梳理一波国庆期间北京楼市的真实情况

乐活   2024-10-09 20:20   北京  

没有哪年国庆,比今年国庆节假期更充满悬念

节前,两场顶层会议给同时给房地产吹风,一个“干”字当头,把拉升房地产的决心,一下抬到位了。

再加上节前a股疯涨,让大家对政策提振经济的效果,充满了信心。

01 今年假期期间,楼市表现和往年都不一样

成交量,直接起来了。

很多人应该看过这组链家假期签约数据,我还是提一下。

表面上,2024年国庆7天,链家中介二手房成交2736套,同比2023年国庆757套,翻了快三番,但我觉得大家可以冷静看待这组数据。

实时签约多了,不代表大过节,大家去抢房了,大部分成交,都是之前就看了房,没出手的,而集中在假期出手,只能说明一点:

节前的大会,给了很多买房人,出手签约的决心

必须承认,两次大会,改变了很多等等党的心态

02 二手房市场,出现了少量跳价和涨价

这些成交里,成交价有变化么?

严肃君了解到,大部分没有调价,但少量几个案例,我问了一下

一个是西城的老破小,跳价成交

严肃君的一个读者朋友,在看西城区核心板块的老破小,跟踪了一两年了,不到50平的一居,今年年中最低时候成交价格530万,国庆期间同小区差不多的户型,最新成交是580万。

