案件背景
2023年3月3日，案例研究院发布了一期名为“《【最高院案例】商品房烂尾，房贷还要不要还？》”的文章。这一期拆解的最高院案例被广大网友称为最高院的伟大判决，因为最高院判决在楼盘烂尾，购房人解除买卖合同的情况下，购房人无需向银行偿还按揭贷款。
对于该案，我们进行了细致地拆解。最后，我们提醒各位读者，最高院作出上述判决的前提是有关买卖合同及抵押合同已经解除，但合同解除是一把双刃剑：一方面，合同解除后，做出“强制断贷”的行为就有了基础；另一方面，如果购买的楼盘“起死回生”了，购房人也无法要求开发商继续履行交付义务。
因此，我们建议读者朋友们不能盲目解除合同，要根据后续是否具有交房的可能性来判断，否则因解除合同丧失商品房消费者优先权，只能享有清偿率极低的普通债权，那真是赔了夫人又折兵。
这一期案例发布后，我们也陆续收到读者朋友们的私信，部分读者朋友表示感同身受，部分读者朋友表示不理解，希望我们具体聊一聊怎么就“赔了夫人又折兵”了。
本期，我们就通过黄女士与黄山市金诚投资置业有限公司（“金诚公司”）破产债权纠纷一案[1]，来聊一聊这个话题。
金诚公司是安徽省黄山市当地的一家房地产开发企业。
本案审判长是王富博法官，审判员为于蒙法官、李敬阳法官。王法官是最高院民二庭法官、第二巡回法庭副庭长，在审理有关破产案件、执行异议之诉等案件具有丰富的经验。
最后，值得注意的是，就在本期发布的前一日（2023年4月20日），最高院作出了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，该批复颠覆了法律适用的一般原则，根据该批复的内容，本案一审、二审及再审的判决可能会被推翻，我们也期待未来出现与本案结果截然相反的判决。
该批复的具体内容，我们会在案后语中讲到。
审理概况
2020年，黄女士向安徽省黄山市中院提起诉讼，要求法院确认其对金诚公司应返还的购房款享有优先受偿权。
2020年7月27日，安徽省黄山市中院作出一审判决，驳回了黄女士的诉讼请求[2]。
对于一审判决，黄女士不服，向安徽省高院提起上诉。
2020年9月7日，安徽省高院立案受理，并于2020年10月23日作出二审判决，驳回了黄女士的上诉请求，维持原判[3]。
对于二审判决，黄女士仍然不服，向最高院申请再审。
2021年8月31日，最高院作出驳回黄女士再审申请的裁定[4]。
事实梳理
2012年8月7日，黄女士与金诚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，黄女士购买金诚公司开发的位于黄山市屯溪区的商品房，房屋总价款为30万元。交房时间为2013年6月30日前。
合同签订后，黄女士按照约定，在签订合同当日以及2012年9月1日，先后向金诚公司支付购房款15万元，共计30万元。
后因项目烂尾，金诚公司无法按约向黄女士交付商品房。
一气之下，黄女士向黄山市屯溪区法院提起诉讼，要求解除其与金诚公司签订的《商品房买卖合同》，并退还已付房款30万元及相应的利息。
2015年6月2日，黄山市屯溪区法院作出判决，判令金诚公司返还黄女士已付房款30万元，并承担相应利息。
判决作出后，黄女士与金诚公司均未上诉。
上述判决生效后，黄女士向黄山市屯溪区法院申请强制执行，但由于金诚公司无可供执行的财产，黄山市屯溪区法院于2015年11月25日作出执行裁定，终结了本次执行程序[5]。
2019年5月10日，黄山市中院依法裁定受理对金诚公司的破产清算申请，并在5月27日指定了破产管理人[6]。
2020年3月26日，破产管理人向黄女士寄送了《申报债权审核结论通知书》，确认黄女士的破产债权共计人民币460,382.50元，债权性质确定为普通债权及劣后债权，普通债权金额为411,259.50元，劣后债权为52,500元。
随后，黄女士多次找到破产管理人要求确认其债权为优先债权，并要求破产管理人给出认定为普通债权的法律依据，但黄女士认为破产管理人的依据并不合理。
因此，也就有了本案所涉的诉讼过程。
拆解&分析
本案的事实和法律均不复杂，从审理概况和事实梳理部分我们知道，无论是破产管理人还是一审、二审和最高院，均驳回了黄女士要求享有商品房消费者优先权的诉求。
黄女士不服的理由是，《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“《批复》”）第2条明确规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
她认为，根据上述规定，她就是消费者购房人，应当享有优先权。
