前一段，严肃捋清楚了北五环3.6万特价房的真相，不少读者朋友表示，消息准确又靠谱，最近，又有读者发来私信：
“丰台10万+的丽泽大平层，网传降到7万1了！”
严肃君一边疑惑自己怎么就变成“打探区”博主了，一边火速去研究了一下。
这一次还是和以往一样，我们综合了开发商，业主和跑一线的选房老师等多方面消息，给大家来聊聊丰台大平层降价的真相：
先说这次大降价的主角：君礼著
这是位于西南三环外的一个新盘，因为到丽泽商务区的距离很近，不到两公里，因此一直被大家称做“丽泽大平层”。
最近它被大家热议，是因为传闻它的价格从10万+降到了7.1万，降幅巨大。
如果这个传闻是真的，那相当于成交价打了7折，每套房源的降价幅度，达到了300万+。
按照经验判断，严肃觉得传闻有假，原因有两个：
1、楼盘还没办法“自主控价”。
别说买房人，连很多中介都不太了解，一个楼盘想要操作大幅降价，需要经历什么流程。
在期房阶段，成交价是受到管控的，过高的价格和过低的价格，都无法网签。
原本，这种管控是建委为了防止“市场太热，开发商坐地起价”，没想到现在的市场是开发商坐地降价啊。
所以大家要明白，从流程上说，降价不是开发商想降多少就多少的。
2、大范围降价可能得不偿失。
当前，君礼著现在处于期房状态，23年4月开盘到现在开盘，差不多17个月，354套房源，建委网签显示卖了150套，网签均价10.27万。
因为网签是滞后的，为了拿到更真实的数据，严肃君跟开发商核实得知，总的销量需要加上腾资格和卖一买一的准业主，一共是230多套，销售率将近70%。
也就是意味着还有相当一部分业主即将网签，因此如果巨幅普降，未必是个有效的营销方式。
因此君礼著注定不会有前面提到7折的降幅。
那么，君礼著降价了么，真实降幅是多少呢？
严肃君经过多方面了解到：这次君礼著降价确有其事，但传闻太夸张了。
实际上，现在君礼著的价格，最低来到了7万5每平，好楼层不到8万也都可以选到了。
但这是有前提的，它只针对一栋，东区12号楼：
君礼著比较特殊，虽然楼盘不大，但是被一条快速路一分为二，社区氛围比不了大型社区。
这一次，针对东区12号楼的125平户型，君礼著给到了非常深的折扣。
12号楼的位置，见下图我标注的右下角：
这栋虽然做了特价，但之前已经卖了并且网签的，占到了三分之一，如下图框内褐色和粉色的都是已经卖掉的。
这意味着可以选择的特价房源本来就不多。
严肃买房了解到，加上最近在卖的，剩下的特价房数量正在减少。
这里插一句题外话，前几天我们写完硅谷one的特价房，跟我们选房师去看房的读者朋友反馈，他们比较幸运，在订房后一两天，特价部分就全部卖完了。
对君礼著来说，这次参与特价的125平三居（一部分是124平）。
属于产品力不错，但是楼栋位置要注意的。
楼栋临街，虽然现在的门窗系统配置都比较高，也都做到了三层双中空，对于超低楼层，我们还是提醒大家注意的。
这栋特价楼的价格分布表、买入分析，大家可以文末扫码联系我们。
我拿到他们的货值图，125平的一共111套房源，分布在西组团7#（15层）以及东组团的12#（17层）：
南向双卧室，面宽给到了10.4米，加上u型厨房和餐客厅一体设计，基本是一个产品力中上，空间利用率很高的户型。
严肃君扒出来这个项目当年拿地的情况，2022年9月北京三批次土拍，首开近40亿拿地。
并且当时为了拿这块地，还承担了15%的溢价率+7000平现房销售的压力。
我粗略算过它的拿地楼面价，就要6万9一平，现在把面粉做成面包才卖7万5-7万9一平，确实折扣是有诚意的。
大家这种必须意识到，开发商给大折扣，大降价，不是为了做慈善，而是从自身利益考虑：
严肃君查了很多数据，得到一个结论：这个项目必须降价了。
我跟踪了它一整年的网签销量，从去年4月开盘以来每个月的网签成交量：
23年5月到23年12月，每个月的网签成交量分别是39，06，08，04，07，14，12，13；
基本上月均成交15套，成交单价在10.04万，这样的销售速度，在网签价10万+的楼盘，还算是不错的。
但到了24年，市场遇冷，24年1月到4月，只网签了31套，5-8月，网签更是艰难。
大家要知道，这前面卖掉的，都是不错的楼层和楼栋，剩下来的楼栋优势不明显，再加上市场原因，销售难度是越来越大。
再加上丰台多个板块出现了降价抢跑，包括西四环-郭公庄7.5万特价房，南4.9环高得房率5万+的新盘，大红门7.6万的工抵房，再到下游大兴的西红门，都在暗戳戳的降价。
更多南城隐形的降价，也欢迎大家文末扫码私信~
因此，9月份君礼著的这一波降价行情，看似突然，实则是必然。
再来跟大家分享一个降价的原因：
那就跟开发商有关系，君礼著的开发公司叫做北京跃泰置业有限公司，是首开全资控股的房地产公司。
现阶段从价格上看，是一个买入的窗口期。
最后，就是针对这个楼盘的远期发展，是不是值得买了。
本质上，君礼著虽然一直自称是内城大平层。
但严肃君认为，本质上它就是一个“丽泽概念盘”。
最近几年，丰台的新房市场80%的新盘，其实都属于“丽泽概念盘”。
从前几年的中海甲叁号院开始。
北京瑞府和端礼著，直接隶属丽泽核心区内，来凸显自己“丽泽概念”的根正苗红。
甚至大瓦窑的万和城和天阅山河，小瓦窑的新盘，都直接主打距离丽泽商务区3站地铁。
严肃君研究过丽泽的规划，这是一个“先慢后快”的发展板块，前一段从华为北方总部进驻开始，随后共和国巨子平安人寿，收购丽泽商务区D-03、D-04不动产，丽泽商务区亮灯率高了不少。
但这一块的产业人口，并不是周边楼盘价值的核心根基。
也就是说，支撑君礼著价值的核心买家，不是丽泽的金领，而是中心城区的外溢人群。
这一点，很多丽泽大平层的销售都理解错误，大家要注意。
最典型适合买丰台改善盘的，简单来说，是西城学区房的换房人群。
中心城区基本没有居住品质好的房子，当时大家无法原地改善，为什么，因为中心城区没什么选择。
因为中海凯旋之类的太贵了，但即使这么贵，偶尔有个法拍房出来，还是会被马上高价拍走。
（2020年，中海凯旋不到三千万的法拍房，出价343次才成交）
因此，对于这部分人群，大家最便利的选择，就是西三环和南三环附近，这种趋势下，丽泽又是最有未来的区域。
如果你符合上述这样的情况，你可以算一下，君礼著这批特价房，我们看过最好的楼层和房源，900-1000个左右，如果符合你的预算，可以联系我，给你一些选房思路。
如果你是丽泽的金领，但不想上太高杠杆，也可以联系我，我们会给你一些既能满足丽泽通勤，又有性价比的楼盘选择。
同时，还能够避开丰台楼市最大的隐雷：樊家村拆迁。
