案件背景
本期，我们将目光投向装饰装修工程项目。
从北京仲裁委发布的2023年度案件数量来看，与建设工程施工合同纠纷以及建设工程分包合同纠纷相比，装饰装修合同纠纷案件数量相对较少，但仍高于建设工程设计合同纠纷、建设工程勘察合同纠纷等案件[1]，这与我们实务中的感受一致。
与建设工程施工项目及分包工程相比，装饰装修工程对于资质的要求相对低一点，实践中该类工程合同效力争议相对少一点，主要争议焦点为工程价款支付以及优先权的认定与行使。
与建设工程施工承包人享有的建设工程价款优先受偿权不同，装饰装修工程承包人享有的优先权，带有“薛定谔的优先权”的意味。
对于建设工程施工合同下的承包人，根据《民法典》第807条[2]以及《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（“《建工纠纷司法解释（一）》”）第35条[3]的规定，毫无疑问，享有建设工程价款优先权。
但是，认定和行使装饰装修工程优先权却有一定的“门槛”。
早在2004年，福建省高院处理一起案件，但对装饰装修工程的承包人是否享有优先权吃不准，于是向最高院请示。
经研究，最高院在2004年12月8日作出答复，表示装修装饰工程属于建设工程，可以适用有关建设工程价款优先权的规定，但是装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外[4]。
也就是说，装修装饰工程的优先权行使，是有限制条件的。
之后，最高院在2018年12月29日发布的《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》[5]（“旧《建工纠纷司法解释（二）》”）采纳上述答复的部分意见，除装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的情形外，其余情形下的承包人有权享有建设工程价款优先权[6]。
注意，此时最高院将承包人与建筑物所有权人之间没有合同关系的情形剔除出去了。
时间到了2021年1月1日。
为了配合《民法典》的生效施行，最高院发布了《建工纠纷司法解释（一）》，该解释第37条规定，“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
那么问题来了，如何理解和适用“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”这一前提条件？装饰装修工程的发包人不是建筑物的所有权人，是否被认定不具备折价或者拍卖条件？
带着这些疑问，我们通过拆解无锡市中院审理的上海全筑装饰有限公司（“全筑公司”）、无锡云厦置业有限公司（“云厦公司”）建设工程分包合同纠纷一案[7]，与各位探讨一下这个问题。
法律事实
2018年1月31日，全筑公司与云厦公司签署无锡锡山区一个住宅项目的《室内精装修工程施工合同》。
约定，由全筑公司承建上述住宅项目的室内精装修工程的施工工作，暂定价为7,800余万元。
全筑公司精装修的内容包括案涉住宅项目相关楼栋室内装修工程的住宅、套内、首层住户大厅及电梯厅、标准层电梯厅、地下室电梯厅以及入户门等。
另约定，在办理结算后30天内，云厦公司应支付工程结算款的97.5%。
2018年7月2日开工，2018年12月25日竣工验收。
此后，云厦公司对案涉工程进行结算，截至起诉之日，云厦公司仍有197万余元尚未支付。
2021年10月中旬，全筑公司向无锡市锡山区法院提起诉讼，要求云厦公司支付上述未付款项，并要求判令全筑公司在云厦公司欠付的工程款范围内，就承建的案涉工程折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权[8]。
拆解&分析
本案争议焦点有两个：1、发包人应付工程款数额是多少？2、全筑公司是否享有建设工程价款优先受偿权？
一审法院
针对第一个争议焦点，双方争议不大，受理法院根据合同约定、工程决算书以及付款凭证等材料，最终对应付工程款进行了认定。
本案核心争议焦点是第二个，即：全筑公司是否享有建设工程价款优先受偿权？
首先，一审法院认为，对于建设工程中无法独立存在或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程，不宜享有工程价款优先受偿权。
本案中，案涉的工程师对公共区域的装修，一审法院认为属于上述不宜认定享有工程价款优先权的情形。
其次，在案涉项目所涉的房产已售的情形下，如果对该部分装修价值进行单独剥离受偿，将对建筑物使用以及业主生活产生严重不利影响，因此从案涉工程的性质而言，一审法院也认为难以支持全筑公司的主张。
对于一审法院的说理，各位读者有什么想法？欢迎评论区留言讨论！
二审法院
首先，二审法院认为，根据《建工纠纷司法解释（一）》第37条的规定，装修装饰工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿，需要满足该工程具备折价或者拍卖条件。
那么，如何理解和适用“具备折价或者拍卖条件”？
二审法院的说理是：一般认为，工程整体需要折价或者拍卖，同时工程整体变价时包含装饰装修工程的价值，且装饰装修工程的价值能够单独计算，才可以认定为装饰装修工程具备折价或者拍卖条件。
本案中，全筑公司施工的案涉工程所依附的建筑物已经对外销售，工程整体已经不具备折价或者拍卖条件。
其次，案涉工程已于2018年12月25日竣工验收，但全筑公司提起本案诉讼的时间为2021年10月中旬，距离竣工验收、结算时间早已超过了18个月，从行使优先权的时间看，本案也无法确认全筑公司享有优先权。
二审法院对是否“具备折价或者拍卖条件”的理解与适用，您是否赞同？欢迎在评论区留言讨论！
启示录
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