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朱辛庄又要背叛刚需了？

乐活 2024-11-20 21:43

最近朱辛庄的关注度又上来了。

一是网红盘越秀星樾，第一批现房入市，目前开发商报价到了6.5万，去年期房是6.2万。

二是扛把子寰宇未来，最近涨价了，我们粉丝之前看的三居比9月份贵了有20万。。。

说好的昌平南，上车板块，这车却提速了。

当然我们今天不是为了吐槽朱辛庄，最近咨询昌平买房的同学们多了不少，我们整理出大家关注的内容先做分享，详细内容也可蹲周四晚上的直播。

在昌平买房，肯定也绕不过回龙观的二手。

所以我们把新房、二手都做了调研，给大家更全面的了解~

1 昌平楼市的房价，近期正在调整。

刚说了朱辛庄涨价，再说一个特价的。

我们了解到，位于生命科学园的龙湖观萃，价格已经下调不少。

之前我们一直没推荐，龙湖产品不错，但是心气很高，开盘6万的价格，属实是不便宜。

我们当时就预测未来肯定会降价，因为整个小区有15栋楼、950套房子，体量不小。

最近龙湖观萃给出了5.4万的特价房，与朱辛庄有6千以上的价差，距离海淀一路之隔。

错层阳台+满配精装+高得房率+19号线生命谷站+9年制的北师大附，价格降下来，产品的优点才是优点。

特价信息可以文末咨询小助手。

2 朱辛庄的越秀星樾现房，要上新了

去年的朱辛庄神盘，地铁盘+小户型+不错的得房率。

最近推出了现房部分，只有80多套。

户型为93/96㎡三居，108㎡三居，127㎡四居。

售楼处刚开了，12月份开盘。

目前报价6.5万，我觉得有点贵，开盘应该会有折扣，可以文末加入我们买房群等团购优惠。

3 寰宇未来，最近涨价了

朱辛庄的价格我也是服了，甚至老想把价格骂下来。

对比了一下，我们粉丝看的115三居，现在的价格比9月份，高了有20万吧。

寰宇未来我们一直在关注，统计过好几次它的网签量，我发现它涨价的理由了，确实卖的不错，10月份开始明显看到销量提速了。

而且他的99、107的小户型最先卖完了。

4 越秀星樾和寰宇未来，应该怎么选？

我们将朱辛庄的新房做了系统性对比，结合几张图表直接给一些结论：

① 小面积，选越秀星樾

一方面，100平以内的房源，在朱辛庄新盘里，只有越秀才有（寰宇未来没有房源了），另外越秀的得房率，平均能到83%以上。

我们认为，缺什么更应该补充什么，对小户型也好，刚需也好，得房率显得尤其重要。

② 越秀星樾如果按6万5卖，有点难以下手。

因为海淀永丰和朱辛庄的价差，应该符合动态平衡，在2万左右比较合理。

③ 看中产品力和园林，选寰宇未来

我们实地看过这些项目的工地，在配置上，寰宇未来要更好一些。

④ 成本控买房人，可以等一下越秀小沙河地块

最近，越来越多的读者认同我们的一个观点，那就是成本决定了期房的品质，这一观点，在越来越多楼盘交付上得到验证。

我们研究过朱辛庄的楼面价，越秀和寰宇的成交楼面价分别为3.24万/㎡、3.92万/㎡，而越秀小沙河的楼面价，是2.5万/㎡。

越秀小沙河地块是低价做低的可能的。

5 我们最近在沉淀一些产品的买房干货。

比如我们去越秀星樾现场看了下，现房比之前期房普遍增加了配置。

而且，也做了很多案头工作。

有考虑朱辛庄以及永丰的读者朋友，包括朱辛庄越秀星樾、寰宇未来、富华里等等，我们也做了各个面积段对比.pdf。

详细分析报告仅针对买房粉丝开放，可文末扫码联系~

6 昌平买房，买新房还是回龙观二手？

昌平买房的同学们，永远绕不开一个选项，就是回龙观的二手房。

有太多小伙伴私信我问：

买寰宇未来还是买公园悦府？

买梧桐星宸还是买旗胜家园？

买奥森春晓还是买紫金书院。。。

严肃团队主做新房，但我仍然要客观公正的说回龙观的二手也是值得的，适用几类人，我们后面展开。

严肃本人在后厂村9年了，太懂海淀-昌平板块。

最近研究昌平楼市，我们做了两个特别耗时的功课，2024回龙观二手真实成交明细.xls、昌平新房避坑优缺点汇总.xls，一定能帮你梳理好昌平买房的底层逻辑。

先有底层架构，再去选盘，这才是我们互联网人的思路！

我们数据同学还搞了可视化，制成了乐高版本的房价地图，按照地理位置拓下来的，加上了最新成交价，大家先有一个整体概念~

回龙观71个二手小区：

以及昌平线5个地铁站周边67个小区全拆解。

详细解读有时间的蹲周四晚上8：30的直播，或者文末扫码，直接咨询。

