最高院最新案例：以房抵债能否排除强制执行？

去年6月份，案例研究院分享了一期以房抵债的案例。那一期，我们关注的是房企破产后，破产管理人行使单方解除权，解除房企与债权人签署的以房抵债协议相关问题。

所谓以房抵债，正如字面含义，开发商欠债了，没钱还债怎么办？这样吧，我现在除了房子一无所有，要不你拿几套房子，折价抵偿欠款吧？

债权人，不少是承包人，想来想去也没有更好的办法，只好硬着头皮签了以房抵债的协议。

这是最常见的一种以房抵债情形。

除此以外，还有一种情况：考虑到房企履约能力大不如前，合同相对方会要求签署合同的同时，要求房企同时签署一份以房抵债协议，约定如果到期不能支付款项，某几套房子给我，用于抵偿合同款。

值得注意的是，以上两种情况下，通常都因客观条件限制，房企无法为相对方办理过户登记。

对于上述两种情形下以房抵债协议效力的判断，原来实务中存在诺成合同与实践合同之争，但2023年12月5日最高院出台了《关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（“《民法典合同编解释》”），该解释对以房抵债协议效力的判定规则作了明确的规定，对于这块内容，案例研究院以后将单开一期分享，让子弹再多飞一会。

本期，我们就通过田女士与中国农业银行贵阳黔灵支行（“农业银行黔灵支行”）、贵州青丰房地产开发有限公司（“青丰公司”）执行异议之诉一案[1]，聚焦实务中更引人关注的一个问题：签署的以房抵债协议，能否对抗将来法院的强制执行程序？

本案在最高院再审阶段的审判长为王朝辉法官，审判员为秦冬红法官、蒋科法官。

关注案例研究院的老粉应当非常熟悉王朝辉法官。

王法官是最高院审判监督庭审判员、二级高级法官，同时担任第五巡回法庭民商事审判主审法官。

2011年7月5日，案外人老胡向青丰公司法定代表人老李转账323,192元。

收到上述款项后，老李出具了《借条》一张，载明：今收到老胡人民币1,300万元，其中转账950万元、现金350万元，用青丰公司股权作抵押。该借条有老李签名，但落款时间显示为2011年11月22日。

转账当日，青丰公司与老胡的儿子小胡签订了《商品房买卖合同》。

根据田女士所述，该房屋实际上是由老胡居住，水电费、物管费等费用均是老胡缴纳。

2011年11月23日，案外人老余向青丰公司借款310万元；同月28日，又向青丰公司借款390万元。

时间到了2014年，据田女士所述，由于老李和她是好朋友，所以老李将上述债权中的100万转给了田女士，用于抵扣田女士购买青丰公司名下案涉房产的购房款。

2014年8月16日，基于上述情况，田女士与青丰公司签署了《商品房认购书》，约定认购坐落于贵阳市云岩区一套房屋，成交价为1,323,192元，并约定七日内双方签署《商品房买卖合同》及付清房款。

当日，双方即签署了《商品房买卖合同》，除上述认购书确定的内容外，双方还约定田女士在2014年8月26日前一次性支付全部房款，交房期限为2014年8月30日前。

与此同时，青丰公司向田女士出具收据，载明已收到购房款1,323,192元，收款方式为现金。

2014年12月15日，农业银行黔灵支行因与青丰公司产生房屋买卖合同纠纷，随即向贵阳市中院提起诉讼。

该案一审阶段，农业银行黔灵支行申请财产保全，贵阳市中院于12月24日查封了本案所涉房屋[2]。

2016年5月23日，贵州省高院对农业银行黔灵支行与青丰公司房屋买卖合同纠纷一案作出终审判决，判决双方解除买卖合同，青丰公司在指定期间内返还农业银行黔灵支行购房款及利息，农业银行黔灵支行返还青丰公司房屋[3]。

之后，由于青丰公司怠于履行贵州省高院生效判决，农业银行黔灵支行申请强制执行。

得知案涉房产被司法查封后，田女士立即向贵阳市中院提出异议。经审查，贵阳市中院作出裁定书，裁定中止对案涉房产的执行措施[4]。

2018年2月10日，青丰公司向田女士补开了发票两张，合计1,323,192元。

2019年，农业银行黔灵支行不服贵阳市高院作出的执行裁定，向贵阳市中院提起执行异议之诉[5]。

本案事实部分的确存在诸多疑点。

为何老胡和青丰公司法代之间的借贷关系，却用青丰公司资产偿还？对此，青丰公司还表示认可……

因为两人是好朋友，老李就把100万债权转给了田女士？

2014年8月份，田女士与青丰公司签署《商品房买卖合同》，但青丰公司却在2018年2月10日开具发票。

这些疑点，似乎也暗示以房抵债可能存在其他原因。

然而，贵阳市中院仍在执行异议程序中支持了田女士的请求，中止了对案涉房产的执行措施。

现在，我们来看看一审法院在执行异议之诉程序中的观点。

一审法院

首先，一审法院为本案争议焦点找到了法律依据，即我们非常熟悉的《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）第28条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

