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后沙峪的卖点，不是4万出头的特价房

乐活 2024-06-19 17:14 北京

这两天有粉丝朋友拿着后沙峪4.28万的特价房来问严肃，是不是特别值得入手。

现在无论什么板块，刚需还是改善，特价房都有绝对的吸引力。

后沙峪区域，严肃团队以往只推荐两个高品质的项目，一个改善板块，应该优先选择品质盘，否则容易资产错配。

至少在后沙峪，选择低价时，也不要舍弃掉改善这个基本的标签。

严肃团队拿到了后沙峪几个楼盘的客群样本，咱们再感受一下。

50%，来自朝阳东北部外溢，如望京、酒仙桥、三元桥、亚奥、北苑等。

30%，来自后沙峪及天竺，地缘性买家。

20%，来自海淀、昌平、顺义，或以国际学校为目标的买家。

主要是奔着改善来的。

朝阳群众是购买主力。

2023年顺义的新房销售套数在北京各区中，第一。之前多年一直是昌平和大兴这两个刚需大户在领跑。

这背后，就是朝阳买房人一直在给顺义楼市输血。

后沙峪作为朝阳外溢第一站，价差足够明显。

朝阳的新盘，奶西在售盘成交价上了9万，其他工抵房也要8万+；悲情崔各庄的特价房也得7万+；东坝在7.5-8万区间，平房板块稳定在8万，甚至没啥特价；

价格相对低一些的王四营近7万，好多朝阳买家觉得“朝阳南不如朝阳北”，当然这也没妨碍更南边的十八里店，站上7万5。

现在5万+就能买到紧邻祥云小镇的大平层。

更大的吸引力还有得房率。

从去年下半年开始，顺义因为报规宽松，得房率飙到了100%，在全北京遥遥领先。

目前后沙峪主要的新盘，基本能做到南向超大开敞阳台、北向室内面积的赠送。

星宸和煦把后沙峪的得房率提高到了100%，落地窗外面就是20平米的大阳台，健身、喝茶、种种花草，全都放得下。

建发观云的精装修标准、新中式实景园林、会所，也超越了朝阳的一众新盘。

行情好的时候还好，大家会加足杠杆，硬着头皮买朝阳。但行情差一些，沿着15号线一路向北去买房，确实是很多朝阳人的选择。

而且后沙峪是最早的别墅区，豪宅区打底，后来又有了祥云小镇的烟火气、“小后海”罗马湖的松弛感。

跟市区相比，这边完全就是工作日能够兼顾朝阳的产业，周末能平衡生活的完美体。

后沙峪，太自住了！

毕竟也是600万以上的购房成本，自住也要问一下，买入的资产安不安全？

在这个市场环境下，很少有人再讨论保值的问题了。

容易把自己绕进去。

过去一年多北京二手房的表现，大量的以价换量，整体的二手房降了20-30%。

咱们二手房卖家只能互相安慰，连海淀都降了，万柳也降了，咱降了也正常。。。

之前大家是盼涨，现在是怕跌。

这是这一轮北京房价普跌，买房人形成的一种自我保护，倾向选择更成熟、更抗跌的板块。

严肃团队也拿到了后沙峪主要二手房过去一年的真实成交数据（不是挂牌价）。

看次新的情况，能捋出后沙峪楼市的基本面：

1、次新小区少，最新的也是2013年的中粮祥云国际生活区了，几个以90平米以下户型为主的限竞房小区还没到5年限售期。

在改善产品中，二手次新对新房的分流非常小。

2、靠近国际学校和机场，租金高，连带着二手房出货量比较少。

严肃的一个朋友，在名都园有套70多平米的小两居，租金7500，真是比海淀都高。

大三居，租个1万5也比较轻松。

退一步讲，即便后沙峪房价下跌，但是租金足够高，足以覆盖房贷利息，也不需要割肉出货，砸盘的概率就更小，板块房价更稳。

3、过去一年，后沙峪次新价格能保持在5-5.1万，算比较抗跌了。

二手次新与新房的价差在10%，但是产品却是差着10年以上的差距。

现在后沙峪是4盘pk，相当卷。

对后沙峪楼盘感兴趣的朋友们，可以咨询、预约小助手去看房~

看房粉丝专享：后沙峪买入分析报告、严肃团队一对一咨询、成交大额购房补贴。

从地段来说：和光瑞府＞星宸和煦＞建发观云＞璟上兰园

从产品力来说：建发观云＞星宸和煦＞璟上兰园、和光瑞府

具体的4盘优缺点分析，在我们的分析报告中，严肃粉丝专享~

先分享几个基本判断：

1、核心地段领跑是必然的，后沙峪的核心在祥云小镇，而不在地铁站。

2、后沙峪也有个分界线，火沙路，一般来说火沙路南更好。

3、110平米是稀缺户型，后沙峪主力户型在130、150这段。

上个周末，我们陪粉丝朋友去了后沙峪的星宸和煦、建发观云，重点跟大家说下这两个盘。

星宸和煦的销售指导价是6万（上下浮动8%），之前我们也预估过价格，参考的建发观云5.5万的成交价，毕竟观云的园林和精装修标准更高。

确实星宸和煦的位置更好，离后沙峪的核心祥云小镇六七百米。

这是此前开发商内部的价格区间。

具体到中高楼层好房源，售楼处给粉丝朋友算的110、126户型价格在5.7万左右，143的大户型在6万以上。

开盘是否有其他折扣，严肃会密切关注~

110平米的三居，同面积段和光瑞府有112、璟上兰园有105户型，得房率和精装品质来说，肯定是星宸和煦更好，而且只有90套，会卖的很快。

售楼处现场110的三居只做了展示样板间，不带软装那种。

关注这个面积的朋友们，大家要盯的紧点。

而且110三居的5/6#楼座位置很不错，南侧为30米宽的规划绿地，没有临街和噪音影响。

126平米的四居和建发观云133平米的四居总价基本一致，之前一直说观云133的没房了，其实还有几套楼层也不错，单价在5.5万。

143平米的四居户型只有一栋楼66套，户型确实很棒，亮点是三个卧室朝南；

同总价段还有建发观云的158平米四居，亮点是6米4的大宽厅。这个面积段户型都相当能打了，看个人偏好。

最后，谨慎的粉丝朋友又发来3连问：

买后沙峪有哪些风险？

现在是入手的好时机吗？

后面会不会有更高性价比的供应？

每个问题都是一篇文章。

我们的《后沙峪买入分析报告》有相应的分析，如果你还想了解顺义新盘的库存、真实成交价、以及特价房信息，可以文末扫码私信小助手，严肃团队帮助大家不买贵、少踩坑，精准选盘。也欢迎预约看房~

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