学区+强产业的支撑，购买力充足，且供应量一直在北京来说属于比较低的水平，一直供＜求的状态。所以开发商拿地的积极性很高，海淀的地价一直比较贵，助推着房价也一直走高。2 海淀到现在都能保证所有新盘无面积赠送，未来一段时间应该也不会批阳台。在其他区都得靠区国企来托底卖地的情况下，海淀的土拍市场是怎么样的呢？从2022年至今出让的8块地，有5块都是顶着15%溢价率的上线的。还一个是嘉华天珺，溢价率比较低，主要土地总价89亿也最贵。从海淀24年官方的供地计划看，永丰这2块地供完，海淀的供地重点应该会转到西五环，四季青、西冉、田村区域；以及西四环半壁店。海淀北目前已知未拍的是朱房村地块，也就是北五环、京新高速交汇处的东北角，紧邻清河万象汇、橡树湾。朱房村地块为2.5-2.8的高容积率社区，未来建筑密度会比较高。预计售价和面积段和功德寺一致，为高总价。预计2025年推出。10 海开永丰南项目颐海云颂的优势，有哪些不利因素？优势：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。是海淀接下来，除朱房村、功德寺之外，地段第3好的项目。② 家门口的建华学校，也并不是买房就能上（17/18问有详细解读）。③ 项目是4个地块，2个住宅+2个公建，公建部分比住宅规模还要大，所以颐海云颂是产业区包围的住宅，居住氛围不是纯居住。④ 住宅东侧是4栋45米高的酒店，距离住宅40米，距离尚可。需要注意冬至日的采光影响。大家有什么其他问题，也可以在评论区提问，周四晚8:30，直播间见。严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。所以大家有买房咨询、看房、选房相关的需要，欢迎咨询，文末扫码联系我们~粉丝专享：项目分析咨询、严肃团队一对一带看、成交享大额购房补贴。
