最近，不少读者在关注朝阳。
有的问十八里店第一个带阳台的项目户型怎么看，也有问7万+的奶西尾盘能不能买，还有想知道分钟寺和丰台东铁营该怎么选的。
我们花了一天时间，开了100多公里，跑了一遍。
发现实际情况比较复杂。
比如前几天十八里店第一个带阳台的楼盘“北京隅东序”官宣，阳台+铝板外立面+会所，直接把自己的前辈云筑一二期比下去了。
700万+能买一个有阳台的新房，值得关注。
但是马上，本周五金隅旁边又要拍一块地，预计是ZH拿。
ZH的长项是户型设计、精装标准，一定程度也会倒逼金隅卷产品。
金隅能否还按7.9万的指导价卖，我们持续关注。
还有到本周五，1块住宅+2块商业出让之后，朝阳港一期的所有土地，供应完毕，只用了3年的时间。
北边酒仙桥、南边十八里店，朝阳明显在加快建设这两块。其他老板块感觉声音弱下来了。
再比如分钟寺看似产品力无敌，但我们觉得它肯定避免不了下跌。
今天先说一些踩盘的直观感受，对朝阳6个板块的分析，都在朝阳买房的20个硬核问答.pdf。后续出，仅对看房粉丝开放，可文末联系。
也欢迎大家预约本周四晚的直播。
今天先跟大家聊这几个情况：
1 十八里店的近况
2 十八里店新盘抗跌的真相是什么？
3 谁适合买十八里店？
4 十八里店的发展前景
5 为什么分钟寺板块交房后价格会不乐观
6 怎么评价南三环：东铁营板块
先说十八里店
这里传说是朝阳最抗跌的板块。
从新房网签价格看，2021年到2024年，单价维持在7.4-7.8万之间，基本没跌。
很少有板块能做到价格这么稳健。
金隅云筑一期网签均价74881元，云筑二期74864元，云筑三期75612元,保利朝央和煦网签均价77732元。
我们实地探访，跟大家分享几个细节。
1 十八里店的变化，是最近几年朝阳各板块里最大的。
包括我在内，很多人如果没去过十八里店，对十八里店的概念，一定是城中村、脏乱差的样子。
但实际上，十八里店板块，已经都拆干净了。是一片净地。
原来的小武基村、大武基村等变成了现在朝阳港。
这是十八里店其中一个角度现在的样子，还很荒。
但我想说的是，荒比乱好。
拆完了，盖起来就快了。
大家对酒仙桥那么大的成见，普遍是担心拆迁进度、道路改造进度。
所以，我们看现在的十八里店的另一个视角：
十八里店的住宅群，已经一栋栋连成一片了。
很快，我们前面看到那张空地，就会成长为十八里店板块的大型商业+人大附12年制学校等等配套。
我们在现场，已经看到学校工程的围挡了，施工在即。
旁边的新盘，基本上能实现目送式上学。
十八里店一直很让人意外的卖的还不错，我觉得跟配套的兑现速度有极大的关系，新兴板块就怕兑现慢。
包括被大家吐槽最多的大羊坊路，终于有时间表了...
目前拓宽施工中，双向六车道，26年中完工。
大家看到这里，可能会关注一个话题，那就是：十八里店的规划和前景如何？
其实十八里店依托的，是“朝阳港”概念。
这个概念其实20年前就提出了，但是直到2021年才算大规模土拍、启动建设。
但是我觉得2025年，十八里店才真正值得被关注。
因为前3年还是开荒阶段，接下来才进入较快的兑现期。
关于朝阳港规划的真相，以及为什么会快速进入兑现期，我们在朝阳买房的20个硬核问答.pdf中详细解答，直播也同步分享。
接下来聊聊十八里店的新房价格。
2 十八里店板块价格没跌，是有原因的。
不想降价，就增配，加量不加价。
比如我们在现场拍到的这张图：
左侧是金隅云筑的一期，右边是三期。
走近看，能看到从左到右，无论是窗墙比，还是外立面材质和设计，都做了不少升级。
21年，你花700多万，能买到左边的。
放在今年，能买的是右边的，80%为金属铝板外立面、带泳池会所的项目。现在，十八里店又升级到了带阳台的项目。
十八里店还有一个特点：
新出的楼盘，地段普遍比之前的要好。
比如上图，能看到，云筑一二期，还是比较靠近南侧的京津城际铁路和火车路线。
再到云未和保利的朝央和煦，以及金隅马上要面世的四期“北京隅东序”
逐渐越来越远离高铁线路，更靠近商业和学校。
因此，我们对十八里店的建议有四个：
1 在价格相同的情况下，买新不买旧；
2 云筑一期二期不是不能买，买旧必须折扣到位
3 十八里店的配套里，地铁+学校是关键
4 十八里店的新房不利因素比较复杂，大家需要从噪音，震动，规划，学校等方面综合考虑。
接着说十八里店的发展前景。
实际上，广义上的十八里店很大：
按官方给的范围图，一直从三环往东南拓展到五环。
