这是上周发过的一篇文章，某些原因被删除了。
刚才海淀群还有朋友再找这篇，我们也觉得干货很多！重新上链接，再跟大家分享~
已经读过的朋友，请大家先见谅，我们在周二晚的直播，会有更多内容，欢迎预约。
01
不知道大家还记不记得，天阅西山。
其实它算是永丰第一个高端盘，2016年开盘，当年的均价就是8万，而且一水的大户型，180-210-250㎡的四居。
那会我们公司也刚搬到后厂村，荒凉程度比永丰，强点有限。
现在天阅西山的二手房价还是8万，而且我查了下，从2023年4月之后，这个小区再没有过成交。
完全没走出西山壹号院、如园的行情来。
归根到底，新倒是新，首创的品质不行。
02
大家一定知道海淀幸福里，这个小区我们入住的同事反馈很不错。但是老传出破发来，其实说的是它的小户型。
99三居刚交房一年多，我看现在都有30多套挂牌了。
看了这交付，确实得低价出手啊。
买的时候，总价低，99的抢着买。
真到卖的时候，即便总价再低，还得再降价出。
二手市场得到的经验，咱们都牢记啊。
天阅西山当年的8万+、海淀幸福里的99户型，有人就说是买贵、买错了，哪个更难受，咱们自我代入一下就有判断了。
03
所以你看，咱之前说老破小不行，新房选错了，也挺危险的。
最后也回归到品质上了，终于不是卖“海淀”这俩字了。
到现在永丰我们能数出十来个新小区了。
二手次新：海淀幸福里、百旺府
售完新盘：幸福里润园、汇德里、栖海澐颂（极少清退）
在售新盘：富华里富园还剩80两居、95三居为主，汇园还有现房130+大户型
即将开盘：嘉华天珺、颐海云颂
到年底，永丰的热度更是相当的高，位置更好了，产品也更好了。
永丰南-颐海云颂，难得的地铁盘；
永丰北-嘉华天珺，产品力拉满，碾压之前的项目。
老粉都知道，严肃是10年后厂村人，海淀我们研究比较多，这是最近第13篇推文了。
大家关心的问题我汇总成了，“海淀买房20个硬核问答.pdf、永丰6盘对比.pdf”等，海淀买房群分享。
永丰这俩盘，经常被粉丝朋友灵魂拷问：
① 怕买错了，未来大家都变成二手房的时候，怕被其他小区卷，不baozhi咋办？
② 怕买贵了，指导价9万，又传永丰两个盘有惊喜价格，是不是噱头？
这种问题，很多博主都不会讲，特别容易把自己绕进去。
但是咱买房就买个明白，一块研究一下！
周二晚上的直播，我们还会分享最近要上的永丰南、永丰北怎么选，我们做了2个盘的评分表。
楼盘之间怎么比，先说下我们的小思路：
1 首先看地块条件，容积率、控高。
这些参数就决定了小区楼多高、多密、舒适度。
密度低的小区，就是显好。
大家买房尤其是改善，图的不是便宜，改的是品质。
地块条件，我把8个小区排了个名。
第一档：幸福里润园、汇德里、富华里富园
都是容积率1.5，控高30米，10层以下洋房。
注意润园、汇德里的南地块，密度尤其低，做的5层的洋房。
因为再南侧是卫星站，jun用设施，不能形成俯视。
第二档：嘉华天珺
东、西两个地块容积率分别是1.7、2.0，控高36/45米。
整个小区只有3栋楼是15层小高层，其余均是11层及以下。
除了3栋127㎡的四居室，其他密度其实和第一档接近，特别是西地块，99三居、134四居的主力户型就放在那了。
88-99-118-134-172㎡户型，都是11层及以下，就能做一梯两户，所以嘉华天珺得房率能做到82-85%（不算赠送的飘窗）。
其实36米可以做12层的，为了得房率也得做11层。
第三档：颐海云颂 2.2，45米
不过地块北侧有30米宽的绿化带，会变相降低小区的密度。
控高45米，就意味着要做15层的小高了，要做成两梯两户了。
