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直播预告 | 昌平房价是怎么打下来的

乐活 2024-08-29 10:05 北京

最近这两个月，昌平房价PK的相当焦灼。

没有出现西红门、丰台等区域的惨烈拼杀，昌平的价格真是一点一点，撕下来的。

我们梳理完昌平的在售盘发现，普遍都降了，差异很大，直降100万这种惊悚的信息来自于需要避坑的“边缘楼盘”。

此外，我们还把昌平地铁沿线的主要二手房，今年的成交明细也整理出来了。

把新房和二手次新摆在一起去看。

我发现在昌平地铁沿线买房，每个地铁站买入的逻辑，竟然差异很大。

比如，并不是越靠近海淀越贵，地铁沿线并不都是上车、通勤逻辑。

这是和以往认知，不太一样的。

为此，我们准备了一场主题直播，数据基础就是昌平地铁周边67个小区的全拆解。

我们制成了乐高版本的房价地图，按照地理位置拓下来的，加上了最新成交价。

直播中会给大家详细解读，图很长，文章中先展示一部分。

没时间看直播的小伙伴，有问题可以文末扫码，加小助手微信一对一咨询。

周四晚8点30，点击预约，开播前会提醒大家。

昌平买房的几个热门问题，这边先把直播观点和数据，做一些梳理：

关于降价

有的可以随便降，有的想降不敢降，有的确实没有降价空间了。

我会在直播的时候，给大家对号入座。

现在买房人不容易，都要了解开发商的操盘策略了。。。

昌平新盘降价，目前可以分这几种情况：

1、核心楼盘，也就是地铁沿线的3个盘，寰宇未来、梧桐星宸、观堂府，小降状态，所以最近有粉丝朋友吐槽昌平没怎么降啊，说的大概就有他们。

还一个北京国贤府，属于品质好的项目，一直稳定在5.5万，没什么变化，感觉和昌平市场是脱钩的。

2、纯新盘，短期很难降的一类。

因为开盘价对他们来说，就是能开出的最低价格了。

毕竟开发商也忌讳“越卖越便宜”。

我特别想提醒大家，一定要关注纯新盘第一次开盘的价格，它对市场有很强的指导作用。

它是开发商对所有竞品的出货速度、周边二手次新成交结构，充分综合之后，给出的定价，可以看做是阶段性的价格锚点，房价参照物。

不论是买新房、还是二手，这个价格对咱们都有参考价值。

3、边缘楼盘，位置比较偏，或者尾盘。

一些惊悚的降价信息全部来自于这些楼盘。

比如直降100万的两居室。

比如有些盘降到了3万出头，但是因为别的盘也降了，他的价格优势竟然不明显了。。。

这里确实会出一些性价比，但是bug也相当多，我们会在直播的时候给大家一些一手信息。

关于各个板块的买入分析

昌平地铁线从朱辛庄到南邵一共是6站。

这次梳理这67个新房、二手小区，感觉这几个板块性格、买入逻辑还不太一样。

朱辛庄板块：

我们发现，寰宇未来的竞品不是其他的新盘，而是回龙观的二手次新。

我们也发现，回龙观的二手，房龄新、有电梯的小区一共不超过10个，再加一条人车分流，能选的也就5个以内了。

如果你是刚需，回龙观二手次新值得好好去跑跑。

如果你是改善，对品质有要求，看了一圈二手，大概率还是新房更香。

其次朱辛庄最后一块地0029地块、越秀星樾现房，以及歇甲村和东小口的最新动态，我们可以直播一并聊聊。

高教园板块：

6月份，嘉境里4万开盘，直接把高教园内部的价差拉到了1万，之前卖5万的梧桐星宸迅速推出特价房，缩小价差。

目前3盘都是4-5万的区间，价格属于阶段性稳定了。

这个板块的买入门槛来到了，总价300万买两居、350万买三居。

典型的适合刚需，通勤优先。

我们也在高教园的二手市场，看到了同样的情况。北街家园卖的最好的是靠近地铁的五区、以及户型较小的六区。

高教园供应比较多，建议大家一定要关注流动性，未来要好卖，才能兑现出价值。

这3个盘的流动性分析咱们可以排排序了。

南邵板块：

现在两个新盘的价差也快1万了。

南邵应该是昌平城市界面最好的板块了，地铁公园路网发达环境整洁。

以往我会觉得南邵是刚需板块，因为有地铁。

这次汇总数据发现，改善盘的流速超过了刚需盘。

比如观堂府，一个六环外的项目一直是昌平销冠，关键价格跟更靠近海淀的高教园价格差不多。

比如二手次新，户型更大的泰禾拾景园，比招商都会湾卖的要多、价格也贵个两千。

两股力量在支撑南邵楼市，昌平本地改善+海淀注重品质的刚需。

所以南邵，品质好的流动性会更好。不像高教园，是通勤逻辑。

那么问题来了，观堂府二期有什么变化，值不值得买？我们可以直播一并聊聊。

那么问题又来了，梧桐山语特价给到3万5，咱能不能入？

我觉得这个盘适合特定的人群，我们也去梧桐山语周边实地踩盘了，你得先对这个盘的优缺点有个了解。

剧透的有点多。

昌平所有新盘，板块，开发商，物业，缺点八卦随便问，直播间里知无不言，但是要做到听后即焚噢。

对了，直播无回放，今天晚上8点30准时来听。

写在最后

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