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2023年3月31日，新华社发文称，我国将全面推行房产“带押过户”。
根据新华社报道，2023年3月30日，自然资源部、中国银保监会召开新闻通气会。会上两部门表示，为落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护的需求，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（简称，《不动产“带押过户”通知》），对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
据介绍，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
拿最常见的二手房交易来说，我们都知道，以往实践中，在房屋存在银行抵押的情况下，卖方通常要先结清银行按揭贷款，银行再解除抵押登记，交易双方再行完成交易过户。
在无力结清银行贷款的情况下，“脸皮厚”的卖方四处找亲朋好友借钱，“脸皮薄”的卖方只能去借利率较高的“过桥贷”。耗时耗力的同时，也给卖方带来了资金成本和负担。
不仅如此，实务中，还存在这样一种情况：夫妻双方离婚，协议约定房产归一方所有，拥有所有权的一方向另一方支付一笔补偿款。谁知道拿到补偿款后，放弃所有权的一方不愿意现场协助办理除名，拥有所有权的一方无奈只能起诉法院确权。万万没想到，拿着确权的生效判决书去办理所有权登记除名时，却因银行贷款抵押人是夫妻俩人而受阻……
很显然，推行“带押过户”给这一群体带来利好，可能会刺激二手房交易市场回暖。
卖方免去了结清贷款的流程，可以使用买方银行借款偿还未结清贷款，节省了时间和资金成本，甚至还为法律文书的执行扫清障碍。
那么，这一热点包含了哪些法律知识呢？又有什么样的法律问题或风险值得大家关注呢？
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《民法典》生效前，《物权法》、《担保法》均明确规定，在未获得抵押权人的同意下，抵押人不得转让抵押物。根据《民法典》第406条第1款的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。另外，《最高院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》第43条规定，“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。”《民法典》及相关司法解释为“带押过户”提供了操作的法律基础。根据《不动产“带押过户”通知》，“带押过户”的模式有以下三种：模式一、新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。模式二、新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。模式三、抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。无论上述哪一种模式，均给银行以及不动产登记机构带来新的挑战，如果程序上衔接出现断层，则会出现抵押权悬空的状态。另外，在模式一和模式二中，均是买方先借新贷，如果存在两个或多个意向买方，并且买方从不同的银行贷款，则会出现“一房两卖”甚至“一房多卖”的情况。对于“带押过户”存在的“一房两卖”甚至“一房多卖”的风险，《不动产“带押过户”通知》的解决思路是，“鼓励各地积极引入预告登记。”对于预告登记，读者朋友们可能较为陌生，因为实践中很少有人去操作。根据《民法典》第221条的规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”从“带押过户”的三种模式看，很显然买方比卖方承担更多的风险，而预告登记在一定程度上可以让卖方吃一颗定心丸。预告登记核心功能就是顺位保护，被保全的权利与其顺位同时登记。不动产权利顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准。尽管如此，还是提醒读者，虽然预告登记使得被登记的不动产请求权具有物权的效力，但是不改变该请求权仍属于债权请求权的权利本质。也就是说，当卖方不履行买卖合同约定，买方无权依据预告登记直接取得物权，而仅能通过诉讼途径主张继续履行合同，达到取得不动产权利的目的。“带押过户”是目前我国房地产改革的又一举措。
从政策层面看，的确对提高房地产市场交易便捷度、减轻卖方的资金成本存在利好。
但是，通过笔者与银行朋友了解，部分银行比较谨慎，对于“带押过户”处于观望状态；部分银行实操中要求卖方提供“交易保证金”，这无疑也给卖方带来资金占用成本和压力。
此外，笔者发现不少人反馈，“带押过户”还必须满足四个条件：1、不动产是个人产权，公司产权不行；2、只能有一次抵押，二次抵押不行；3、不动产是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；4、买方必须是全款或者纯商贷。
上述四个条件，笔者尚未考证真实性。如果真有上述限制，那么“带押过户”的最终效果，可能会大打折扣。
“带押过户”到底怎么样，鸡肋还是利好？还得“让子弹多飞一会”。
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