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坦白讲，海淀楼市现在几乎是打明牌了

乐活 2024-12-19 11:59 北京

我们在10.24就聊过类似话题。

那会去永丰踩盘实探了，我们的结论是，永丰北是成熟的居住板块，永丰南是产业区中的零星住宅，二者的居住感受是有差异的，所以很好选择。

但两个月过去了，信息了解的越多，真的会越纠结。

关键是我们一直等待的价格战，还没来！

这个得看海开，本来传出颐海云颂上周日公布户型图的，但是又延迟了。

等1月初样板间开放，两个项目的所有信息就明牌了。

现在市面上流传的价格小道消息太多。

7.7、8.3、8.5、8.8万的等等，严肃的直播间问的最多的也是“他俩到底卖多少钱啊？”

我们以往都是跟大家分析定价策略，这次也盲猜一下价格，主要是大家一块看下，同总价段都对应着哪些产品，心里先有个数。

然后再说一下两个盘的定价策略。

还有最新的永丰南六里屯的分析、建华学校的情况，我们一并分享一下。

先说下永丰北-嘉华天珺。

先把之前我们提过很多遍的保利定价策略，温习一下：

① 不同的户型、楼层，会拉开很大的价差。

② 一层预计会是7字头的价格，一口价。

③ 二层价格也会很低，保利讲究“均衡去化”，公司要求不能最后剩的都是一二顶，要开始就低价去化。

④ 一般三层和顶层价格差不多，有些楼座不挡光，低楼层有捡漏空间。

日照视频我们已经做好了，大家可以看完文章再看，或者直接文末扫码，联系小助手进群交流。

⑤ 保利的一贯风格，房源少的户型，价格会高。比如88、118、127，但是这次127四居得房率比较低，价格也会定低一些。

⑥ 主力户型99三居，预计在整盘中价格会低，一共600套，大家可以随意挑了。

⑦ 主力户型134四居，价格应该会比99略高。

⑧ 最贵的就是172的楼王，预计会超过9万的指导价，主打一个抬价、慢慢卖。

再说永丰南-颐海云颂。

户型图还没公布，我们只能把10月份就做好的户型分布图先拿出来，大家能看的清晰一些。

颐海云颂的日照如下：

海开-颐海云颂的定价策略，目前网传的只有一个：

就是看保利开多少，海开只比他贵3000。

对这个说法，我一直是将信将疑的，感觉只贵3000，海开这会儿未必甘愿。

海开最近的动作是各种“提升”，往高品质走。

比如建筑/园林设计，用的圆明天颂设计单位；精装用的CCD设计、选的都是进口品牌等等。

当然，价格方面还有个因素，就是得房率。

永丰南颐海云颂主要是两梯两户，得房率一般是在78-80%这样，永丰北嘉华天珺主要是一梯两户，官宣的得房率82-85%。

如果得房率差个4%左右，咱们算算细账，海开确实应该把价格定的低一些。

具体到不同总价段，选盘可以参考下文：

总价700万+，关注嘉华天珺88三居

永丰南也有79-90㎡的小户型，一共8套，是位于一层的变异户型，属于非主流产品了。

这个总价段内，嘉华天珺88三居值得关注，有41套，数量也不多。

两面宽，但是飘窗赠送多，实际得房率能达到88%左右。

这个户型有一定稀缺性，永丰90㎡以下三居，此前只有栖海云颂出现过。

总价800万+，地铁盘和神户型PK

能抢到永丰南96的三居，买到海淀地铁盘，那相当不错。

这个户型不临街、不把边，值得重点关注！

如果你追求更好的户型，嘉华天珺99三居，神户型也很有性价比。

我觉得这俩都是优等生，不管买哪个，都不会后悔。

总价900-1000万，三居大混战

这个总价段永丰北118、永丰南110-115-117，都纳入选择范围了。

永丰北118户型设计最好，经典三居+家政间。

但是永丰南110主力户型，也是三面宽。追求地铁盘，那就这个户型。

永丰南110户型有些楼栋会有挡光，（日照视频大家文末找小助手，备注永丰南）。

1100-1200万，差别竟然是卫生间、家政间

这个区间嘉华天珺134的主力户型来了，还有永丰南120-136面积段的四居。

目测134在户型设计上，会是碾压式的，比永丰南的四居多了个卫生间、家政间。

1200万以上，都是海开的天下了。

136-168的面积段，选到的是永丰南的洋房。

过了1300万，你要纠结的是，钱花到永丰南、还是功德寺。

其实1000万以上就可以选功德寺了。

功德寺的97-106的小户型不到200套，预计会非常抢手，总价一千万买上地三居，确实太诱人。

我们接触的关注功德寺的朋友，普遍是非常看重书包属性的。

139㎡以上户型，基本到1500万的门槛。大家更看重居住+书包。

其实1500万以上，大家就只考虑功德寺就可以了，居住功能也够了，不必去买永丰的楼王。

买功德寺还是永丰，这个要看不同的需求阶段、甚至是人生阶段。

这个我们下期多说一说。

永丰南我们好久没有系统的分享过了，大家讨论最多的还是六里屯填埋场的影响、建华学校未来怎么上的问题。

我们海淀群有很多永丰的老邻居，基本反应是“没有味道了”。

然后大家开始问，那对地下水有什么影响？

我们考古到当时的土地出让文件，100多页pdf中的90多页，找到了永丰南项目供水管线的走线。

水源引自海淀山后供水管网，看管线，是从六里屯填埋场的南北两侧，沿路过来的。

并不直穿六里屯。

至于对土壤的影响，这方面我们继续考古，有专业人士欢迎留言，给我们多多分享~

建华学校我们在海淀买房20个硬核问答.pdf中，有3个问题都是关于建华的。

我们也把学区消息消息简要分享一下：

① 24年为全部摇号入学，预计27年本校建成后，可能会是多校划片。

② 建华不是9年一贯制，小升初，非直升。

③ 据说建华本校直升机会比较多，还有一部分名额给十一集团校。

④ 回迁房永旺家园上不了建华，永旺全部定向上红英小学。

当然，更多的最新消息，还是在群里分享。考虑海淀新房的买房人，文末扫码加小助手拉你入群。

群里氛围很好，但只限于买房人，中介销售朋友就别来浪费时间了。

另外，还有一些答疑和海淀买房思路，会在咱们周四晚直播间聊，欢迎大家点击预约~

写在最后

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