连续写了7篇海淀楼市了，突然想起我们邻居有次跟我吐槽，“1000万在海淀买房，啥也不是”。
其实那倒不至于，她说这话是2020年了。
那会她为了孩子上人大附小，买入西四环，那居住体验，确实不太行。
其实今年在海淀北，1000万的预算，选择有一大把，包括新房和二手次新。
今年的海淀，万万没想到，1000万都能在上地，买功德寺的三居了！
今天咱们一块盘一盘，1000万档，在海淀北的几种选择。
以往我们做买房咨询，都是顺着大家的需求，给建议。
这次咱们逆向思考，从排除错误选项的角度，再去筛选一下。
这些内容周四晚上直播也会详细聊，欢迎预约。
没时间看直播的，我们把这一个月费劲巴拉做的分析整理成了海淀功德寺&永丰买房的20条硬核问答.pdf、永丰板块6盘横盘评测.pdf，准备买新房的同学们，文末扫码找小助手，发“板块+预算”获取，省的大家做功课了。
1、如果孩子25、26年上学，永丰和功德寺的新房就不合适了，来不及。
之前也听说过拿购房合同入学的，海淀这点不好说。
其他准备在海淀买新房的，那功德寺和永丰必看。
海淀的新房，不说大家都喜欢，至少都得关注。
毕竟前些年，海淀新盘供应太少，而且户型设计、精装标准，好多时候都觉得差点意思。
卖的就是“海淀”俩字。
今年的海淀新盘，神仙打架。
我们海淀买房群里，定期发最新动态，关注海淀的同学可以文末扫码进群：
① 永丰北，保利，嘉华天珺。
高端产品线，旁边中关村三小、海淀大悦城、湿地公园，都腿着就能到。
面积段89、99平三居，126、131和170平四居。
最终还是要看嘉华天珺比永丰南便宜多少。
永丰北之前出了4个盘了，大家担心以后竞争激烈，我们做了永丰板块6盘横盘评测.pdf，可以关注一下。
② 永丰南，海开，颐海云颂。
海淀少有的地铁新盘，石材+铝板外立面，有会所，精装品质不错，得房率也可以期待！
面积段95/110/116/123/143/149/154/164/170㎡。
和嘉华天珺重合较多，基本锁定价格战了。
大家担心的六里屯填埋场问题、建华学校能不能上的问题，我们做了很多功课，不展开了，可以文末咨询或者蹲周四晚上的直播。
③ 功德寺地块。
大概率上地学区，101学校，绿城和越秀的高端产品系，面积小、豪宅配置、有会所。
3年前，2000万起买圆明天颂，今年1000万起买功德寺，都在树村路上，相隔2公里。
功德寺没法跟圆明天颂比，但仍然有倒挂逻辑。
如果大家详细跟西山壹号院、如园比过，就能发现了。
我们买房群里的最新进展，更多详细信息可以文末进群蹲：
2、如果你追求学校质量，永丰北的海淀幸福里、百旺府可能并不是个好选择。
他俩的优势是房源新、位置好，劣势是划片的学校。
这俩小区大概率上的是清华附永丰学校，小学部之前是丰联小学，在2015年的时候并入清华附。
据我了解，百旺府和幸福里一些业主的孩子上了私立，比如人北、清华稻香湖学校，并没有选择去清永，虽然并校10年了，但是考试成绩表现平平。
① 海淀幸福里今年交房，网签了6套了。
我跟大中介了解了一下，拿到房就卖的业主，原值卖的居多，相当于赔了税和利息。
因为不满2年，有的业主要求全款。
看最近的成交99的三居临街的房子在720-790万的范围内。
幸福里的问题也是，市场比较好的时候开发的项目，户型设计都偏大。
130的三居、150的四居，总价就太高了。
客观的说~海淀幸福里的保值能力我觉得是可以的。我们有同事买了这个小区，居住评价也不错。
② 百旺府，新三、新四区基本是18-20年前后交的房，116㎡的三居成交价在1000万居多，单价在8.6万了，但是成交不多。
之前我们讨论过，海淀幸福里来了之后，百旺府的价格会不会水涨船高？
实际上并没有，核心来说，还是百旺府的品质不敌幸福里。
百旺府主要成交是老的一二三四区，房龄比较老了，而且不人车分流。
千万的总价，不人车分流的小区，其实越来越非主流了。
3、如果你考虑房源新，百旺茉莉园、中海枫涟山庄有点老了。
茉莉园06-08年交房，枫涟山庄还要略早一年。
房龄都将近20年了，对于城六区来说，20年房龄是个价值拐点，再老都不能称为次新了。
如果买了之后考虑过几年再卖，价值会再打折扣。
特别是后面永丰6、7个小区都交付、上市之后。
我看了下这两个小区成交的情况，总体感觉，还是户型设计的大了，总价拉高了。
① 百旺茉莉园，800多万只能买到两居，这个小区卖的最多的也是88的两居，750万居多。
很稀少的是113㎡三居，总价995万，折合单价8.7万了。最近这半年只出过一套。
茉莉园的三居都很大，126㎡没电梯的，我看了下成交价也在1130万。
有电梯的149㎡的就到了1280万。
② 中海枫涟山庄，120㎡三居临近永丰路的房源可以在1000万左右，中间楼栋基本就1100万了。
枫涟的物业比茉莉园要好，小区状态更好一些。
这两个小区最近两个月都没啥成交，跟新盘要入市有很大的关系。
③ 春夏秋冬4个园，当年的回迁房，我们后厂村也有同事为了控制预算，买了55㎡的一居，440万左右，基本孩子能上中关村二小百旺校区，再租个大点的房子，保证居住品质。
最近跟很多海淀的买房朋友交流，都是围绕这几个小区在问，我们就把跟大家讨论的结果，拿出来分享一下，欢迎再讨论。
也欢迎大家预约周四晚上的直播。
