朝阳拍出153亿新地王，永安里等BOSS地块也将上线

乐活 2024-11-29 17:33 北京

今天，北京楼市见证历史了。

在下午的朝阳区土拍中，一个由酒仙桥、小红门、十八里店3地块“组合包”的土拍现场，中海和华润经过简单竞价过招。

最终由中海新城公司以153.32亿拍下。

朝阳用捆绑卖地的形式，直接刷新了今年全国地王纪录。

最好看的，还是土拍前的一个戏剧性场景：

因为体量过大，能够一下拿出100多亿的房企，其实是不多的，因此，先前其实只有中海新城一家确定意向，参与土拍，那就会底价成交。

甚至，还有房企内部老铁爆料，中海新城和中海北京公司已经做好内部分工，很多拿地后的工作都在进行中。

但是就在土拍前夕，确定土拍现场编号的时候，中海新城突然编号变成了002，这意味着，001又另有其人。

最后，华润只是象征性的参与了一下。

去了，但又没努力，这背后有故事啊~

前几天我们发文，说朝阳现在特别重视两个板块的开发（卖地很快），一个酒仙桥，一个十八里店，一南一北。

地卖的快，就有钱继续投给修路、城市改造等基础设施。

对于新板块、旧改板块来说，卖地是好事。

今天趁着朝阳土拍，分析一下这两个板块，小红门我不太喜欢，今天就不提了。

还有更炸裂的供地信息也说下，包括永安里、劲松、太阳宫等等区域，都有新地，蠢蠢欲动。

01 快速过一遍3宗地的基础情况

1 酒仙桥0014地块，就在北京宸园的隔壁，指导价12.5万一平。

2 十八里店692地块，是朝阳港一期最后一块住宅用地。

3 小红门地块，在三环边，更靠近地铁。

最值得关注的酒仙桥地块，因为它是北京宸园的直接竞品。

酒仙桥的优势，除了环线位置，还都是规划阶段。

9年制清华附+7个住宅地块+8条道路改造+亮马河坝河2个河景改造都在进行。

不利因素是拆迁进度、道路改造进度，这个我们后面会展开。

酒仙桥0014新地块，位于北京宸园南侧。

很多人关注，它和北京宸园比，有什么优劣势？

① 楼间距变宽，尺度更舒服

这次中海新城踩中了规划彩票，居然能做到临亮马河的同时，保证了楼间距。

楼间距是豪宅的基础标配，这让中海新城有做大户型豪宅的空间。

宸园的小户型稀缺，如果你看的是宸园大户型，165㎡及以上的，可以关注下中海新地块。

② 新地块地块更纯粹。

北京宸园的南侧楼栋，靠近幼儿园，如下图：

介意楼下是幼儿园的，也可以关注新地块。

新地块是纯住宅，宸园165㎡户型有2栋楼离2幼儿园很近。

③ 产品和户型上，可能会有创新。

首先，大家都关注的赠送面积方面，应该还是和北京宸园一样，不会高太多。

送大阳台，包进室内，得房率参考宸园的89-93%。

这次拿地的中海新城，它的传统强项是户型设计、精装标准，这个值得期待。

有人说会按北京新出的“好房子”标准，风雨连廊、架空层都安排上吗？在土拍文件中并没有这个安排。

02 中海酒仙桥新地块有什么看点

中海新地块的楼面价是6.5万/㎡左右。

而此前北京宸园+中建璞园的平均楼面价将近6.6万/㎡，毫无疑问，分摊到宸园的楼面价比6.6万要高。

新地块的成本更低，它卖更低的价格、或者做更高的品质，理论上都有空间。

所以，大家可以买一买北京宸园的特价房，比如145㎡的均价10万出头，甚至9W+的房源，价格挺香。

不着急的，也可以等一等中海新地块的价格了。价格信息欢迎文末扫码，进朝阳群蹲。

03 中海酒仙桥0014新地块不利因素

一是街坊路。

地块内含宽度8米的街坊路，南北向、东西向各一条。

相当于把地块分成了4块，原则上街坊路属性是属于“城市道路”，是要求向社会开放的。

我咨询过一个开发商，他们项目的街坊路，实际上会是“消防通道”的样子，归物业管理，不归市政管理，只不过比常规内部路面要宽。

“毕竟在小区内部，如果对外开放，那就乱套了。”

