案件背景
审理概况
本案审理可谓一波三折。
为履行中天公司与和丰公司建设工程施工合同纠纷一案民事判决[2]，吉林省白山市中院查封了白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺（“案涉商铺”）[3]。
2018年，老贾知晓案涉商铺被法院查封后，立即对该执行行为提出了执行异议，吉林省白山市中院经调查，驳回了老贾的异议请求[4]。
对于该裁定不服，老贾向吉林省白山市中院提起执行异议之诉，吉林省白山市中院审理认为，老贾作为案外人对案涉商铺主张排除执行，实质上是对中天公司与和丰公司建设工程施工合同纠纷一案民事判决有异议，这不归他们管，不服的话向吉林省高院提请审判监督去，因此驳回了老贾的起诉[5]。
老贾也是明白人，没有信了这个“馊主意”，明明就是常规的执行异议之诉，怎么就要搞复杂无比的审判监督呢？因此，立即向吉林省高院提起上诉。
2018年12月5日，吉林省高院作出终审裁定，赞同一审法院把皮球踢给审判监督程序的裁定，驳回了老贾的上诉请求，维持一审裁定[6]。
老贾一路往上，向最高院申请再审，2019年9月6日最高院提审该案。
经审理，最高院认为，这一审、二审啥思路啊，老贾诉讼请求又不是说中天公司与和丰公司建设工程施工合同纠纷一案判决有误，只是对该案的执行侵害到他的利益而提起的诉讼，典型的执行异议之诉。
因此，最高院撤销了上述一审、二审裁定，指令吉林省白山市中院重新审理[7]。
2020年，该案被最高院打回到吉林省白山市中院。吉林省白山市中院在2020年9月21日作出一审判决，不得执行案涉商铺[8]。
轮到中天公司不服了，立即向吉林省高院提起上诉，对于被最高院打回来的诉讼，吉林省高院很是谨慎，审判委员会第16次会议还对该案进行讨论，最终作出驳回上诉，维持原判的二审判决[9]。
和老贾一样，中天公司也向最高院申请再审。
好嘛，兜兜转转了几年，案子又回来了。
2021年12月9日，最高院提审本案[10]。
经审理，最高院于2022年7月14日作出了终审判决，结局出乎意料：撤销了吉林省高院和吉林省白山市中院的民事判决，驳回了老贾的诉讼请求[11]。
好一场诉讼马拉松，从2018年到2022年，历经四年，老贾赢了前半程，中天公司赢了后半程。
事实梳理
从审理概况看出，本案戏剧性十足，而对于事实部分的探究，更是充分体现了“细节就是魔鬼”。对诉讼案件一个微小细节的探究，最终改变了案件的结局。
2015年8月11日，针对工程款结算事项，和丰公司与中天公司签订了《和丰·春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》（“《付款协议》”）。双方在《付款协议》确认，“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权。”
2015年8月26日，和丰公司作为出卖人，老贾作为买受人，双方签署了《商品房买卖合同》，约定老贾以总价4,776,750元购买案涉商铺。《商品房买卖合同》后附商铺房号明细表，合同约定的商铺共计27户636.9平方米，案涉商铺包含在明细表内。
对于款项支付情况，一审法院查明，在2012年7月6日，老贾妻子通过银行转账，给和丰公司出纳员小陈银行卡汇入1,000万元。
2015年8月26日，和丰公司为老贾出具金额为4,776,750元的购房款收据。
2016年3月14日，白山市房地产交易中心对案涉商铺办理了《商品房分户备案证明》。
2016年10月29日，对于中天公司与和丰公司建设工程施工合同纠纷一案，吉林省高院作出判决，判令和丰公司向中天公司支付工程款4,000余万元，并就案涉商铺在内的建设工程折价、拍卖款享有优先受偿权。
如审理概况所述，2017年11月10日，吉林省白山市中院查封了包括案涉商铺在内的建设工程。
2018年2月26日，白山供电公司出具历月电费明细，体现包括案涉商铺在内的门市于2017年1月至2018年2月用电情况。明细显示，2017年1月用电量2168，2017年2月用电量1222…
2018年4月2日，白山市房屋产权管理中心出具的《查询证明》。该证明显示，案涉商铺在2013年8月23日已办理商品房预售许可登记，但没有办理房屋产权初始登记，原因为和丰公司未到房屋产权管理中心申请办理。
此外，经审理查明，各方当事人仅确定案涉商铺位于春江花园B1、B2、B3、B4栋内，具体位置无法确定。
拆解&分析
乍一看，与前几期涉房有关的执行异议之诉相比，也没什么不同之处。一审法院也是轻车熟路，毫不费力地确定了争议焦点：老贾对案涉商铺是否享有足以排除法院强制执行的民事权益？
我们来看看一审法院的认定逻辑。
一审法院
1、老贾异议请求符合《执行异议和复议规定》第28条的规定
