001西地块，据说绿城用的是月华系，高端产品线，第一次进北京。我看了下福州和南京的月华系，最大的特点是在玻璃幕的基础上，外立面用上了曲面屏和陶板，转角无柱的效果。户型方面，据说绿城前策方案做了120㎡，不知华润加入会不会再有变化。具体产品信息我们持续关注，感兴趣的文末扫码私信小助手进海淀买房群等。因为华润两个地块都有参与，预计001绿城的西地块会偏小，002东地块会大一些，拉开产品差距，避免同质化竞争。接下来海淀楼市会非常热闹，10万+的功德寺、9万的永丰南地铁盘、8万+的永丰北最高端新盘，从700-3000万，都齐了。我们也梳理了海淀功德寺&永丰买房的20条硬核问答.pdf、永丰板块6盘横盘评测.pdf，买房群分享，准备入手的同学们 可文末扫码联系我们。每篇都3000多字，然后被各种洗稿、去logo、发到各个平台上，特别气愤，都是负能量！但是我们又不舍得把时间花在举证WQ上。只能继续做专业的内容，为信任我们的朋友提供尽可能多的信息、一些视角和判断，协助大家做买房分析。文末评论区功德寺的邻居也提到高压线了，对大家是有影响的，接下来要看海淀给的入地时间表。功德寺我认为是不能跟圆明天颂比的，但是仍然有倒挂逻辑。2 永丰南 海开的颐海云颂：面积段95/110/116/123/143/149/154/164/170㎡。95㎡三居只有29套，看了所在的楼座位置，估计抢也抢不到。据说有石材+铝板外立面，有会所，精装品质不错，得房率也可以期待！关于六里屯垃圾场，旁边的邻居说没什么味道，这个欢迎大家补充~颐海云颂和嘉华天珺价格咬的会很紧，所以我说永丰会有价格战，如果功德寺再做小户型，对永丰两个盘来说，压力会更大。今年买海淀，大家真的有可能买到房子好、价格好的项目。以前永丰北的项目，有的外立面、几乎所有盘的精装，大家都觉得做的差点意思。准备今年出手的同学们，可以文末扫码进海淀买房群，等产品消息，和我们的团购信息。3 永丰北嘉华天珺：预计价格8-8.5万，700多万的起价，首付120万起。19号线支线北延在附近有站，但预计得2030年开通了。
优势是紧挨着海淀大悦城，商业中心在这，未来这会是永丰北的核心。要完整版本海淀永丰买房的20条硬核问答.pdf、永丰板块6盘横盘评测.pdf，文末扫码联系小助手吧。接下来是海淀北买房20条硬核问答（下）11-20个问题：我查了一下两个小区真实的成交记录，幸福里二手目前网签了6套，单价在7.2万-8.9万之间，价差还很大，且8万+的主要是大户型。相对来说百旺府的成交更活跃，每个月有2-3套的样子，顶底有6万+的成交价出来。永丰从2020年开始，供应节奏是，每年2个项目，1500套的供应量。从今年4月，中海富华里现房开盘，流速就没有往年快了，因为价格来到了8.5万，比之前贵了3000。2020年到现在，永丰的供需关系，从户型来说，90-100平米面积段供应1572套，但是销售了1319套，供大于求，但是差别也并不大。所以从最近几年数据来看，在永丰北买小户型需要谨慎点，大户型很安全。能看到左上角有两个预估站点：故宫北院和永丰北站，注意，作为19号线支线北延，目前站点还在前期调研阶段，不是最终版。19号线支线北延在永丰北会怎么走，严肃团队知道有两种走势，一个是如上图标注的，另一个路线是靠近大悦城向北。建议先看看尾盘滞销是什么原因，我们了解到，富华里确实还有一些可售房源，主要是80的两居、95三居，可选比较多；100平米以上的大户型，以中低楼层为主，可选并不多。这部分房源之所以剩下来，有两个原因：一个是和买家需求不匹配，另一个供应量有点大了。上面我们说过，从2020年开始永丰北的5个新盘看，70-80、90-100平米面积段，永丰北是供大于求的，见下图：目前海淀最便宜的新房在永丰北，最小的80平米两居要600万以上。500万预算除了海淀房龄老一点的二手房，建议关注昌平的龙湖观萃、朱辛庄的新盘。如龙湖观萃，之前我们一直不推荐，因为龙湖产品不错，心气很高，开盘6万的价格，价格有点高。我们当时就预测未来肯定会降价，因为整个小区有15栋楼、950套房子，体量不小。而且昌平有11个新盘，竞争也比较激烈。最近龙湖观萃给出了5.4万的特价房，与朱辛庄有5千的价差，距离海淀一路之隔。9年制的北师大附+错层阳台+满配精装+高得房率+19号线生命谷站+龙湖物业，价格降下来，产品的优点才是优点。