基于上述要件，一审法院对于田女士的证据进行认定：

1、田女士是否在查封前已合法占有案涉房屋？

针对该要件，田女士提供的证据包括：装修垃圾及管理服务费、水费、物管费、装修押金、电视开通费、电费、燃气费、停车费等缴费收据、发票。

经一审法院审查认为：

（1）电视开通费、物管费、装修垃圾及管理服务费、装修押金、水费等收款收据的收款人均为物业公司或青丰公司，收款方式为现金，在无其他证据予以佐证的情况下，无法核实前述缴款的真实性；

（2）前述收款收据载明的各项费用的缴款人为小胡，田女士也未提交相关证据证明其与小胡之间的关系，无法认定该缴款行为与田女士之间存在关联性；

（3）田女士提交的燃气费发票载明的客户单位为“空”，电费发票载明的客户名为青丰公司，且均没有缴款对应的房号，既不能认定是田女士缴纳了该燃气使用费及电费，也不能认定缴纳的是案涉房屋的燃气使用费和电费，无法认定该组证据与本案的关联性，不能作为定案的依据。

综上，一审法院认为，田女士提交的上述证据的真实性无法核实，关联性无法认定，不能证明其在查封以前占有使用案涉房屋。

2、田女士是否已经支付了全部购房款？

针对该要件，田女士提供的证据包括：借条、进账单、转账凭证、收款收据、增值税普通发票。

经一审法院审查认为：

（1）借条及323,192元转账凭证显示的是案外人老胡与青丰公司法定代表人老李之间存在经济往来，但该案外人老胡与田女士之间的关联性不清，且经庭审询问，田女士的委托诉讼代理人亦称其不清楚老胡与田女士之间的关系，故无法核实该组证据与本案的关联性；

（2）在田女士未提交充分证据证明其确实支付了案涉房屋购房款的情况下，其提交的青丰公司开具的收款收据、增值税普通发票缺乏开具的事实基础。

综上，田女士提交的前述证据的关联性无法认定，不能证明其已经支付了案涉房屋的购房款。

因此，一审法院作出了准许执行贵阳市云岩区案涉房屋的判决，撤销了中止执行的裁定。

二审法院

田女士认为一审法院认定事实不清，主要有以下几点：

（1）2011年7月5日签署的购房合同，是老胡以其儿子小胡的名义购买，实际居住人是老胡；

（2）由于青丰公司原因，老胡购房后无法办理过户登记，但为了将老胡转给田女士的100万债权进行“以物抵债”，只能将老胡和青丰公司签署的购房合同解除，补签了田女士与青丰公司的购房合同；

（3）青丰公司出具收据给田女士，是因为老胡是青丰公司的债权人，债权转让给自己后，青丰公司自然向其开具发票和收据。

对于上述债权债务处理，田女士认为是双方遵从自愿原则，自由处分债权债务，不违反法律规定，应当认定田女士实际交付了房款。

至于电视开通费、物管费等费用的支付方式为现金，无法核实真实性的问题，田女士抗辩称，这些小额费用现金支付符合交易习惯，且有收据为证。

我们来看看二审法院如何说理。

首先，与一审法院一样，二审法院首先归纳了争议焦点，即田女士对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利？

其次，二审法院同样参照《执行异议和复议规定》第28条的规定，对下列事实进行认定：

1、田女士是否已经支付了全部购房款？

首先，二审法院认为，老李出具的《借条》载明，老胡出借1,300万元，其中转账950万元、现金支付350万元，但老胡在二审庭审中陈述“1,000万元转账，300万元现金”，两者矛盾。

其次，老胡在二审中陈述，1,000万元是通过案外人老余转账，但老余向青丰公司转账金额为700万元，与《借条》内容以及老胡陈述均不相符。

再次，田女士称100万元是青丰公司对上述借款的抵债，但并未提交青丰公司或老李相应的还款证据，也没有提交其他证据佐证。

最后，田女士与青丰公司签订《商品房认购书》《商品房买卖合同》，以及青丰公司向田女士出具《收据》收到购房款是在2014年8月26日，而青丰公司直至2018年2月10日才开具发票，对此，田女士与青丰公司均未提交证据佐证或作出合理说明。

综上，二审法院认为，田女士关于其已支付全部购房款的主张不能成立。

2、田女士是否在查封前已合法占有案涉房屋？

与一审法院的观点一致，田女士提交的装修垃圾及管理服务费、水费、物管费、装修押金、电视开通费、电费、燃气费、停车费等缴费收据，各项费用缴款人均为小胡。

而田女士与小胡的关系，仅有田女士与青丰公司的陈述以及老胡的证人证言，田女士未能提供其他证据予以佐证。

综上，二审法院同样认为，上述证据无法确认上述缴款行为与田女士存在关联性。

此外，二审法院对于田女士是否在法院查封前已签订合法有效的买卖合同存疑。

二审法院认为，虽有田女士提交的《商品房认购书》《商品房买卖合同》显示在法院查封前即已签署，但结合购房合同与田女士缴纳购房款的相关证据来看，田女士的购房价款除去抵债的100万元外剩余323,192元，正好与老胡向老李在2011年7月5日转账323,192元相吻合，而田女士购买案涉房屋时间为2014年8月26日，在老李向老胡借款之后三年，该笔购房款与三年前的借款数额一致，因此对购房协议的真实性不能完全采信。

