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昌平楼市正在发生的3个变化

乐活 2024-06-28 09:54 北京

正写这篇稿子的时候，6.26北京楼市新政来了。

这是接下来市场一个重大的变量。

很多人说政策都在预料之中，但是已经是北京楼市能给到的最大力度了。

大家想想还有什么储备政策？放松限购。

上海的5年社保改为3年社保，北京此次没有出，5改3能释放的购买力有限，对市场影响不大，但是对北京限购的意义重大。

所以更不要说五环外取消限购，或者更大范围的取消了。

那是大招，北京中短期不会出。

也不符合北京楼市政策小步快跑、稳定输出的风格。

毋庸置疑，现在就是政策底。

6.26新政，首套房首付最低20%，贷款利率降到了3.5%（LPR-45bp），二套房居然也全部LPR减点！

首付比例下调不会刺激买房人上杠杆，但是房贷利率下调真的是实实在在降低还款压力，关键是这是北京历史最低的房贷利率。

不是新低，是最低。

包括二套房，从2010年底就开始了漫长的”利率上浮“，新政之前，也一直在”LPR+基点“。

目前最低的房贷利率，无论是心理优势、还是实在优惠，都给到了。

政策底到了，价格底呢？

当下的楼市，出现大的价格跳水，好像才算的上是变化。

自从南城房价塌房之后，市场都在关注，北边楼市会不会出现类似的情况。

上周末，北京建工嘉境里以低于市场预期的价格开盘，均价4万出头，个别楼层还有惊喜价。

这算是把昌平楼市的暗里较劲，直接搬到了台面上。

昌平楼市也正在经历「一盘低价多盘特价」。

趁着半年的节点，我们盘一盘昌平市场的几个变化。

1

定价逻辑的变化

【阶段1】价格锚点：朱辛庄

梧桐星宸网签成交均价5万，参考的价格锚点就是朱辛庄6.6万的指导价（中海寰宇未来成交价6.3万），3站地铁，价差1万+，逻辑能自洽，房企和买房人都认可。

同理，建发观堂府成交价4.6万，参考的也是梧桐星宸，2站地铁，价差4k。

除了寰宇未来被吐槽价格有点高外，3个楼盘其实卖的都不错。

截至2024.06.25，中海寰宇未来网签183套（开盘3个月）；梧桐星宸网签316套、建发观堂府网签469套（都是开盘半年）。

因为网签有滞后性，可以再乘以个1.3-1.5，基本就是实际销售套数。

都卖的不错，很不错了。

底层的原因还是海淀北的买家足够多、支付能力比较强，整体市场就稳。

【阶段2】价格混战：从嘉境里入市开始

嘉境里5月中旬亮相，先是用「全装满配」制造记忆点。虽然位置不太好，但是产品力不错，市场对他的价格预期在4.3-4.5万。

最终定价在4万出头，媒体、同行和购房者都有点意外。

主要是在高教园板块内部的价差达到了1万。

梧桐星宸也在直接给出了回应。

粉丝爆料，从上周开始，梧桐星宸就推出了特价房，整整2栋楼，都是75/85平米的小户型，总价350-400万。（具体特价房情况文末扫码私信小助手）

同时，粉丝朋友们也在不停的给出新线索：寰宇未来价格可谈，即便是中间楼层也不到6万，建发观堂府的小户型也有特价房（非一二顶层）。

有的小伙伴会说，这些盘没有可比性。

当下的市场，一个楼盘的低价，足以让所有买房人去重新评估其他楼盘值不值得。

【阶段3】接下来会发生啥？

昌平的刚需盘，价格一定会继续pk。

特别是顺销期的楼盘，一方面要避免新客户被不断的分流，一方面要应对老业主的客诉。

要提一下，现在的特价房分为两种。

一种是对外宣发的，一二层、顶层、变异户型之类的，以极低的价格吸引关注，也能轻松应对老业主发难。

一种是绝不往外说的，“谁说谁走人”，只会定向释放给一部分客户，这才是真特价。

这类信息严肃仅对粉丝开放，可以文末扫码私信小助手。

除了特价房，就没有别的路可走了吗？

2

这是我们要说的第二个变化。

昌平作为刚需大本营，这半年多，我们发现购房者在选择决策中，产品的比重在加大。

比如观堂府半年网签469套，地处六环外；比如北京国贤府网签了256套均价5.6万，地处北七家，是被多数博主diss没发展的板块。

在旧逻辑中，地段、地铁通勤在昌平买房决策里，几乎是排他性的。

在新市场下，既然不指望房子赚钱了，很多人开始讨好自己，选择居住体验更好的。

3

楼盘的报规也在宽松，阳台、高得房率来了。开发商也在努力迎合买房人。

昌平即将上新的两个项目，和以往的楼盘就很不一样，气质差别很大。

住总清樾府，4层的洋房，1.2左右的容积率，昌平唯一的墅境洋房社区。

在整个北京六环内，也是唯一在售的4层洋房。从地块指标上，就跟其他楼盘区别开了。

龙湖观萃，浮岛阳台的设计很出圈，错层排布的方式，营造出了平层的别墅感。

整个小区像长在了公园里，通过4个泛会所又做了配套，社区的内部小生态做的很舒适。

关键是两个户型面积都不大，比较低的价格，能拥有「墅质」生活，确实是很难得的。

我们有位粉丝朋友是北航附的老师，就在高教园工作，从5月中旬开始就在等清樾府的样板间，“觉得有点海淀楼盘的气质”。

这周末终于要开放了，感兴趣的朋友们可以组团一起去，文末私信小助手报名~

对以上两个楼盘感兴趣的朋友们，也可以私信小助手，获取全套信息或者进昌平群“和未来的邻居好好聊聊”。

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