二是地块南侧的亮马河北路，为城市快速路，可能有噪音的问题。

还有两个问题咨询我们的也很多：

酒仙桥的拆迁进度

第一批是东侧，也就是右边的4个地块，已经全部拆迁完毕。

第二批是西侧的3个地块。

目前还没拆，也就是酒仙桥六、七、十街坊。

朝阳区官方给出的时间表是，2025年3月之前启动。

第一批只100天全部拆完，第二批速度也会很快，估计最快明年年底之前就可以供地了。

酒仙桥内部道路建设

酒仙桥未来有10条路的改造拓宽。

主干路酒仙桥路，毕竟60年代建的，现在是双向两车道，未来会变成双向6车道。

亮马桥路拓宽至55-65米，直通四环。

酒仙桥内部还有8条道路，全部拓宽。前段时间听说中建正在跟朝阳区签战略协议，8条道路、坝河/亮马河改造工程、旁边1.8万方公园，都由中建来建设。

未来会有三个路口直达四环，连接望京、朝阳公园、燕莎。

酒仙桥旧改的更多细节，我们会在买房群定期分享，可文末扫码联系。

简单说一下十八里店地块。

这次，中海新城拿下十八里店地块，给朝阳港板块带来了新的竞争。产品战和价格战都可以期待。

从地块上看中海新城拿的地块，面积很大，比金隅最新的隅东序以及保利朝央和煦的面积都大。

住宅靠近一同附带的商业地块，能够形成联动开发。

中海商业比较主流的包括环宇荟，在珠三角人气很旺。

与此同时，还有两个重要变化：

按照最新的规划要求，中海新城这次拿的十八里店地块，能盖成80米高，这意味着楼层从17米变成了25米。楼层一高，好处是建筑之间的楼间距可以扩大不少。

并且，地块内养老机构面积减少，也让地块的容积率直线提高。在考虑隅东序和等待中海新城新产品的，需要重点关注这两个变化。

05 分享一下朝阳大BOSS地块的消息

借着今天朝阳地王土拍，我们也预告一些朝阳的新地块：永安里地块、劲松地块、太阳宫地块的最新情况。

先简单说下，详细的信息大家文末扫码进群，备注朝阳。也欢迎预约周四晚的直播，会更详细分享。

永安里旧改项目

已经出现在第五批次的供地名单中了。

据说朝阳在加速上线永安里地块，以及太阳宫627地块。

先说永安里地块，东2.5环、紧挨着长安街、1号线永安里地铁站。

是近年离tiananmen最近的地块。

左手建国门、右手国贸。

不像之前其他核心地块，从黄金地段中扣出几栋楼。

它的规模不小！

整个地块建筑规模16.1万，因为是F1住宅混合公建用地，住宅部分占到70%，大概是11万方，能出个大几百套房子。

缺点是密度有点高，容积率4.63，控高100米，30层的大高层。

就是国贸的既视感。

有朋友分析，应该类似于银泰中心，低层商业做购物、酒店、办公，高层是住宅类的产品。

或者是纯大平层住宅，公建分开这种组合。

之前我们群里有朋友担心，说这个项目地下是17号线地铁，会有震动，如果是银泰中心那种，其实对住宅就没啥影响了。

看了下之前中房报的报道，说朝阳区对这块地非常重视，LD前前后后来视察过好几次。这也使大家觉得这块地能卖出‘天价’。

您觉得永安里地块的价格预期，能到多少？可以评论留言。

永安里旧改2016年就开始拆了，8年之后，才终于上市。

朝阳区上一个地段极佳地块，大家还记得吗？

就是21年底被葛洲坝摘走的劲松地块，确切的说是大望路地块，紧挨着珠江帝景。

那也是个混合地块，30%的住宅+70%的公建，住宅全部现房销售。

我查了下，它2022年底拿到的施工许可证，工期2年，2024年11月完工。

按正常剧本，大望路地块可以卖了啊。

就是当年给定的10.66万的销售指导价，您觉得合适吗？

这个地块大家有知道消息的，欢迎评论区留言或者文末扫码成为我们的KOL。

太阳宫627地块

这块地据说也快了，东北三环，就在大名鼎鼎的中建玖合府，南侧。

旁边有10号线太阳宫站、人大附、太阳宫公园等等。

22年的时候，玖合府给了13万/平的销售指导价，因为有10%政府产权，买入价格是11.7万，一下就被抢光了。

再后来轰轰烈烈的就是业主维权。

627地块为F1住宅和公建混合地块，70%住宅，预计是4万方，大概能出个200多套房子。

当年玖合府主力户型165㎡、190㎡、230㎡。现在的市场行情，出点小户型，是完全有可能的。

毕竟功德寺都做了100平米三居了。

最近太阳公元的价格又回到14万+了，太阳宫627地块的价格，我觉得可以参考一下。

朝阳的更多信息文末扫码进群，也欢迎预约每周四的直播，会详细分享。

写在最后

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