前一段，功德寺地块突击上架，海淀捂了3年的宝地，要提前拍了。这个好理解，楼市基本面不好，海淀肩负着拉动北京楼市大盘的任务。严肃君在后厂村软件园工作了10年，经常从功德寺地块门口经过，这块地也关注了近3年了，对功德寺感兴趣的可以文末私信，一手信息第一时间分享~
最近还有保利和建工，急匆匆公布了永丰北大牛坊地块的案名：不止是案名，面积段也以小道消息的方式，在市场上扩散。比较出乎预料，面积整体比预计都小，89、99平三居，126、131和170平四居等。最小面积做到了89平，相当于把最低首付降到了120万。在保利拿下嘉华天珺之前一个月，海开拿了永丰南地块，这块地目前只有小道消息传出的面积段，100/120/140/150/170，少量90平米，没有更多产品信息。西侧步行200米为海淀大悦城，北京第四座大悦城，18.8万方，今年年底开业。北侧的故宫北院2025年开放，预计每年有300万旅游人次。南侧4公里内的海淀北部医疗中心，建设中，入驻北医三院与海淀妇幼保健院。所以嘉华天珺总结来说，是低密度+中关村三小分校+大悦城+故宫北院+湿地公园，缺点是没地铁。（19号线支线北延目前不靠谱）摆在明面上的原因，是保利+建工要抢在海开永丰南之前，出现在买房人面前。前面说到，海开拿了海淀的另一块永丰南地块，这两个几乎是直接竞品。嘉华天珺，1000套房，楼面价5.6万，指导价9万。
海开永丰南，700套房，楼面价6.5万，指导价9.3万。嘉华天珺的套数多，销售压力更大，但楼面价低，价格有优势，甚至一定程度上说，有价格下探的空间。另外，在海淀，新房报规仍然非常严格，一直没有批阳台、搞赠送。
这样一来，保利习惯性做高品质精装+赠送大阳台的优势，就发挥不出来了。最近一年的，从朝阳东坝的保利天汇开始，赠送+天字系的精装标准，奢石满铺；顺义的星宸和煦，动辄赠送20平米的大阳台，把得房率拉到100%。凭借着这些优势，让别的开发商都被迫降价的情况下，保利不仅能顶着指导价卖，还能让客户觉得很有性价比。于是它拿着低总价+高端产品系，跟海开永丰南拼一把刺刀。还有一点，保利的大本营在朝阳，3个热销盘，但是新来海淀，抢跑也是一种策略。我通过权威的渠道查了一下，截止10月11号，整个海淀区可售新房，只有2065套。抛去一些卖不动的陈年旧盘，以及四季青板块某香山这类高总价楼盘，留给800-1200万之间预算买房人的选择，几乎是没有了。因此，快速上架来填补空白，是嘉华天珺此时最明智的选择。永丰北，这块区域已经被中海和华润用3年多时间炒过一遍了。3年时间，5个新盘，现在基本上都已经入住和准现房的状态。这些楼盘里，还有少许尾盘，80的两居、95三居，具体的楼层和房源信息，感兴趣的同学可以文末扫码联系。嘉华天珺真正的潜在竞品，除了海开永丰南地块，也可以纳入中海在翠湖的西山观复。这个海淀位置最偏的新盘，目前只网签了9套，均价7.8万。但时不常的以超低特价房出来吓人，最近推出了一套，138平总价999万，单价只有7.2万。因此我们判断：嘉华天珺不仅着急，并且会在户型、价格、精装、社区配置上，要出很多新招：我们拿到的消息，嘉华天珺的户型已经基本确定，还有一些细节在报建端和审批部门拉扯。户型图因为不是官方版本，我们先不放在文中，感兴趣的可以文末私信小助手提前看看。东边是大社区，有15栋住宅，容积率稍高一些，面积稍小一些。
户型以89平，99平三居，以及131平的四居为主，小户型的首付会低至120万起。注意，大家看社区图能看到，这个社区是带下沉会所的。
120万起首付，买海淀，带会所、带泳池的精装社区，这句话是不是很有吸引力？建议开发商有偿采用。低密大平层，户型有116平的三居，126平四居，170平的四居。加上石材外立面，西区部分，大家可以参照着如园的配置去想象。我研究了一下嘉华天珺的“天珺”产品系，这个系列算是保利天字头高标准系列，在很多城市已经有落地项目了。最新一代在宁波和福州，都是核心区的城市最贵的豪宅，做的是家家户户带花园阳台的第四代建筑。但这次在北京，嘉华天珺肯定不是朝着第四代住宅去的，但在精装品质和社区上，会做出差异化。
产品方面最新消息，我们会在买房群里第一时间跟大家分享。最后在以快问快答的方式，说几个我们跟一些粉丝朋友一对一沟通的内容：
能，城市界面和宜居度不错，规划也靠谱，商业配套也落成了。加上嘉华天珺，我们对销售情况做了一些分析，发现越到后期，小户型销售难度越大，二手市场可能也会如此。嘉华天珺，对比海开永丰南，地段不占优势，所以产品上一定会拉满，价格有优势。当然具体还要看海开的产品，我们建了海淀永丰的买房群，感兴趣的同学可以进群蹲。我查了一下两个小区真实的成交记录，幸福里二手目前网签了5套，单价在7.2万-8.9万之间，价差还很大，且8万+的主要是大户型。相对来说百旺府的成交更活跃，每个月有2-3套的样子，顶底有6万+的成交价出来。
关注的同学可以文末扫码联系小助手，获取成交明细。和新盘做个对比。
严肃君预测未来翠湖的西山观复会降价，但会很墨迹，毕竟是中海、港中旅两个央企股东，要双方意见统一，我也会密切关注翠湖的降价信息。功德寺地块10.5的指导价，比之前预期的12.5万低了不少，目测无论谁拿，会做大户型，对标树村，此前树村两个项目的户型是180-220-290平。其实功德寺和和永丰北不是一个客群，如果你之前考虑过圆明天颂，那可以等。如果预算一千个以内，咱们当个吃瓜群众就好。嘉华天珺这样抢跑，抢开盘，用低总价+高品质产品，获得买房人的青睐，是比较好的策略，对买房人来说，也是最希望看到的。如果你关注海淀新盘、新盘八卦、开盘节奏、降价信息，文末加我注明来意，拉你进海淀买房群。严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。所以大家有买房咨询、看房、选房相关的需要，欢迎咨询，文末扫码联系我们~一定帮大家不买贵、少踩坑，精准选盘。粉丝专享：项目分析咨询、严肃团队一对一带看、成交享大额购房补贴。
