今年的海淀楼市也得讨好买房人。
甚至有可能出现激烈的价格PK。
主战场，就在海淀的永丰。
今年海淀破天荒的供了好几块好地，永丰北的嘉华天珺（保利+建工）、永丰南的海开项目，以及11月份要拍的功德寺地块。
10.5万的功德寺地块，目测要1500万起步，基本上要春节前后才有具体产品信息，咱们先在线吃瓜。
永丰的项目，700多万的起价，首付120万起。是实打实的值得关注。
嘉华天珺：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。
缺点是没地铁，只有地铁预期。
产品上基本确定，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。
目测比之前永丰北的新盘要高端。
销售指导价也贵了5-8千，所以价格是关键，我们后面有分析。
海开永丰南：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。
毫无疑问是位置最好的，缺点是离六里屯不到2公里，家门口的建华学校，也并不是买房就能上。
太多人等永丰南了，但是产品这块海开非常纠结，只传出了一个面积段，内部说要11月份才有具体信息了。
我们也梳理了永丰2个新盘的不利因素.pdf，以及海淀永丰买房20条硬核问答.pdf”，买房群分享，准备入手海淀的同学们 可文末扫码联系我们。
1、为什么说可能有激烈的价格PK呢？
两个项目，直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，就是直接竞品。
嘉华天珺，89、99平三居，126、131和170平四居。一共1270套。
海开永丰南，面积段90/100/120/140/150/170平。700套左右。
一下供应2000套房。
前面还有中海富华里的部分现房还没卖完，这个竞争比往年都要激烈。
从20年开始，海淀永丰北一共供应了6个地块，6000套新房。
以往的供应节奏是，每年2个项目，1500套的供应量。
去化速度也kuku的。
从今年4月，富华里现房开盘，流速就没有往年快了。
还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。
就是这个2000多套的集中供应，让海淀买房人，有可能拿到更低的价格。
而且这两个新项目现在都非常紧张。
上周我们分析了嘉华天珺为什么着急，拿地之后54天就公布了案名和规划方案。就是要抢在海开永丰南之前，争夺买房人。
最近一直各种释放小道消息，保持热度。
海开永丰南这边，据说正建的4个样板间竟然拆了，要重做！
也是为了反击嘉华天珺的竞争。
他后面还得防着功德寺地块，抢他的大户型买家。
2、大家最关心价格
他俩销售指导价，永丰南9.3万，嘉华天珺9万。
我们预计实际销售价可能要拉开大几千。
海开永丰南，因为有8.4万方的配建，楼面价就高达8万左右，基本没法降价，很有可能就是9.3万去卖。
嘉华天珺，楼面价才5.6万。肯定卖不到9万，还有不小的下探空间。
地价之外，开发商还有很多成本。
我们粗略算一下嘉华天珺每平米的的成本：
单价成本算法=5.6万（地价）+0.45万（建安成本）+0.33（增值税=（9-5.6）/1.11*11%）+0.30（融资成本=89亿2%*1）+0.10（期间费用）+0.07（企业所得税））+0.4万（精装）
得出它的成本价：7.25万/平米。
开发商当然不会成本价去卖，还有营销成本、股东预期利润等等。
但是实际售价的想象空间，是不是出来了！
我们从各种方面了解到，保利非常在意这个项目的“流速”。
毕竟拿地就花了89个小目标！
肯定希望尽快回笼资金。
开发商想走量，那价格是不是更可以让利一些？
所以关注海淀的同学们，一定盯好嘉华天珺的定价。
根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。
目测东地块以90-140㎡户型为主，价格会低一些；西地块大户型，价格会高。
这点我们感触太深了！
我们几位粉丝买后沙峪的星宸和煦，110和143户型，单价差了5千；同一户型，有的楼上、楼下单价也能差出3千来。
两个项目价格方面的一手消息、选盘分析，大家可以文末加我们，进海淀永丰群蹲。
3、永丰南和永丰北，该怎么选？
海淀给永丰的定位是，产业3.0的承载地。
作为一个老互联网人，我之前在五道口6年，后厂村9年，经历过大家常说的，海淀产业的转换周期，1.0的中关村、2.0的后厂村。
对于这3.0的永丰，感受上可能更直观一些。
拿中关村壹号来说，19年刚开业的时候，我们同事们都不爱去，觉得偏，还是习惯去清河的五彩城。
最近这两年，想在中关村壹号订个包间，都得提前好几天，北清路两侧都是违章停车。
相当火爆，已经是个商业中心了。
这就是永丰的基本现状。
我在帮读者选房的时候，查到了最硬核的“海淀区中关村科学城北区”划片规划图纸，我就结合规划图，跟大家详细说永丰北和永丰南的区位。
首先说地理位置。
上图就是中关村北区的范围图，能看到两个箭头标注的，上面是永丰北（大牛坊），下面是永丰南。
能看到他们都属于产城融合单元。
继续放大，能看到他们中间隔着“生产主导区”和“商业商务主导区”。
永丰北的构成，有以下五个新盘：嘉华天珺+永丰北F4。
加上周边大牛坊社区，以及翡翠书院等等小区，外加故宫北院和海淀大悦城的配套，就构成了现在永丰北的全貌。
4、永丰北也有地铁的预期？
永丰南比永丰北，最大的优势是有现成的地铁16号线，实际上，永丰北也有地铁规划。
也就是19号线支线北延。
地铁这块，永丰北也是有机会追平的。
5、同在永丰北，嘉华天珺比F4更好吗？
最近这两年的幸福里润园、汇德里、富华里、栖海云颂，我们暂且叫永丰北F4。
F4的售价在8.2-8.5万。
“海淀永丰买房20条硬核问答.pdf”，持续更新中，准备入手海淀的同学们 可文末扫码咨询、入群。
