最近朝阳楼市很热闹。
比较典型的，是酒仙桥中海要跟中建比建豪宅的能力，以及十八里店要打价格战，后期还会有永安里、劲松、太阳宫要出新地块。
新盘层出不穷，不给之前没卖完的楼盘活路，老盘只能降价逃生，进而又影响到了二手房市场。
这是年初的时候，谁都没预料到的。
朝阳楼市，变化太快，很多年初还适用的买房观和判断，到现在都不适用了，我们最近整理了《朝阳买房20个硬核问答》，把其中一部分最新的买房趋势变化和消息，同步给大家：
1 朝阳的板块排名正在重新排序
最显著的，是望京。
望京，一直是朝阳的逆袭主角。
从远郊睡城，到韩国城，再变成全国著名互联网重镇，望京过去一直是向上走的。
![]()
这个过程里，互联网产业和望京的房价一直互相提携，一度成了朝阳楼市天花板：
22年底，望京二手均价8万8一平，其中最贵的望京三杰，橄榄城和万和公馆成交价，到了14万每平。
但它也走上了下坡路。
前几天，陌陌整体从望京soho搬迁去酒仙桥的事件，引发关注，很多相关人士，提到了陌陌搬走的一个细节：
因为望京的互联网氛围，太冷清了。
大量写字楼一再降租，也无法避免高空置率，而互联网行业又讲究抱团取暖，一旦空置率上升，容易形成多米诺骨牌效应。
这种趋势，直接打破了望京10万+大平层最大的优势：职住平衡。
望京二手挂牌均价从8万8跌到了不到7万，望京大量的二手房，挂牌出售，有人说很多望京老邻居，都已经搬走，或者准备搬走。
这给我们敲了一个警钟：城市中心会迁移，楼市也分成长，成熟和衰退期。
我们在买房前，需要更加敏锐才行。
2 朝阳买房，不要再轻易相信“板块规划红利”了
前几天，我们踩盘去了分钟寺，挺唏嘘的。
![]()
虽然分钟寺的行政规划不在朝阳，但当时这里却是画给朝阳买房人的第一个大饼。
当时hs，jm和sm三家开发商联合宣传，不得不说，小作坊下料就是猛，开发商冒充官方搞了个“CBD国际生态区”的概念。
再加上一些模糊的概念，什么“第二个国贸”，三环内城唯一“先规划后发展”的宜居地。
让很多买房人顶着11万-12万的价格，往里冲锋。
好景不长，三家房企里，两家陷入爆雷风波，分钟寺的回迁腾退也是进行到一半，甚至很多当地居民的回迁补偿安置费，还拖着没给。
城市面貌就不用说了，旁边的龙爪树村也像是一个大伤疤，完全看不到“CBD国际生态区”和第二国贸的影子。
看了地图才知道，原来说的“CBD国际生态区”里面的“生态”，原来指的是分钟寺东边有一片45万平的绿化隔离带，用来隔离京沪高速路的。
![]()
现在分钟寺板块，是新旧各占一半，抬头高大上，低头棚户区，跟赛博朋克似的。
城市界面荒芜，围拆不掉的汽配城、液化气公司和神秘的“X号院”们，占据着这块土地。
朝阳最近几年的发展策略，少了大拆大建，多了以“旧改”撬动平衡资金，做小板块的城市更新。
所以很多新的板块包括奶西和崔各庄，甚至北神树等板块，都需要必要的提前研究。
有时候你买的时候，拆的风头正盛，但可能地卖了，风口随时会停。
下一轮风口，不知道要等多少年。
我们在《朝阳买房 20 条硬核问答