涨了50万,差不多10%的涨幅。

可以说卖房的房东,这波顶住压力算是“守得云开”了,另一边对买家来说,嗯,五味杂陈。

严肃君听完觉得不稀奇,在这种360度转弯行情中,大部分成交价,并没有受到影响,发生偶尔几件这样的事,不奇怪。

二手房的价格,本来就是三分基本盘,七分看预期。

另外,我吃瓜了一个房山二手房房东毁约的案例

9月初低价出货的二手房东,急了,总价150万的房源,节前就谈好签了合同了。

节前会议一开,政策一出,房东有些后悔,想要让买家加10万,显然买家不答应。

好不容易砍下来的价格,也白纸黑字签了合同,不肯加钱。

国庆期间,中介帮着协商但无果,估计得诉讼解决了

我觉得这个瓜比较离谱,房山的上车盘,能出货已经不错了,房东真的没必要抬价。

但我相信,这个房东的心态,确实代表了这次节前的会议,确实影响了一大部分人的心态,看好楼市的信心,瞬间回来了。

我是觉得,没必要这么乐观。因为基本面在那,对楼市盲目乐观不可取。

这一点上,新房市场表现出来了,市场是两极分化的,只有优质新盘吃到了新政红利

03 今年一部分售楼处,比往年热

按照往年的经验,大部案场,都会在前几天安排销售们休息,只留几个负责售楼处活动的人员,插花或者做泥塑之类的,假期后几天,才会安排销售在售楼处待命值班。

因为客户也是打工人,好不容易有国庆假期这样完整的时间,还是会拖家带口去旅行或者休息,而不是忧心忡忡地去售楼处看房。

但今年明显不一样。

国庆假期期间,好多项目案场异常火爆

严肃君跟好几组读者朋友,是亲眼见证了这种行情。
我们去了朝阳、亦庄的一些售楼处,比如北京宸园北京润府,还有顺义璞瑅润府
发现璞园prak售楼处看样板间,居然需要排队拿号,海底捞吃火锅的既视感。。。甚至有的楼盘销售,一次性给3组客户一起介绍
我们的选房老师带粉丝朋友去璞瑅润府,在售楼处门口等了10多分钟,销售都在忙没法接待,过程中销售还“消失”了20分钟,老客户过来交钱,只能选房老师给客户讲盘
我去的几个售楼处,人流量都很大。
还有一个售楼处,因为有很多第一次来就直接下定的客户,流程比较长,售楼处临时安排了自助餐,方便客户和销售随时吃两口,补充能量。
这样的热度,也体现在成交数据上。
04 每个区,都有几个热门新盘
      它们有个共性:产品不错 有特价房
严肃君拿到了一份各个区卖的比较好的楼盘名单:
从严肃君最热的区域开始:
先说朝阳区:
朝阳国庆期间最热楼盘,一定是中建璞园二期park
带看达到了一千多组,看中登记的有200多组,我前面提到的售楼处非常火爆的事件,就发生在这个楼盘。
最近它快开盘了,严肃君了解到开盘价格应该会有惊喜,关注朝阳低密洋房的,可以留意一下。
另外,崔各庄的绿城晓风印月,也签约了22套。
这个楼盘是准现房了,所见即所得,适合明年就想要入住的买房人。另外,如果去看晓风印月。
建议顺便也看一下旁边的龙樾合玺,招商的顶配系列,配置和价格都不错,但社区风格严肃君有些没get到,但大家可以作为备选,这些楼盘,我都踩了十遍八遍了,大家有吃不准的,可以文末加我聊聊。
接着说顺义。
卖的最好的,是华润的璞瑅润府,十一期间卖了62套,我们之前盘点过顺义新盘价格战,它是最有诚意的。
当时芳华里开盘,璞瑅润府直接把特价房打到了3.5万一平,比旁边的芳华里,直接便宜3千一平。
首付60万,就能上车顺义的三居,所以十一期间成为顺义热度最高的楼盘。
我们有读者朋友知道这个项目的特价房源后,节后第一时间就约我们选房师去看房了,顺义每个板块,我们都做了详细的房价地图,类似下面这样的,需要也可以找我要~
除了璞瑅润府,顺义还有不少打折新房,比如仁和板块的星誉北京,很多好楼层3万出头,3万3单价基本上随便选了。
顺义改善盘,卖的比较好的,是后沙峪的星宸和煦,守着祥云小镇和新国展,得房率几乎是全市最高的。
严肃君了解到保利在节前拿出一部分东边户做一口价房源后,第一时间通知了读者朋友,十一期间这些房源基本卖完。
说完顺义,来聊聊昌平。
昌平国庆期间卖的比较好的,是建发观堂府,卖了80多套,其次是梧桐星宸,卖了65套,另外,位于北七家的国贤府,签约了小30套
观堂府,是昌平新城的品质最好的楼盘,兼顾了环境和地铁。
梧桐星宸主打卖点是昌平优质地铁盘,位置很不错。
而国贤府主打的是产品力,北七家改善楼盘中的扛把子,我们选房师的反馈是很多读者朋友原先抱着去看一眼的想法,见到实景就走不动道了。
新中式的小区园林和样板间的精装,做的非常到位。
昌平这一波新盘,竞争很激烈,建议大家先看房,再等待合适的机会。
(顺便问一嘴,听说龙湖观萃也卖的不错,7天卖了30多套,但这个消息严肃君有些不相信,因为如果它坚守6万的价格,至少在严肃君接触的客户来看,是很难接受的,有了解真实销量的,可以私信我,让我吃个瓜。
接着说南城,大兴和房山。
大兴最热的楼盘,是黄村的晓月和风,绿城的改善盘,国庆卖了65套,确实很热。
另一个楼盘北京城建的京玺,也卖的不错,40多套成交,南城还是得降到买房人心理预期才行。
房山,最火热的就是京华国贤府了,国庆期间计到访700多组,成交100套多,这个楼盘我们之前详细说过,可以戳下面链接了解:
中建智地的府系IP为什么能出超级红盘
以上就是一些国庆期间的观察。
最后想要谈一下严肃君的一些看法:
最近无论是股市还是楼市,都面临很大的舆论导向,能看到完全转向的政策在拉升市场。
一场接一场的发布会,一次又一次的新政,给人感觉就是:
不把楼市拉起来不罢休
所以,目前来看楼市确实有一些变化,大家要正视当下的市场。
插一句:就在我写稿的时候,还有读者给我发私信,说自己看中的房源,折扣收回了,联系严肃去帮忙谈价格。
05 楼市确实热了,但大家完全不必恐慌
有读者私信问我,华润,中建等等央企放出信号,2%的优惠十一之后收回,是不是真的?
我也看到了类似的内容,但目前我的判断是,目前完全没有涨价的基础,我只相信我的眼睛,真正好卖的楼盘,依旧是那些性价比楼盘。我前面提到的各区销冠盘,大家去了解下就知道,都是这一类。
另外,对买房人来说,这些宏观的判断还是要落到具体楼盘上
选盘上,我依然觉得,还是得看具体楼盘的产品力,远郊的上车盘,得看地铁,城区的改善盘,得选产品力突出的。
上面提到国庆卖的比较好的,基本上都呈现出优质产品力+优质地段的特征。
具体的选房问题和更多楼盘的真实情况,大家文末扫码私聊吧。

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