功德寺地块拍出115亿，海淀倒挂盘来了

乐活 2024-11-05 16:42 北京

今年北京最热的地块，没有之一，功德寺的两块住宅用地成功出让！

全部触到了价格上限，由房企摇号拿下。

001号西地块，由绿城中国以51.75亿摘得；002号东地块，由越秀地产63.825亿拿下，两块地的楼面价每平在7万1左右。

土拍现场，两块地都被各家央企抢疯了，越秀，金茂，海开和华润是轮番举牌，加起来举牌近百手。

最终拍到了土地的最高溢价15%，才在摇号中决出了胜负，由绿城和越秀分别获得了这宗地。

以至于我们的群友都大呼精彩。

当然，也有比较让人意外的小插曲，就是海开居然没有参与最后的摇号，这基本意味着海开的授权价，并没有想象中那么高。

这样的结果，究竟是深藏功与名，还是算不过来账，了解的朋友在评论区聊聊。

其实功德寺地块如此火热，是可以预料得到的，功德寺地块的销售指导价定了10.5万。

同在树村路上，距离功德寺地块2公里的圆明天颂，3年前就卖到了11.2万。

此前业内对功德寺地块的预期，超过四季青香山樾的12.1万，比肩酒仙桥中建宸园的12.5万。

结果直接低于预期2万块入市！

海淀是损失了土地收入的。

毕竟去年6月，四季青-香山樾、印香山土拍的楼面价可是达到了8.9万/㎡，功德寺这块地便宜了将近2万/㎡。

接下来海淀楼市会非常热闹，10万+的功德寺、9万的永丰南地铁盘、8万+的永丰北最高端新盘，从700-3000万，都齐了。

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功德寺的优势太明显，不利因素我们后面展开。

有倒挂+靠近软件园+临近13号线B+12年制一零一学校+豪宅社区。

两个地块地上建筑面积16万㎡，容积率2.1，控高30米，会是10层的洋房，大平层，而且除了南侧，三面绿地。

按套均150㎡算，预计会出1000套房。

距离在建的地铁13B号线-软件园站约600米，距离已有的16号线-马连洼站要2公里了。

功德寺地块最早2022年就传出过消息，是海淀区捂了3年的地。

今年市场不好，北京的土地出让金同比大幅下滑，海淀就肩负起了拉动楼市、完成任务，的任务，破天荒的多供了好几块地，功德寺算是提前上线。

还没产品信息，咱们先看几个问题

都是我们海淀买房群里讨论比较多的：

① 功德寺地块的优势、不利因素分析？

高压线真的入地？属于上地学区吗？

② 产品猜想，有做小户型的可能性？

之前树村做过小户型，有先例；如果高压线不能尽快入地，西地块做小户型是有可能的，感觉高压线和小户型只能选一个。。。

目前有传出开发商做了140-170户型的方案。

③ 都说功德寺倒挂，倒挂在哪？

④ 和清河的朱房村地块相比，哪个好？

1 功德寺地块的优势、不利因素分析？

核心产业区的资产、有倒挂逻辑、有学区属性，永丰南的大哥，海淀北的新晋扛把子。

属于功德寺的标签不少。

优势大家最期待的就是学区。

地块本身属于上地街道，南侧的功德寺回迁房万德嘉园，我看了下2024年划片的小学就是上地实验小学，属于上地学区。

拍地消息出来之前，8月份海淀区火速发布了一个消息，上地学区要建一所12年制的学校，由一零一集团承办。

就在地块东侧几百米的位置，未来功德寺地块应该就对口这里。

所以功德寺地块大概率是上地学区。

还没拍地，先给个名校，这在之前海淀也是没有过的。

海淀这么多年都很高冷，面对功德寺这么热情！

就说最近的，永丰北中海富华里南侧的小学，明年都入住了，8月才发布确认消息“学校由中关村三小承办”。

功德寺的新学校2028年交付使用，旁边还有个幼儿园，15年的教育资源齐了。

取消DZ以后，最大受益方就是“上地学区”。

上地是海淀17个学区里面唯一一个初中派位没有坑校的的片区，公认派位最好的学区。

更多功德寺地块、永丰买房的问题，大家可以预约周四晚上的直播~

说说不利因素高压线：

① 西南1公里处，是西北旺的变电站。

延申出了4条高压线，就从项目西侧、北侧经过（下图粉色细线为高压线）。

海淀在供地文件中明确说高压线会入地处理，不确定的是时间。

高压线入地归海淀负责，而非开发商。

是否和项目建设同步？入地时间目前没具体说法。

我是见过昌平某地，16年卖房的时候，就说高压线入地，但是快10年了，还没入。

但是海淀不是昌平，选择相信海淀？

关注的朋友可以文末扫码进我们海淀买房群，持续蹲~

② 次级不利因素是周边有3个公交场站，加起来面积1万平米。

因为在后厂村上班，我常年从那经过，其实就两路375/577路的公交车首末站，对旁边住宅影响较小。

