“等等，再等等。”
原因很简单，今年上半年海淀楼市，关键词不是“改善买房”，而是“豪宅交房”。
一方面，交房的项目实在是太多了。
树村两个10万+大平层要交房，北沙滩学府公馆交房，永丰华润和中海也要陆续交房。
开发商的重心一旦放在交房端，营销端的价格就不会有大动作。
另一方面，海淀新出的楼盘又很少，现在能数得上名号的新盘，也跟普通买房人没什么关系。
7月，保利和建工拿的永丰北板块的大牛坊地块，准备盖大户型社区，最小户型也要100平。（这是严肃买房拿到的内部消息，其他新盘最前端的消息，文末加我获得）
也就意味着，这个项目按照9万的指导价去算，入门总价来到了900万。
不止是大牛坊地块，现在最火的后厂村附近要出的功德寺地块，也是普通改善客户很难选择的。
因此，对于手握800万左右预算的，大家的选择是很纠结的，海淀的新盘自然是首选，今天我们再说说两个备选方向：
1、降维去选昌平新房和朝阳的次新
比如朱辛庄的新房，或者是新北苑的大户型
2、转头看海淀二手房
海淀马连洼，农大南路附近的二手房
但现在，我觉得以上两个策略过时了，经过最近一年的市场行情，趟出了两条教训：
“对比其他区，海淀楼市相对保值”
前一段，我们在朝阳楼市的梳理过程中，盘点了522个小区的二手房价，发现价格体系都在重估：
比如新北苑的次新房，去年很多一度冲击9万10万的价格，现在我的选房师帮我拿到了内部数据，去年9万+的顶级改善的天润福熙大道，到了今年，成交价稳定在8万。
也时不常有7万6的低价出来吓人。
甚至看到一个148平三居室，23年初成交价1508万，8月同户型，已经跌到了1130万，单价7万4。
相当于一年多跌了26%。
朝阳区其他数据可以戳：朝阳楼市，正在经历第四次背刺
昌平市场就更不用说了，回龙观的二手价格，回落幅度，随便找一家中介门店打听就知道了。
海淀虽然也在下跌，但降幅趋势缓很多。
我看过一组二手的数据，在过去一年多时间里，海淀西北旺的二手，只跌了12%，马连洼的跌幅也不到15%。
这些板块的价格，之所以能有这样的支撑，跟周边产业有关系。
互联网，生物医药，AI，芯片，这些高精尖的行业给了海淀北部楼市足够的底气。
但，尽管这样的市场，还是出现了一个特征：房龄对保值程度形成了巨大的影响。
比如刚才提到的西北旺和马连洼上地板块，成交热度比较高的小区，如芳怡园和博雅西园的小户型，虽然成交量不错，但明显在二手房博弈中显现出颓势。
芳怡园的成交价，作为回迁，能够维持在7万+，有了海淀和板块的加持，但又受限于小面积户型不通透和周边环境老旧。
博雅西园，也是类似。
再加上海淀二手基本止跌的行情，很多二手楼盘已经没有笋盘可捡了。
相比之下，今年下半年，海淀最值得期待的选择，反而变成了准现房。
我盘点了最近半年海淀成交量最好的住宅，包括新房和二手，发现卖的最好的，是半年前开盘的中海富华里的现房。
四个多月前，富华里的现房开售，开盘就卖了16个亿。
很多买家，都是之前在富华里的期房阶段，没选到合适房源的客户，照理来说，那一波结束之后，富华里应该就没什么销量了。
但实际上不然，最近半年的市场，让很多海淀的买房人，兜兜转转还是选了这个项目。
一方面，对比起其他区域的新房，海淀+永丰，两块金字招牌让看完一圈其他区新房的买家，还是回归了海淀。
过去两年，海淀一个区的GDP连续破万亿，甚至到了1.1万亿，和其他区拉开了绝对差距。
这些GDP的背后，都是硬核产业。
包括华为、百度、小米科技、腾讯、网易、抖音、甲骨文、北斗导航、大唐电信、航天电子、用友软件、中国船舶等等。
这些头部企业中，有51家都是行业独角兽企业，占据了北京一半以上的独角兽公司。
头部公司很强，腰部企业也不弱，海淀注册在案的国家高新技术企业，数量达到了9764家。
这个数据，在24年还在不断上升。
这些，是海淀新房能够一直热销的原因。
然而，富华里现房，之所以能够吸引买房人，更关键的是“现房”。
前面提到，海淀楼市今年的关键词，是交房，交房如此稀松平常的事情，之所以能上热门，就是因为交付不好。
很多期房的买家，拿到开发商交付的房子，发现和预期不符合。
但富华里的现房，避免了这个情况。
富华里现在在售的现房，主要是“富园”。
前一段，富园的姊妹盘“汇园”组织了业主开放日，让买期房的业主，可以提前参观小区。
但富园不一样。
因为是现房状态，所以每次有准客户去售楼处，销售除了在售楼处讲解样板间和沙盘之外，还会带意向度高的客户去小区内部的实体楼栋。
这样一来，采光，楼板厚度，建筑品质，楼间距大小，甚至精装修质量，这些问题都能一览无余。（以下为富华里汇园实景图）
这种“所见即所得”的踏实感，非常靠谱。
除了准现房状态，富园在海淀楼市里，还有一个重要的标签：
低总价
前面我们提到，保利大牛坊地块、西山观复和四季青的香山两兄弟，都是大户型。
而富园是为数不多有8、90平小户型的。
我看了一下富园的库存，现在在售房源不多，但主力好户型还是存在的：
80平给到了面宽3米7的客厅，还有独立的餐客厅，户型很流畅，在走道空间上做到了几乎0浪费。
当你看到富华里实体楼栋的品质，再对比了二手房小区的破旧，再了解到富华里居然还有这样的小户型准现房，简直会迈不开腿。
这个户型，属于比较经典的三居，全明格局的三面宽，带入户独立玄关，餐客厨做了一体化设计。
再仔细观察一下，这个户型还有很多亮点：
厨房里留出了放双开门冰箱的空间，餐厅旁有独立家政间，特别是南北对窗，让自然风穿堂而过，冬天不闷，夏天不热。
再加上不错的精装标准，富华里的现房，对其他区的新房，和附近的二手房，都形成了明显的势差。
毕竟在海淀楼市，目前最明显的特征就是：