》里面，详细提到了这些问题，包括朝阳东北方向，奶西板块和奶东板块，崔各庄，十八里店等等。感兴趣的买房人，可以文末扫码加我获取。这个观点很反常，因为很多人会告诉你，买二手房最适合的时机是今年六七月，二手市场砸盘严重，但现在价格涨回来了。但其实现在的朝阳二手房依旧值得看，有一个数据支持：朝阳二手的挂牌量，不仅攀升到全市第一，并且遥遥领先。根据我们拿到最新数据，朝阳二手挂牌占了全市总量的24%，海淀，东西城的数据分别是11%，4%和6%。挂牌多，一定程度上能说明朝阳房东的“抛售情绪”很重。这背后跟朝阳大量上新的高品质新盘有关，双井国贸青年路的房东都在卖旧买新，宁愿住的靠外一些，但也要做面积改善和品质改善。跟读者朋友交流，他们告诉我，自家小区换房的很多，价格也合适，有个远洋天地的一居，上个月卖了450万，比起两年前同户型最高点649万，降了整整200万。类似情况也发生在几千万的大平层，比如泛海国际的三居，12月初有一套成交1900万，同户型2018年卖到了2500万，降幅也很大。如果你想淘到高性价比的房子，可以关注年底的二手市场。
但也有人担心，房东都在抛售，我买了会不会当“接盘侠”。这就是取舍问题了，买二手买的是性价比，是“捡漏”的快感，买新房，买的是居住品质。如果你想了解朝阳新盘的优缺点 可以文末扫码一对一沟通之类的，开发商过往交付的情况，可以文末扫码。最近，朝阳一连拿了三宗地，被中海打包拿下：酒仙桥，小红门和十八里店地块。土拍现场有一个细节，在土拍前，两块地都是经过“调规”的。新的规划条件，更利于开发商盖楼间距更大的社区，和更好的户型。这就对考虑酒仙桥和十八里店新房的买房人非常友好了。这就相当于会出现新一代的产品，配置会高过了先前的，就像是新款手机，增配不加价。早买容易买贵，建议大家尽量等到各家样板间出来，对比过之后再下手。买十八里店，最好先看看金隅其他交付的楼盘，买东坝，肯定要去网上搜一下保利和京投发展之前交付的新闻。选崔各庄相对简单，都是现房，自己去看一圈就知道了。买酒仙桥，要去了解下中建智地在房山的交房口碑。
如果你想了解朝阳新盘的优缺点 可以文末扫码一对一沟通之类的，开发商过往交付的情况，可以文末扫码。酒仙桥的改造，提了很多年，但最近是明显提速，步入正轨了。一方面，这边产业在加强，前面跟大家提到望京的产业搬迁，包括陌陌在内，就是搬去了酒仙桥产业园。另一方面，酒仙桥的腾退和拆迁，都有时间线了，再加上它有亮马桥的沿河景观和地段作为基础，整个板块的上限很高。
不止一个买房人跟我讨论，说自己关注了这些新盘其中某一个，然后问我中海会不会定个低价，给大家送波福利？这种心态，现在是朝阳买房人的典型心态，大家被朝阳楼市背刺太多次了：
买崔各庄望京养云的，怎么也想不到自己7万块只能买80%产权，隔壁小区邻居当了等等党，就能买到7万块增配装修的100%产权的房子？东坝的友友，也没想到，自己买了北熙区的差户型，还被长连廊气到了，结果后来的天汇，居然能给这么好的装修和户型。朝阳楼市很特殊，不能拿东、西、海的选房逻辑来朝阳选房，因为朝阳买房人的需求很特别：一方面是朝阳的学区是散点分布，与此同时，朝阳是城六区内，对居住舒适度最看重的区域。其中，居住舒适度，会是朝阳的开发商未来重点提升的方面，也就是开发商不是拼价格，而是拼品质和精装。总之，朝阳各个开发上，现在为了招揽买房人已经在狠狠发力了。等到中海的三个新盘上市，朝阳买房人的选择性一下子变多，产品也变好了，加上现在的利率优惠，首付也低，相当于直接打深折。现在就是期房买地段，豪宅买产品力，现房买优惠，类似十八里店，酒仙桥，崔各庄奶西东坝等等，这些板块我们整理了【朝阳买房的20个硬核问答.pdf和多盘对比】，都会在我们的群里做私密分享。严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。所以大家有买房咨询、看房、选房相关的需要，欢迎咨询，文末扫码联系我们~粉丝专享：项目分析咨询、严肃团队一对一带看、成交享大额购房补贴。