但我们应该聚焦十八里店地铁站附近，也就是“朝阳港生活区”。
很多人也是奔着朝阳港的“先规划后发展”来的。
首先，朝阳之前有很多“先规划后开发”的板块，现在看基本都踩坑了。
比如孙河、奶西、分钟寺。
研究这么多踩坑板块之后，我们发现：
新板块必须是地铁+优质学校，有硬核的价值打底，再加好产品，才有跑出来的机会。
篇幅关系，这些踩坑板块这里不展开，文末单聊，也可以蹲本周四晚的直播。
4 谁适合买十八里店？
经过走访和数据验证，我可以负责任的跟大家说，十八里店板块，承载了很多朝阳改善买房人，来源主要是两方面：
1 主要是国贸-双井-大望路的改善置换。
最近几年，朝阳改善客群主要是往南、北两个方向外扩。
北边“望京概念板块”比较多，很多又有明显的短板，于是大家对北边有些保守。
而朝阳南边不一样，大量的朝阳土著、CBD的年轻人在这边。
朝阳东南片区，新房主要在王四营、十八里店，朝阳的年轻人，或者新北京人对焦化厂没什么心理抗性，低总价去上车。
但在朝阳改善眼里，一定是十八里店＞王四营。
另外，这些人会直接忽略了小红门，因为它周围的城外城家居、汽配城，以及龙爪树村都很难拆，城市界面要很多年维持现状了。
2 从劲松，潘家园，双井，十里河一直到成寿寺，小红门，一直到亦庄等等区域，都会考虑一个比较新，有学校交通商业等配套，同时有新房的板块。
这时候，十八里店，就成了一个集中的选择。
其次，还有从丰台南三环、南四环的部分客户也会来十八里店，开车半小时以内。
重要的是地铁+人大附的配置，是丰台豪宅没有的资源。
接着，我们来聊一聊分钟寺板块。
分钟寺，是东边上一个豪宅板块的代表。
距离十八里店也就十几分钟车程，甚至很多人误以为它是朝阳区的。
看完之后，我们对分钟寺板块的判断是：交房后，二手市场价格不乐观。
隶属丰台的分钟寺的几个新盘，就其本身的产品来说，可以被称之为北京豪宅的天花板。
北京天誉，东叁金茂府和合生缦云，目前都在交房前夕。
现在三个楼盘，已经呈现出成熟的情况了。
周边的路网，也在逐步完善中，但无法解决的，是周边的环境，退远了看，分钟寺是在破旧片区里面的一片豪宅区：
周边建设比较久了，虽然盖的满满当当，但界面不怎么样。
目前的城市更新政策下，分钟寺的地段，周边环境很难出现大的变化，不像是刚才提到的十八里店板块，一片净地，反而更值得期待。
我们有两个问题：
如果分钟寺是今年入市，和北京宸园相比，你更看好哪个？
3年前11万+的分钟寺，今年卖多少钱？
带着这两个问题的答案，大家对分钟寺的价值，就有自己的判断了。
甚至我觉得，现在的十八里店、过去的分钟寺，是不同时期“先规划后发展”的代表。
一个是整体拆、全局规划，地铁+学校先行，住宅和商业同步出让、建设，而且节奏很快，每年2-3块地，不管让拿地的开发商、还是买入的购房者，都能看到兑现速度，这比宏大的规划要踏实的多；
一个是只腾挪出了住宅，因为遗留问题太多，后续的腾退难度太大，导致配套、城市界面改造没法推进。
咱们可以把它作为一个标尺、参照物，去审视其他新板块。
最后一站我们转到南三环，东铁营板块的璞逸丰宜。
我们了解到，这个盘不仅有架空层、会所，还有很多豪宅产品的配置。
目前看东铁营板块城市界面不新，但还算成熟。
但是整体环境不如大红门板块。
所以我们建议南三环或者方庄周边，考虑换房的朋友，东铁营和大红门要比着选。
这两个板块都有金茂的产品，但城市界面和发展前景完全不同。
这一片有大量的二手小区，但还有很多房龄比较老旧，我们做了一份房价地图，大家可以参考。
从我们的踩盘结果来看，朝阳买房人，可以挑选的空间很大。
无论是十八里店的准现房，还是沿着十七号线，从北神树站到台湖，再到小红门和分钟寺，单价从7万到10万，总价从600万到1500万，基本上都有不小的议价空间。
篇幅有限，对朝阳6个板块的分析，整理成了朝阳买房的20个硬核问答.pdf。后续出，仅对看房粉丝开放，也欢迎预约周四晚的直播。
写在最后
严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。
严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。
不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。
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