我们先把结论简单粗暴的给出来，欢迎讨论~

现在买房除了解决通勤、上学等核心需求，大家都希望至少保值，保值的前提是流动性，就是以后想卖的时候好变现。

从流通性来讲，预算300-500万，上车的同学，地铁新盘＞回龙观老房子＞非地铁新盘。

预算500-700万，置换或者想一步到位的首次置业，新盘谈个好折扣，比回龙观F4要香（公园悦府、国风美唐、金域华府、领秀慧谷）。

而且有一个事实，不知道大家注意没有，谁在买F4次新？

多数是回龙观本观的人，大家在内部置换，而不是更有购买力的海淀外溢在买。

7 年轻人，要不要买回龙观老房子？

我们上面说，有一类人适合买回龙观老点的二手，就是预算300万出头，努力奋斗的年轻人，正在工作上升期，未来可期，优先考虑通勤，配套全减少生活对你的消耗，努力挣钱。

但如果你是这部分群体，最好给自己定一个规划：等孩子上学之前，努力跳到海淀去~

我们后厂村很多同事就是这个路径。

除去各种龙字开头的经济适用房，我给大家推荐成交量比较高的这些小区，至少意味着他流通性不错，方便你以后换房。

8 谁适合买回龙观的二手次新？

预算500-700万的有娃家庭，这部分人群，会看朱辛庄和回龙观的次新。

尽管他们知道，同样的预算，能去海淀永丰或者朝阳不错的区域买新房，但因为孩子已经在昌平读了小学，并不适合跳到外区。

这部分人群，原地改善昌平次新大户型，更实际。

但是我要提醒大家的是，从今年前11月的二手成交来看，二手次新F4的成交量一直在走低，也就说明整体接盘量不够了，正在被朱辛庄截胡。

9 谁适合买朱辛庄新房？

预算500-700万，孩子还没上学的年轻家庭，或者手里预算充足，想一步到位的家庭。

他们知道现在回龙观的F4次新，等到大约8年后他们要卖房的时候，很多房龄就20年了，而朱辛庄或者高教园的新房，会变成新的次新房。

和现在的回龙观F4次新一样，价格相对坚挺。

500万以下的房子，回龙观卖的比高教园的新盘好。

但是500万以上，朱辛庄新盘的成交量远高于回龙观次新。

10 谁适合买昌平的非地铁盘？

离地铁稍远的北京国贤府、暂时没有地铁的龙湖观萃，最近都值得关注，因为有特价，特价信息文末私信小助手。

最近去北京国贤府，发现最不爱修路的昌平，把国贤府门前，确切的说是山姆门前的路在拓宽，双向6车道。而且进展很快。

11 谨慎考虑梧桐星宸的特价房

最近梧桐星宸出了特价房，85平三居404万，单价4.75万。有读者问这个房源能不能买？

我们的建议是“谨慎考虑”。

梧桐星宸乍一看非常不错，不仅在昌平线上，并且就快要交房了。符合现房+昌平尽量买地铁房。

但选房还得看很多细节，这个项目这次的85平搞特价，在最北侧的02地块

① 02地块内比其他地块，多了两个配套用房

等于是你家小区里被占走了两块地，02地块住宅楼只能盖的更高，盖的更密。

② 这块地北侧就是市政路，85平户型正好在北侧，而且2号楼的85平在边户，正好在小区车行出入口的上方，属于噪音叠加区。

③ 这个85平户型是三室一卫，一卫的痛苦，经历过早上抢厕所的都知道，本质上是落后版本的户型。

其实这个特价，本来就应该和其他户型保持差价，而不是给一点特价折扣，这样才算是合理的。

至于选梧桐星宸还是观堂府，先不展开了，可文末加小助手咨询。

嘉境里、清樾府、梧桐山语等等，也适合一部分人，但是要避的坑很多，这个不一一展开了，咨询的同学，我们知无不言。

以上昌平的买房观点，篇幅有限，只能先分享一些基本逻辑。

一句“不建议”背后，有很多论据支持。

这些话题，欢迎正在买房的同学们，文末咨询或蹲直播。

写在最后

严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。

严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，今年和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。

不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~ 这样更符合商业逻辑，良性循环。

所以大家有买房咨询、看房、选房相关的需要，欢迎咨询，文末扫码联系我们~

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