首先，一审法院确定审理该案适用法律的依据，也就是我们再熟悉不过的《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）第28条的规定。
该条规定了排除执行的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
具体到本案，对于第一个要件，2013年8月23日和丰公司即已办理包括案涉商铺在内的春江花园B1、B2、B3、B4栋的商品房预售登记。2015年8月26日，和丰公司与老贾签订《商品房买卖合同》。但是，中天公司申请查封的时间是2017年11月10日。
因此，在本院查封案涉商铺前，老贾与和丰公司已签订了合法有效的书面买卖合同。
第一个要件满足。
对于第二个和第三个要件，根据《商品房买卖合同》，案涉商铺的总价款为4,776,750元。经查明，2012年7月6日老贾妻子提前支付了1,000万元的购房款。2015年8月26日，和丰公司为老贾出具金额为4,776,750元的购房款收据。
一审法院认为，该1,000万元购房款包含了案涉商铺的4,776,750元，因而认定老贾已支付案涉商铺的全部购房价款。至于老贾2012年提前支付的行为以及多余的资金是否购买其他商铺，以及是否付清与本案无关。
如事实梳理部分所述，2016年3月14日，白山市房地产交易中心对案涉商铺办理了《商品房分户备案证明》。
庭审中，和丰公司称案涉商铺的钥匙都已交付给了老贾，老贾也对包括案涉商铺在内的商铺进行了装修。
此外，白山供电公司出具历月电费明细，也体现自2017年1月开始，案涉商铺已产生电费。
据此，一审法院认为，老贾符合第二个、第三个要件。
对于第四个要件，根据白山市房屋产权管理中心出具的《查询证明》，老贾未办理产权登记的原因，是开发商和丰公司未办理房屋产权初始登记，老贾自身无过错。
综上，一审法院认定，老贾与和丰公司之间基于真实的意思表示，形成了合法有效的买卖关系。老贾对案涉商铺已经形成了正当的物权利益，且该民事权利能够排除法院就金钱债权的强制执行。
2、案涉商铺不属于和丰公司可供执行的责任财产
首先，一审法院认为，虽然法院判决中天公司享有包括案涉商铺在内的建设工程价款优先受偿权，但是作出的该判决时间在老贾合法购买案涉商铺之后，中天公司也没有证据证明和丰公司与老贾之间存在恶意串通，老贾购买案涉商铺的价格也较为合理。
其次，尽管中天公司享有建设工程价款优先受偿权，但该权利仅保障承包人的债权优先获得偿付，对其施工工程并不享有物权。
上一期，我们也详细梳理了各个优先权的顺位：被拆迁人安置优先权＞商品房消费者优先权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞职工工资债权（含医疗、伤残、抚恤费用、医疗及养老保险、经济补偿金）＞税款债权＝其他社保欠费＞普通债权＞其他劣后债权。
显然，能够压制建设工程价款优先受偿权的权利仅有商品房消费者优先权，以及被拆迁人安置优先权。
本案中的案涉商铺显然不属于商品房消费者优先权指向的用于居住的商品房。不过，一审法院仍从履行买卖合同的角度，认定老贾享有案涉商铺的物权期待权。
再次，对于和丰公司而言，作为以开发、销售房屋为经营目的的出卖人，在全额收取了老贾支付的购房款，并将案涉商铺交付与老贾占有后，其相应的财产利益已经从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时案涉商铺仍登记在和丰公司名下，但其对该房屋已经不再享有实质意义上的支配权，而仅负有配合老贾办理房屋登记之义务。
也就是说，以实物形态存在的案涉商铺已经实质性脱离了和丰公司所控制的责任财产范围，而购房款作为案涉商铺的转化价值，已被纳入和丰公司的责任财产范围。
一审法院有关责任财产范围的判断，与我们之前一期《【最高院案例】急！开发商欠付工程款，法院却拍卖我买的商住房？》中的最高院认定逻辑一致，但值得注意的是，之前这期案件，最高院将老陈认定为商品房消费者。
读者朋友们，对于一审法院的证据采信和说理，您有什么看法？欢迎评论区留言！
二审法院
对于一审判决，中天公司不服，理由如下：
1）排除普通债权的执行，法律依据可以是《执行异议和复议规定》第28条的规定，也可以是第29条的规定。关注案例研究院的朋友，对这两条应当再熟悉不过。
但是，依照《执行异议和复议规定》第28条的规定，排除的仅是普通债权，排除具有优先权性质的债权只能依靠《执行异议和复议规定》第29条的规定。正如我们排的“座次”，能够压制建设工程价款优先权的，仅有消费者购房人和被拆迁人，本案中老贾购买的是商铺，很显然不是上述两类群体，无法排除建设工程价款优先权。
2）老贾支付全部价款的依据不足。首先，《商品房买卖合同》载明单价是7,500元/平方米，根据商铺明细，老贾要支付的金额应为人民币127,670,025元。但老贾仅支付了1,000万元，而且这款项还是老贾妻子支付出去，款项支付并没有指向性，收款方还是出纳小陈的个人账户，这说不通。
