10月15日，北京规自委官网发布了一则用地预申请公告。
打包推出酒仙桥、十八里店、小红门3个地块，起始价高达153亿元！
其中酒仙桥地块起始价50.22亿元，小红门23.95亿元，十八里店78.83亿元。
最贵地价，巨无霸地王，北京土拍又要创造历史，而且又是朝阳。
距离6月中旬，被中建一局拿下的112亿地王，才不过4个月时间。
这次土拍，我们能看到几个风向：
1 把土拍总价抬高，官方从土拍源头，继续刺激楼市，提振信心和预期。
2 上周末北京宸园刚刚大卖61亿，紧接着就卖地，给开发商拿地的信心。
3 153亿这么高的总价又会给买房人一个大大的心理明示：土地很热。
4 能挂出公告，就意味着已经有潜在的买家了。
之前就有消息，中海新城公司一直想拿酒仙桥、十八里店。
5 朝阳继续“捆绑”卖地，未来一段时间，朝阳土拍可能都是“酒仙桥+X”的组合。
现在朝阳最拿的出手的酒仙桥组团：
环线位置+9年制清华附+7个住宅地块+8条道路改造+亮马河坝河2个河景改造。
地卖的快，就有钱继续投给修路、城市改造等基础设施。
酒仙桥的旧改速度可能会比预想的要快。
我一直对酒仙桥印象很不好，可能这些刻板印象，还得打破。
嗯，多看变化~
这3块地实话讲，都比较优质，属于好环线+近地铁。
咱们今天单说下酒仙桥地块的情况。
因为北京宸园太热了。
酒仙桥的供地节奏也太快了。
而且在北京宸园本周认购转签约这么关键的时间里。
大家一定会做对比。
咱们先回顾一下北京宸园。
上周日开盘，开发商官宣了销售61亿，推出346套全部售罄，本周买房人补首付、转签约，具体退多少未知，我们有消息会第一时间发买房群。
这个销量真的是多年未见，去过几次宸园售楼处，每次都人山人海的...
绝对是今年的爆款。
认购给到了88折，全款客户85折，所以像145、165㎡一些楼层是9万+。
这个是很多人没想到的，开到9字头。
145、165㎡好楼层10-11万，220、249㎡成交价11-12.8万。
但是新地块可能比它价格会低？
我们后面展开说说~
酒仙桥0014新地块，北京宸园南侧。
容积率2.8，控高60米，地上建筑面积7.8万方。
密度和北京宸园差不多，预计是17层的住宅，会出500套左右。
酒仙桥有几个问题特别值得关注。
① 酒仙桥到底有多少供应？
如上图，酒仙桥旧改一共有7个住宅地块（橙色部分），北京宸园是第一个新盘。
住宅建筑面积在59万方，就是7个北京宸园的规模。
这么大的供应量，很多豪宅买家可能会担心后续到二手房阶段，竞品太多。
或者想再等等后面的地块，没准有更好的。
总的来说西侧的第二批地块，要比第一批好。
第二批地块更大，有空间做园林景观、大面宽户型的排布。
3块地的控高都是60米，居住密度更低一些，最好的是0002地块。
但是第二批最快也明年年底拍地了。
酒仙桥7个地块的情况，可以文末扫码获取。
② 新地块和北京宸园相比，哪个好？
新地块＞北京宸园西侧的大户型地块。
两个地块容积率都是2.8，但是新地块控高60米，宸园大户型地块是80米。
一个是17层 一个是25层，新地块的密度感受上要更低。
新地块正好位于宸园南侧，控高降低了20米，从规划上也是避免对宸园的遮挡。
如果新地块也是80米，对宸园的采光影响不小。
如果你看的是宸园大户型，165㎡及以上的，可以关注下新地块。
还有之前介意楼下是幼儿园的，也可以关注新地块。
新地块是纯住宅，宸园165㎡户型有2栋楼离2幼儿园很近。
相比之下，宸园145㎡的均价10万出头，甚至9W+的房源，价格也挺香的。
③ 0014酒仙桥新地块产品会啥样？
赠送面积方面，应该还是和北京宸园一样，不会更高。
送大阳台，包进室内，得房率参考宸园的89-93%。
在报规方面，朝阳必须一碗水端平。
而且，这已经是朝阳的最高赠送标准了。
如果啊，如果真的是中海新城拿地，它的传统强项是户型设计、精装标准，这个值得期待。
④ 0014酒仙桥新地块价格
销售指导价预计还是12.5万/㎡，现在继续抬指导价意义也不大。
我们唯一能估算的是楼面价。
这么贵的地，大概率也是底价成交。
按底价测算，酒仙桥0014新地块的楼面价6.43万/㎡。
此前北京宸园+中建璞园的平均楼面价将近6.6万/㎡，毫无疑问，分摊到宸园的楼面价比6.6万要高。
新地块的成本更低，它卖更低的价格、或者做更高的品质，理论上都有空间。
⑤ 0014酒仙桥新地块不利因素
一是街坊路。
地块内含宽度8米的街坊路，南北向、东西向各一条。
相当于把地块分成了4块，街坊路属性是属于“城市道路”，是要求向社会开放的。
我咨询过一个开发商，他们项目的街坊路，实际上会是“消防通道”的样子，归物业管理，不归市政管理，只不过比常规内部路面要宽。
“毕竟在小区内部，如果对外开放，那就乱套了。”
二是地块南侧的亮马河北路，为城市快速路，可能有噪音的问题。
还有两个问题咨询我们的也很多：
⑥ 酒仙桥的拆迁进度
第一批是东侧，也就是右边的4个地块。已经全部拆迁完毕。其中最北侧的地块已经建成使用，为柏逸文创园。
第二批是西侧的3个地块。
目前还没拆，也就是酒仙桥六、七、十街坊。
朝阳区官方给出的时间表是，2025年3月之前启动。
第一批只100天全部拆完，第二批速度也会很快，估计最快明年年底之前就可以供地了。
⑦ 酒仙桥内部道路建设
酒仙桥未来有10条路的改造拓宽。
主干路酒仙桥路，毕竟60年代建的，现在是双向两车道，未来会变成双向6车道。
亮马桥路拓宽至55-65米，直通四环。
酒仙桥内部还有8条道路，全部拓宽。前段时间听说中建正在跟朝阳区签战略协议，8条道路、坝河/亮马河改造工程、旁边1.8万方公园，都由中建来建设。
未来会有三个路口直达四环，连接望京、朝阳公园、燕莎。
酒仙桥旧改的更多细节，我们会在买房群定期分享，可文末扫码联系小助手。