综上，二审法院作出了驳回上诉，维持原判的判决[6]。

最高院

田女士对于二审维持原判的判决表示不服，向最高院申请再审。

最高院基于事实和法律，对本案争议焦点进行补充说理，具体如下：

1、原审法院未认定田女士支付了全部价款有事实和法律依据

首先，最高院认为，《执行异议和复议规定》第28条保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，其中条件之一是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，且该条件的举证责任由买受人承担。

其次，本案中，田女士主张是“以房抵债”，也就是购房款中的100万元是用案外人老胡对青丰公司享有的债权冲抵的方式支付。

但是，田女士仅提交了青丰公司法定代表人老李向老胡出具的《借条》以及案外人老余向青丰公司转账共计700万元的凭证，《借条》中载明的“转账950万元、现金350万元”与老胡及老余在二审庭审中的陈述均不相符。

由于《借条》涉及案外人的权利义务，且存在上述疑点，因此在田女士未提供其他证据的情况下，最高院认可原审法院的观点。

2、通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权，一般不能阻止强制执行

首先，最高院认为，执行异议之诉的关键实体问题在于，比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。

普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。

其次，针对“以物抵债”所签订的房屋买卖合同，法院既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。

一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。

因此，在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，新债与旧债处于并存状态，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

本案中，即使案外人老胡对青丰公司的债权真实存在，老胡也认可田女士的主张，基于田女士对执行标的物，即案涉房屋，本质上享有的债权和债的平等性,结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实，在农行黔灵支行对案涉房屋依法强制执行的情况下，田女士也无权阻止强制执行。

至于，《商品房认购书》的效力及其与《商品房买卖合同》的关系，最高院看来，其真实性不影响本案的处理结果。

实践中，不少朋友和我们“吐槽”，法院对于涉及“以房抵债”案件中的证据审查过于苛刻，看似真实有效的合同、支付凭证等证据，都要审查老半天。

通过本期案例，大家应该明白为什么了吧？

由于“以房抵债”具有有效民事法律行为的外观，因此也是虚假诉讼的重灾区。实务中当事人通过虚假的以房抵债协议向法院起诉，企图通过司法程序达到取得不动产物权的目的并不鲜见。

此外，由于近年来房地产开发公司被起诉、被执行的案件越来越多，不少此类公司也动起了“歪心思”，企图通过“以房抵债”的方式转移资产。

更有新闻报道称，某地房产中介与法官沆瀣一气，共同炮制了以房抵债类虚假诉讼案件达40余件，主要目的是帮助中介方非法过户经济适用房等[7]。

由于上述原因，法院审理涉及“以房抵债”的案件，自然非常警觉，对于证据审查也更为苛刻。

我们注意到，本案中最高院说理的逻辑与一二审法院存在本质不同，虽然最高院对一二审判决结果予以认同。

一二审法院作出判决的法律依据是《执行异议和复议》第28条的规定，但最高院却认为以物抵债协议背后的基础法律关系仍为债权债务法律关系，本质上享有的仍为债权请求权，而非物权或物权期待权。

在此逻辑框架内，审理以物抵债不应适用《执行异议和复议》相关规定。

不过，从实践层面主流观点看，不少地方法院审理“以房抵债”案件时，仍参照适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条的规定。

如，河南省高院执行裁决庭发布的《涉不动产异议之诉案件审理的若干问题》第3条规定，“如果案外人系通过‘以物抵债’的方式取得房屋，但该房屋系其唯一住房，该案外人也可视为商品房消费者。”

另外，江苏省高院于2022年6月9日发布的《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条规定，“金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应参照适用《查扣冻规定》第15条或者《执行异议和复议规定》第28条规定的条件进行审查，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：（一）案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；（二）案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；（三）外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；（四）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；（五）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；（六）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”

由此可见，对于“以房抵债”能否按照《执行异议和复议规定》第28条、第29条的规定排除强制执行，实践层面仍有分歧。

尽管如此，从笔者实务经验来说，当“以房抵债”的债权人遭遇强制执行，首选的破局角度仍是以消费者购房人的身份提起执行异议。

因为消费者购房人背后的权益是居住权、生存权，权利顺位优先级高，即使是在“以房抵债”的情况下，排除强制执行的概率也相对较大。

当然，如果法院认可了异议人的消费者购房人身份，能够排除强制执行的不动产数量也仅是能够满足生存需求的一套或者两套用于实际居住的用房，如最高院在重庆某房地产开发企业破产有关纠纷一案中的观点[8]。

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杨兆鹏

律师

杨律师毕业于复旦大学法学院，硕士研究生，北京大成（上海）律师事务所建房部执业律师，主要从事房地产与建设工程纠纷、公司法律业务及破产重整业务。

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