③ 南侧是功德寺的回迁房万德嘉园，估计豪宅会介意。

万德嘉园共18栋楼，将近2100户。

是海淀镇第一个精装交付的回迁房，而且人车分流、有景观水系。2023年9月份刚刚入住。

在回迁房中算品质很好的了，楼龄新。

2 产品猜想，会不会有小户型？

功德寺地块东侧就是树村路，往南2公里就是“树村王炸”。

因此功德寺和树村的产品逻辑差不多，对标树村，做大户型。

此前树村两个项目的主力户型是180-220-275-290㎡。

会不会有小户型？

其实永丰南的颐海云颂、永丰北的嘉华天珺也关心（担心）这个问题。

万一哪个开发商拿地，不按常理出牌，剑走偏锋，出一部分小户型呢？就截留了他们的大户型买家。

圆明天颂没有小户型，最小就180㎡起。

我又去核实了一下，融创的学府壹号院，当时是出了130㎡三居的，不过只有46套，154㎡四居出了24套，所谓的树村小户型一共70套。

而且都是顶层退台户型。

功德寺会不会出小户型？

有可能、有先例，具体看开发商的风格和研判吧。

还有，如果高压线不能更快的入地，001地块也就是西地块，迫于压力，是有可能做小面积的，大豪宅+高压线，它不匹配啊。

感觉高压线和小户型只能选一个。。。

很多问题我们梳理成了海淀北买房的20条硬核问答.pdf、永丰板块6盘横盘评测.pdf，买房群分享，准备入手的同学们可文末扫码联系我们。

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3 再说功德寺地块的价格和倒挂

咱们也顺便盘一盘海淀北大改善的情况。

现在海淀在售的大改善就是四季青的香山樾、印香山。

网签价在12万左右，香山樾略贵一些。

咱不说居住体验，单从资产价值来说，海淀北＞海淀西，北五环＞西五环。

① 对比圆明天颂、学府壹号院

圆明天颂3年前成交价在11万+，前段时间有中介在传二手卖到16.5万。

无法证实的消息，我都比较保守，以往中介老抬价。

但是我们买房群有大神聊过，说如果中间楼层14-15万是很值得考虑的。

圆明天颂的天花板，我觉得是会很高的。

多说两句，圆明天颂真是时代成就的。

它就在树村5号地，是遥远的2004年 831大限之前华大基业拿的地，2020年才到海开手里。

1.1的容积率，4-5层的洋房，就海淀北再不会出这样的地了。

学府壹号院因为有20%的政府产权，当年买入价格不到9万。

2029年以后再见吧，他先把5年的限售期过了再说。

② 西山壹号院、如园

今年西北旺两个神盘的砸盘消息，很惊悚。

法拍房有8万+的超低价，其实走到法拍阶段，属于业主资金出问题的个例，不代表整体市场。

我查了下真实的成交明细，今年如园只网签了2套，都是北区220/247的大户型，单价9.4万左右。

西山壹号院价格比如园更坚挺。

今年二手网签了4套，总价在1850-2070万。

201㎡的低楼层10.2万，189㎡中间楼层10.6万。

23年上半年的网签价在12.2-14万。

考虑到现在是超跌的情况下，两个项目房龄已经满10年了。

功德寺是纯新盘，10.5万的价格确实更香。

③ 橡树湾

今年成交的集中在两个户型：

99的两居单价在11万出头，162的三居在10.8万。

橡树湾23年上半年也达到了13万的价格。

不过从最近大中介发给我们的实时的成交来看，海淀大次新的超跌是止住了，跟卖家不那么好谈价格了。

这次研究海淀，我们盘点了海淀所有的1051个小区的成交情况，我们只看真实成交明细，有很多发现。

关注海淀买房，可以文末扫码，一对一咨询或者进买房群~

4 和朱房村地块相比，哪个好？

大家心心念念的朱房村地块，24年就上了海淀区的土地推介名单，预计2025年会拍了。

就在北五环、京新交汇处的东北角，紧邻清河橡树湾。

距离13号线上地站1公里左右，周边有万象汇、实验二小等强势配套。

整个朱房村板块规划了8个住宅用地，总建面64万方，但是规自委的一份安置房报规公告来看，我发现6块都是回迁房（44万㎡），只有2块是商品房（20万㎡），也就是HD00-0803-0029、HD00-0803-0030 地块。

2个商品房地块倒是比较方正，但是属于被北五环、京新、回迁房包围了。

住宅部分的容积率在2.4到2.8，建筑密度和昌平齐平，属于海淀里最高的了。

预计面积段会和功德寺、橡树湾差不多，销售指导价应该会比功德寺高，为高总价大平层。

除了朱房村，海淀的供地重点就要转向西五环-四季青的西冉、田村区域；以及西四环半壁店了。

写在最后

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