配置好了，公摊也高了些。
当然，不排除颐海云颂一些边户，有侧面的飘窗赠送，能做出不错的得房率。
为啥？
因为嘉华天珺88的三居就是这么做的，海淀报规不能拉偏手，得一视同仁，估计海开也有。
永丰南&永丰北的区别、优劣势分析、六里屯垃圾场、建华学校能不能上等问题，可以文末扫码进海淀群 跟周围的邻居先聊聊。
第四档：栖海云颂、富华里汇园，2.4，45米。
第五档：海淀幸福里，2.5，45米。
这三个项目其实差不太多了。
15层的小高层，两梯两户，密度在永丰里面属于高的了。
这种小区我觉得要买就买高层，视野好，谁也不挡你光。
我们同事买的海淀幸福里的高楼层，入住感受说不错。
如图，当时的风雨连廊还没拆。。。
这里没提百旺府，它的容积率才是最低，1.2的样子。
我是觉得这小区太大太复杂了，1-4区都在一起，只有新三新四是人车分流，三居起步就1000万了，实在关注这小区的咱们单聊。
2 其次要看户型的设计、空间感。
买新房的时候看户型图，但是到二手市场大家看的就是空间了。
想象一下咱们去看二手房，客厅窗户太小、房间太小、餐桌太紧巴，可能就直接pass了。
我们做了永丰6盘的户型对比分析.pdf。
今天篇幅有限，咱们先只对比90㎡+的三居，这是永丰北重点供应的面积段，以后最怕卷的就是他们。
其他面积段感兴趣的，咱们文末扫码单聊吧，备注永丰。
或者周二晚的直播见。
先说个小结论，我觉得产品好，就能卷出来。
90-100㎡的三居，户型设计这块，我排了个序：
第一档：NO.1 嘉华天珺99㎡＞NO.2 汇德里99㎡＞NO.3 富园95㎡。
这仨都是三面宽，居住舒适度不错，我觉得未来的流通性是有保障的，价格相对更稳。
润园不参与小三居竞争，直接做了109大三居。
嘉华天珺99㎡三居两卫
亮点：独立家政间、宽敞厨房、开窗面很大
第二档：栖海云颂93＞汇园99＞海淀幸福里99。
这就都两面宽了，产品设计落后了。
以后在二手市场，会被第一档卷，流动性、价格会被打压。
这块咱重点还得关注下窗墙比，也就是开窗面。
先看个失败案例，海淀幸福里99三居。
来，上图吓人。
海淀幸福里99三居最近说有30多套挂牌出售了，业主不得不破发价出货。
反而品质比较好的大户型，价格能顶得住。
接下来嘉华天珺和颐海云颂应该都是超大的开窗面了。
比如嘉华天珺，窗墙比0.46-0.5，这是市场上最大的开窗面了，保利的一贯做法。
听建筑师朋友说，超过0.5就不符合规委的报规要求了。
外立面还升级成了石材+铝板。
先看个带滤镜的图。
这是里子、面子的事。这房子高不高档，其实先看它俩。
外立面，目前只有海淀幸福里、嘉华天珺、颐海云颂，用了玻璃幕+石材+铝板。
其余的都是真石漆，这也一种涂料。
最近两年海淀wq的重灾区，就是外立面，鼓包、不平，给大家气死了，照片也确实惊悚。
但实际上，真石漆或者涂料，在特定的光线下，就是不平。
它这工艺就这毛病，我们建筑师朋友说的。
4 精装修。
目测是颐海云颂＞嘉华天珺，远＞其他，这个大家应该有共识了。
等颐海云颂再出样板间的时候，我们再继续比对。
5 还有朋友说得房率。
这个东西开发商定价的时候，都给咱算进去了，得房率高的贵点、低的便宜点。
你放心，得房率这块，咱在价格上可没占到便宜。。。
3000字了，才把”怕买错“这点说完。
很多朋友更怕”买贵了“，指导价9万，又被传多个版本的价格，是不是噱头？
对价格感兴趣的，欢迎预约周二的直播，跟大家详细说说。
接下来永丰会有惊喜价的！
嘉华天珺看房，可文末扫码联系，备注看房，严肃粉丝有额外团购优惠，妥妥的多省几万块。
写在最后