虽然老贾一审解释说，购买案涉商铺后的剩余款项用于支付其他商铺，但并未提供更多付款凭证，这很可疑。其次，支付时间看，早在签署《商品房买卖合同》三年前，这1,000万元就支付出去了，不符合常理吧？就算认可老贾说的提前支付，支付的1,000万元也和1.2亿元的总价差距过大，无法单凭和丰公司出具的收据这一孤证，就理所当然认定案涉商铺款项全部付清。
3）老贾并没有对案涉商铺形成合法占有。案涉商铺至今都没有通过竣工验收，另外和丰公司既没有向老贾发出入住通知书，也没有办理交接手续。
此外，物业公司也证明截止到2019年6月30日，老贾从未办理过案涉商铺的入户手续，从未缴纳过物业管理费用。
因此，单凭老贾举证的电费、装修合同等证据，不足以证明对案涉商铺形成合法占有。
也就是说，即使适用《执行异议和复议规定》第28条的规定，他也不符合其中两个要件。
大家怎么看中天公司提出的上述三点理由？
对于中天公司提出的三点理由，二审法院显然没有仔细琢磨，对于上述三点理由也未充分回应。
不过，二审法院也查到两个新的事实：1）二审中，老贾自认除了自行购买外，部分商铺是案外人老王、老葛因欠款抵债给他的；2）虽然能够确定案涉商铺在春江花园B1、B2、B3、B4栋，但各方当事人均无法确定该商铺所在的具体位置。
以上两个关键事实本应足以引起二审法院重视，因为上述新的事实一来反映出一审法院在查明以房抵债的基础法律关系存在欠缺，二来也说明案涉商铺所在的楼盘，可能存在未分割的情况。这种情况下，怎么确定已合法占有使用？
遗憾的是，二审法院却忽略了。
面对以上两个关键事实，二审法院仍完全沿用一审法院的说理和思路，认为老贾的请求符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，并据此驳回了中天公司的上诉请求，维持一审判决。
最高院
既然二审不深挖，那么最高院自己来。
首先，在二审基础上，最高院继续深挖：1）老贾你与和丰公司签署的《商品房买卖合同》是否是出于真实的买卖合意？2）为什么在签署合同三年前，就支付了1,000万，这两者有没有关联性？
给我一个完美的解释。
面对最高院的法庭询问，老贾认了：1、2012年打款1,000万元，根本就不是购房款，而是借款；2、包括案涉商铺在内的商铺都是用来抵债，《商品房买卖合同》也是出于以房抵债的目的而签署。
到了最高院，事实终于水落石出。事实查清楚，案子就好办了。
本案争议焦点一审、二审倒是总结到位：老贾对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利？
我们来听听最高院怎么说。
首先，根据查明的事实，和丰公司与老贾于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还老贾于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对老贾负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。
以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，老贾仅享有普通债权。
因此，单单以以房抵债协议就认定老贾享有物权期待权，排除建设工程价款优先权的执行程序，于法无据。
其次，虽然老贾提交的电费明细可证明案涉商铺所在的工程B1、B2、B3、B4栋，在2017年被查封前有零星用电，但未能证明案涉商铺的用电方式及费用支付相关事实，其提交的装饰装修合同也没有实际履行相关事实辅证。
因此，现有证据不足以证明老贾在查封前已实际占有案涉商铺。
最后，案涉商铺所在的工程迄今未竣工验收，尚未按照施工图纸对商铺进行分割，各方均无法说清案涉商铺的具体位置，老贾与和丰公司也未按照合同约定的方式交付商铺。
此种情形下，即便存在事实上的使用行为，也难以确立其合法性。
综上，最高院撤销了一二审的判决，驳回了老贾的诉讼请求。
案后语
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长路漫漫任我闯，我们与您共成长。
[1]（2022）最高法民再126号
[2]（2016）吉民初19号
[3]（2017）吉06执82号
[4]（2017）吉06执异86号
[5]（2018）吉06民初11号
[6]（2018）吉民终656号
[7]（2019）最高法民再375号
[8]（2020）吉06民初60号
[9]（2021）吉民终7号
[10]（2021）最高法民申7538号
[11]（2022）最高法民再126号
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