朱辛庄新盘主要是寰宇未来，板块内品质最高的小区，目前99的售罄，以110-145㎡三四居为主。想买小户型的话可以关注越秀星樾，11月份推出现房88套，93/96㎡各11套，108㎡44套，127㎡22套，得房率80%以上。越秀的现房一共480套，分批推出，还有70多的两居未售。六里屯垃圾场1999年运行，2018年1月开始不再填埋原生垃圾（也就是未经处理的垃圾），现在填埋的是炉渣。也就是在苏家坨镇大工村垃圾焚烧发电厂集中焚烧完的炉渣，这部分不会产生气味。但之前填埋的垃圾因为发酵或者封场膜破裂，臭味就会出现，随着西北风飘散到附近小区。大家都关注的海开永丰南地块，位于六里屯的正东方向，距离2公里。建华实验学校，始建于1993年，早期是十二年学制的非常有名的私立学校。其实原本建华最早就是十一学校的一个特殊班级，后来经过分化才变成了两个学校。22年转公办后，就又加入了北京市十一学校集团校盟校（校长和法人都是同一人）。此前十一集团内部的点招考试，建华都可以名正言顺参与，成绩靠前的小升初时候会被点招到十一，也就成为了六小强的影子学校。作为海淀区老牌十强校之一，建华实验学校2023年中考一模平均分排名全区第二。目前北京一共三个建华：海淀建华、亦庄建华和丰台建华。目前建华本部（小学）在丰滢中路的中关村三小科技园分校借址办学，中学部在唐家岭。新校址位于永丰南，为本部，不是新建分校。新校区预计2025年上半年开工，26年年底完工，27年9月开学招生，小初高12年制，规模设计60个班。旁边还有15个班的幼儿园。之前海淀山后学区并不算好，此次海淀把建华本校落在永丰，可以看出海淀对永丰是非常重视的。建华实验因为之前是私立，不对应片区，因此不对任何地区进行划片。2024年小学的招生范围，已经开始涵盖海淀北部多个学区。除原区域一(万寿路、永定路、羊坊店学区)外，同时向区域五部分学区(上地、青龙桥、温泉苏家坨、上庄西北旺)共7个学区，摇号招生，摇出6个班孩子。所以海淀北5个学区的孩子都可以参加建华的摇号，如果摇中了建华 上建华，摇不中继续参加多校划片，互不影响。海开永丰南项目，对口学校大概率是中关村三小科技园分校。目前建华的口径是，小升初不是直升。也有消息称，建华实验是9年制，未来会是直升。每年入学政策都可能有变化，我们动态关注着。其实功德寺和和永丰不是一个客群，如果你之前考虑过圆明天颂，那可以等。如果预算一千个以内，咱们当个吃瓜群众就好。
功德寺地块东侧就是树村路，往南2公里就是“树村王炸”。
因此功德寺和树村的产品逻辑差不多，对标树村，做大户型。
此前树村两个项目的主力户型是180-220-275-290㎡，会不会有小户型？
圆明天颂没有小户型，最小就180㎡起。
我又去核实了一下，融创的学府壹号院，当时是出了130㎡三居的，不过只有46套，154㎡四居出了24套，所谓的树村小户型一共70套。
而且都是顶层退台户型。
功德寺会不会出小户型？
有可能、有先例，具体看开发商的风格和研判吧。
因为华润两个地块都有参与，预计001绿城的西地块会偏小，002东地块会大一些，拉开产品差距，避免同质化竞争。
还有，如果高压线不能更快的入地，001地块 也就是西地块，迫于压力，是有可能做小面积的，大豪宅+高压线，它不匹配啊。
优势：低密度+靠近软件园+距离13号线B只有800米+12年制一零一学校+豪宅社区。大概率是上地学区，南侧的回迁房万德嘉园，划片小学就是上地实验小学。① 西侧、北侧有高压线，供地文件中说高压线会入地处理，不确定的是时间。② 次级不利因素是周边有3个公交场站，整体面积1万平米，去实地看了下，只有几班公交车，其实对旁边住宅影响较小。③ 南侧是功德寺的回迁房 万德嘉园，估计豪宅会介意。万德嘉园共18栋楼，将近2100户。是海淀镇第一个精装交付的回迁房，而且人车分流、有景观水系。2023年9月份刚刚入住。功德寺地块和朱房村地块相比，优势是密度低，朱房村地块容积率2.5-2.8，会是高度80米的大高层。而且周围回迁房比商品房还多。大家有什么其他问题，也可以在评论区提问，周四晚8:30，直播间见。严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。所以大家有买房咨询、看房、选房相关的需要，欢迎咨询，文末扫码联系我们~粉丝专享：项目分析咨询、严肃团队一对一带看、成交享大额购房补贴。
