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北京限购政策调整，五环外“5改2”

乐活 2024-09-30 23:06 北京

北京楼市限购政策调整，终于落地！

9.30晚间，北京出台了8项政策，其中最受关注的非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去5年，改为在五环内购房为3年，五环外购房为2年。

01

政策调整内容，梳理如下：

1、将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。

2、首套首付15%，二套首付20%。

3、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

4、通州限购政策，和北京市一致。

5、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。

6、二孩及以上本市户籍家庭，公积金贷款额度上浮40万元。

7、取消普通住房和非普通住房标准。

8、加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。

大家最关心的就是限购方面的政策，北京楼市限购政策自2011年2月份正式开始，已经执行了13年。

此次终于有了实质性的调整。

没有挤牙膏，算是发了大招。

02

昨天晚上9点半之后，房地产“止跌回稳”的政策组合拳密集推出。

上海：非沪籍及单身，外环外社保改为1年。

广州：全域取消限购，不限套数。

深圳：核心区社保3年改1年，非核心区不限购。

同时，首套首付比例下调到15%，增值税免征从5年改为2年；上海还取消了普宅和非普标准。

全部抢在十一小长假到来之前，紧急落地。

为的就是给十一的楼市一个大礼包。

03

备受期待的北京五环外全面解除限购，并没有来，但是也是高于此前五环外“5改3”的市场预期的。

首先，因为疏解非首都功能的大方针，而且还有常住人口的上限，让北京的限购成为了很难撼动的一个旗帜。

以往楼市政策推进的顺序是，广州→深圳→上海→北京。

5.17之后，上海迅速推出了楼市新政“社保5改3”，北京一直没有跟进。

此次上海“外环外社保3年改为1年”，其实也是第二步调整的结果。

包括此前外媒的小作文也提到，北京也计划在多数区域分阶段取消购房限制。

请注意多数区域、分阶段，两个限定词。

因此这次北京的“5改2”，可以说是第一步，而且比上海第一步的政策尺度略大了一些，后续北京继续放开限购，只是时间问题。

04

自9.26中央政治局会议提出：促进房地产市场“止跌回稳”。

有业内人士把它解读成第四轮房地产救市的开始。

我印象里，从2016年12月定调“房住不炒”后，这也是从限制房地产到扶持房地产转变中，最彻底的一次反转。

之前是调控，现在就是救市。

9月29日晚间，央行连发四份文件，落地存量房贷利率等措施。

我们捡重点的给大家做个梳理：

1、关于北京存量房贷利率调整

公告比较拗口，简化来说：

① 首套存量：预计应该至少可以降到LPR减30个基点，目前为3.55%。

② 五环外二套存量：预计调整为LPR减25个基点，目前为3.6%。

③ 五环内二套存量：预计调整为LPR减5个基点，目前为3.8%。

有“大冤种”此前二套利率是LPR+105BP，恭喜你，利率有望下降1.3%。

根据9.24央行的信息，接下来LPR还有下降预期，预计下降20-25个基点。现阶段房贷利率真的是历史最低，不是新低。

2、存量房贷利率调整能省多少钱

按下调0.5%计算，以100万元、25年期、等额本息还款为例，每年节省利息约5600元。

3、调整时间

央行要求商业银行于10月31日前统一批量调整。

中农工建四大行昨夜已经发了公告，预计10月12日发布具体的执行细则。

4、取消重定价周期最短为1年的限制

对于新增房贷利率，自11月1日起，买房人可以和银行协商定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。

也就是说，如果利率下调，不必等到第二年的1月1号再调整。推荐大家跟银行商定，按季度执行。

05

放松限购，北京房价会涨吗？

我们不制造紧张情绪。

过往几次楼市回暖的路径是，先用政策提高预期，促进楼盘走量，销量够了才有会有价格的走高。

政策是加速器，现阶段楼市的支撑点还在于经济预期、收入预期，如果货币和财政政策能够刺激经济增速、带动收入，大家的信心和预期有扭转，市场才会进入到一个新的阶段。

1、目前对于投资需求来说，大可不必。

对于投资来说，确定性比涨幅重要，而且接下来楼市会继续分化，我们可以再看一段时间。

2、对于吃瓜群众来说，恭喜大家手里的房子止跌可期，特别是二手次新房。

3、对于最近在看房，自住和改善的朋友们，在止跌回稳的路上，如果买个相对的低点，能省几万、几十万都是个让人庆幸的事。

10月份传统出货旺季，加上开发商12月年终回款的压力，我觉得这段时间会有不错的捡漏机会。

06

几天前我们就从200多个特价信息中，梳理了优质的特价房。

一直出政策，直到现在才发出来。

有感兴趣的朋友们，可以文末扫码联系我们，我们的选房师十一期间都有带看，可以安排大家看项目、一对一咨询，成交还有额外团购优惠。

1、中建璞园park，朝阳唯一在售低密洋房，拥有朝阳最高92%得房率，最豪华精装标准，125/140/160/210㎡。

开发商自持商业，周边配套白家庄小学+北京八十中，配有医疗、养老设施。

一期74/88/99㎡特价房6.5万。

2、晓月和风，朝阳5.1环，现房开盘，102、107、117㎡特价房6.3万，7万左右可以买到不错的楼层。‍‍‍‍‍‍‍

3、和光煦境，朝阳北路、6号线地铁盘，106三居、126四居，现房开盘，特价房7万+，此前期房8.2万成交价。

4、君礼著，丽泽大平层出了地板价，此前网签均价10.2万，项目推了一栋特价房，125㎡三居 900万出头，单价7.3万起，最好的楼层也不到8万。

环线位置不错，西南三环，项目旁边2条现成的地铁，腿着500米的距离。

5、中建云境，西四环地铁盘，指导价9.2万，户型105-190㎡，特价房7.5 好楼层7.8万。价格略有倒挂，周边次新的首开华润城今年成交价在7.6-8.2万。

9号线、房山线-郭公庄站，靠近丰科园，在丰台属于城市界面非常好的。

6、熙悦晴翠，顺便说一个整个丰台的地板价，总价240万能在丰台，买个现房。单价4万出头，56/74/90的小户型为主。

缺点是5环外，优点是距离14号线就几百米。

7、北京润府，亦庄地铁盘，开盘6万+，目前5.7万的特价房，99/109的户型值得关注。

会所和实体样板间开放了，效果很不错。

地铁+万象汇+12年制北师大附+体育馆，7站到国贸。未来北神树板块的学籍如果划归到亦庄，区域是有利好增量的。

8、西红门东，目前多个项目均有5万+特价房。相对更推荐玖玥府（特价5.4万），实景会所、精装、园林都是区域最佳。元玺新盘也值得看一下。

9、京玺，受西红门东价格跳水影响，京开东侧的京玺，推出2套特价房，99平三居单价4万，19号线观音寺站附近。主打错层阳台，得房率不错。

10、大兴星光城，加推60套特价房源，单价4.3万起。

11、青年one，顺义15号线终点站，刚刚开盘，最低价2.8万，均价3.1万。72/86/105平米三居四居。200万买地铁三居、300万出头买四居。

不过顺义最便宜的项目星悦时光来了，面积段和周边3个盘重叠，接下来顺义还会有价格战，大家动态关注。

写在最后

严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。

严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。

不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。

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