我们分别看一下一审、二审和最高院如何说理。
一审法院
首先，一审法院认为，黄女士在法院受理对金诚公司破产清算申请前，已经提起了有关诉讼，请求解除合同、返还购房款并支付利息以及对合同项下对应的商品房享有优先受偿权等诉讼请求。
法院支持解除黄女士与金诚公司签署的《商品房买卖合同》情况下，黄女士当然有权取得购房款和相应的利息，但同时也就丧失了依据有效的买卖合同而享有的消费者购房人权利。
也就是说，解除合同后，黄女士无权要求金诚公司继续履行交付商品房的义务。
其次，法院作出金诚公司返还购房款并支付利息，确认的债权仅为金钱债权，该金钱债权并不具备优先权，并且双方原签订的商品房买卖合同在金诚公司进入破产清算程序前已解除。
因此，一审法院认为，黄女士申报的债权并不符合《批复》第2条规定的适用条件，其依据该批复规定主张享有优先受偿权，不予支持。
二审法院
对于一审判决，黄女士并不死心，主要的上诉理由是，她认为《批复》第2条规定明确了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，自己作为处于弱势地位的房屋买受人，其应当与其他房屋买受人一样，购房款的返还也理应平等地受到优先受偿的法律保护。
对于黄女士的上诉理由，二审法院全面采纳了一审法院的观点，说理的内容也基本一致，核心自然是合同解除后，黄女士并不属于商品房消费者购房人，虽然应当返还给黄女士的购房款及相应利息一直都未支付。
最高院
对于二审判决，黄女士仍然不服，提出的再审理由包括：
1、自己仍然是商品房消费者；
2、因为金诚公司违约在先，才导致自己提起诉讼要求解除买卖合同，自己作为购房人，消费者的地位并未改变，不能因为积极主张权利而使她丧失比怠于行使权利更为劣势的法律地位。
3、合同解除不影响购房人优先权。因为在商品房预售纠纷中，已经预售但尚未办理过户登记的房屋涉及到物权期待权。物权期待权能对抗其他一切债权，购房者无论是谁，其具有的优先权都是一样的，不应有歧视，而区分保护的主体。对购房人的保护是基于生存权，并不因是否解除合同而改变。无论消费者是否解除购房合同，其在破产程序中的购房款债权均应获得优先受偿权的保护。
对于黄女士的再审理由，各位读者如何看待？
从最高院角度看，合同解除后，黄女士的消费者购房人身份即“灰飞烟灭”。
最高院的说理也很简洁，黄女士已在金诚公司破产前，以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，黄女士在房屋买卖合同解除后，享有的不再是物权期待权，而仅是购房款返还请求权，该权利是一般债权，不具有优先权的地位。
据此，最高院认为，合同解除后黄女士主张仍享有消费者购房人的优先权，缺乏事实和法律依据，最终作出驳回黄女士再审申请的裁定。
案后语
本案所涉的法律问题比较浅显，从法律角度似乎没有拆解的必要。无论是一审法院、二审法院还是最高院，说理和依据也极为简洁。核心说理一言概之，买卖合同解除后，购房人即丧失了优先权。
前有最高院的“伟大的判决”，后有如火如荼的“断供潮”，我们知道不少朋友在情绪渲染下，可能未经深思熟虑即解除了与开发商的买卖合同，不少朋友已经遇到了黄女士同样的困境。
此前一期，我们为各种权利排了座次，普通债权劣势明显，尤其是在开发商破产的情况下，普通债权的清偿率极为堪忧，100块钱的普通债权，最终能够清偿10块钱已经很难得了，绝大部分普通债权人血本无归。
本案的黄女士很委屈，正如她向最高院申请再审的理由，难道积极主张权利最终却换来比怠于行使权利更为劣势的法律地位？
“黄女士们”的声音，最高院听到了。
2023年4月20日，最高院在回复河南省高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》的批复中表示：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理；二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定；三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
上述批复将商品房消费者将交付请求权延伸至价款返还请求权。
就拿本案来说，如果适用该批复的规定，那么合同解除后，黄女士仍将对金诚公司的返还购房款享有优先权，什么施工单位的工程款优先权，什么银行的抵押权，统统靠边站。
消费者购房人的“超级优先权”成功进化为“究极优先权”。
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