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昌平买房，别只比价格，还要看兑现力

乐活 2024-07-20 10:49 北京

最近跟粉丝聊天，有一种感觉非常强烈：

虽然楼市走到了“买方市场”，但很多人却陷入了一个误区：

“谁家楼盘特价多，就买谁”。

这种决策思路，乍一听没毛病，但放在一些区域板块就不合适了，最典型的就是昌平上车盘。

大家都知道，现在的昌平楼市，新盘竞争激烈，大部分上车盘价格已经来到了4万+，总价也不贵，整体已经到了“买房友好”价格区间。

当新盘价格都不算贵，该怎么选，是不是还要选折扣最多的？

我觉得不是，昌平是典型的规划多、落地少，楼盘多、交付少的区域，很多板块和楼盘，都是期房状态，规划也只是停留在纸面上。

这时候，我建议大家选新盘要关注两件事：

1，板块的兑现力

2，楼盘的开发商是否在持续深耕

最近，我盘点了昌平的热门板块和楼盘，发现在这两件事做的最好的，居然是马池口土城板块北京城建开发的国誉燕园。

先来看一组对比照片：

左边是21年，右侧是去年底的马池口土城板块，两年时间这个板块发生了巨变：

土地全部完成了腾退收储，成为了净地，同时，在已经完成五通一平的空地上建起了整齐划一的住宅，城市面貌已经初见规模。

这种巨大的蜕变，就是板块的兑现力。

这种兑现力，在现在的北京楼市是很罕见的。

马池口土城板块最新的城市界面，现在是这样的（实拍图）：

整个片区的航拍视角，更有说服力：

公园绿地已经初具规模，住宅也已经全部封顶。

各种塔吊正在如火如荼的施工，整体呈现出的，完全是一个崛起的新城形态。

最关键的是，住宅紧邻着水岸，是很适合居住生活的板块。

再来看一眼早先的规划图，是不是感觉上面的实拍图更美。

眼尖的朋友们应该能发现这其中，国誉燕园的出镜率很高。

在整个马池口约百万方的居住体量中，北京城建率先进驻，国誉燕园是首发大盘，加上7月初北京城建又拿下旁边的新地块，在马池口住宅组团中，北京城建已经实现了33万方的建设，而这距离北京城建首入马池口，仅过去了两年多。

这是居住组团方面，整个马池口板块能达到这样的兑现力，我觉得跟两件事关系密切：

政府足够重视，外加高知人口的导入。

如果了解马池口板块的规划，会知道这边是一个科研重镇：

首先是北京大学新燕园校区落位马池口，这个新校区的建设，不止是北大简单的扩增校园那么简单。

2021年北京大学新燕园校区落户昌平马池口，北京大学计算机学院入驻昌平新校区。

到了2022年9月，北大电子学院、智能学院、集成电路学院、材料科学与工程学院入驻。

“北大新工科”发展战略，重点在解决过去几年大家经常听到如芯片，光刻机等等这类国家“卡脖子”关键核心技术，发挥高校科研的力量。

不止是北大，清华大学也有所动作，在主校区以外，把规模最大、聚集度最高的国家重点实验室科研基地，放在马池口不远处的南口镇。

两所顶级高校的布局，与海淀科技产业向北转移的战略高地，如中关村软件园、永丰、翠湖等产业园，无论是物理距离上、还是产研联动上，就形成了带状效应，统筹发展。

接下来，在打通昌平和海淀的重要道路上，也有新进展。

上庄城市主干路已经建设许久，更高级别的上庄快速路也在规划推进中。这些快速路，保障了马池口板块和海淀各大高校，产业群的衔接。

这样的科研和产业结合的效果，已经有很多成功的案例，像深圳的松山湖，杭州的之江实验室，都会让一个板块迅速崛起。

这也意味着，未来在昌平马池口板块，将持续会有大量顶尖师资和研究团队入驻。

高层次人口导入的同时，住宅和教育也是要跟上的。

马池口区域已经落位了北大附小和北大附属幼儿园，就在国誉燕园一路之隔，以及距离项目只有2km的北大附中。

并且落位的学校不是挂牌分校，而是由北大本部治学，本部的教学课程与教育资源，学校教学、运营管理团队及各学科把关教师均由北大直接派遣。

这是真·北大附。

这些教育资源，就是板块软实力最好的保障，也是让马池口成为宜居板块的关键一环。

当然，这些兑现力的背后，北京城建作为马池口土城板块的土地一级开发，也是很关键的角色，特别是北大附小的落位，据我所知，开发商起到了非常重要的推动作用。

北京本地国企的资源协调能力、甚至是实打实的权益支持，都加速了这个板块的建设进度条。

当然，北京城建最大的角色，还是在住宅开发上。

也就是国誉燕园。

2023年度北京普宅销冠，更是昌平区成交套数、成交面积的双冠，产品力和性价比上，已经被很多买房人用真金白银投票证明了。

并且，买房人里面七成都是从事高校、互联网、科研的高知高智人群，业主圈层底子非常好。

在这样的基础上，7月初，在昌平的土拍会上，北京城建继续拿地，也可以解读为北京城建在持续看好马池口，也代表了对这个板块的持续投入。

可见北京城建深耕马池口这件事上，既有经验，又有决心。

项目已经到了实景呈现的阶段，2万平的实景体验区，我前一段去看过，确实不错，帐篷营地、露营房车、运动广场、儿童乐园等等主题，适合打卡、更适合慢游，一家人一天的时间都可以在这度过。

另外，全盘29栋洋房也已经封顶，严肃粉丝群里之前买的早的业主，跟我们说前端时间车位也签约了，要知道，续买车位这是一个信号，不但代表买房人认可楼盘，并且大概率是要自住的。

针对要自住的业主，开发商也把很多工作做在了前面，比如针对业主社交的“燕巢plus”，已经举办了40多场活动了。

入住之后，衣食住行很重要，小区配备了2600多平米的社区商业，菜市场、便利店、业主食堂、药店等都在家门口。

对于业主最在意的交通问题，项目周边规划设置了公交场站，公交站点的落位，也在稳步推进。

在此基础上，北京城建又多加了一层保障，开发商“自费”提供了小区到北安河地铁站的接驳专车，入住一年内免费乘坐。

能想到的软硬件，都在超配兑现。

这种兑现能力，和给买房人带来的踏实感，是除了价格和产品力之外，需要格外关注的。

当然，让大家关注兑现力，别只比价，不代表国誉燕园性价比不行，性价比恰恰是它打开市场的先行优势，它不止是前面提到的年度销冠，更是四次开盘四次售罄。

目前在售的产品覆盖了66-127㎡左右的二居到四居，各种户型和首付比例，满足不同的客户，单价3万+，首付40万起，也是昌平楼市性价比的第一梯队。

价格友好，现在的购房者更在意住的好。

国誉燕园容积率只有1.8，6-10层的洋房，这在昌平高容积率的市场中，有先天的优势。大多数户型做到使用率80%以上（含飘窗面积），对刚需来说使用率更实惠；装修配置上，全屋配置4大智慧系统，包含智能家居条件预留、电动窗帘条件预留、可视对讲主机、指纹智能锁，也非常对位高知用户的需要。

众多势能的叠加，让马池口的蜕变和国誉燕园的实力兑现，能够彼此助力，互相成就。

这才是附近居民喜闻乐见的好事，也是买房人愿意选择的板块和楼盘。

如果你还想了解国誉燕园更多信息，以及昌平新盘的库存、真实成交价、以及特价房情况，可以文末扫码私信小助手，严肃团队帮助大家不买贵、少踩坑，精准选盘。

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