【最高院案例】房产买卖合同无效,购房款还有优先权吗?

文摘   社会   2023-07-21 18:00   上海  

案件背景


2023420日,对于河南省高院向最高院提请关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示[1],最高院作出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(“《批复》”)[2]

在《最高院:新动态!买卖合同解除,商品房消费者还享有优先权?》一期中,我们结合最高院案例,提及了该《批复》的内容。

该《批复》规定:一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的顺位关系,按照《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第36条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的,人民法院应当予以支持。

此前我们说,正因为该《批复》,商品房消费者从原来的“超级优先权”,进化为“究极优先权”。

实际上,早在该批复发布前,司法实践中已经出现了法院支持商品房消费者的购房款返还请求权,优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的案例。

此外,上述《批复》发布以后,不少人对《批复》第三条内容的理解与适用产生分歧,部分人认为房屋不能交付且无实际交付可能是建立在买卖合同有效的前提下,部分人认为只要出现房屋不能交付且无实际交付可能,就可以适用该条规定,不管买卖合同有效还是无效,也不管因何原因、哪一方过错导致无效。

对于上述两种观点,您支持哪一方呢?

本期,我们就通过中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司(“长城资管”)与被告阿韦、第三人桂林金穗投资有限公司(“金穗公司”)的破产债权确认纠纷一案[3],来和大家聊一聊这个话题。

与此前一期介绍过的东方资管一样,长城资管也是我国五大资产处置机构(“AMC”)之一,也是27家财政部主管的中央金融央企之一。第三人金穗公司是广西桂林市当地的房地产开发企业。

本案审判长是孙祥壮法官,审判员为于明法官、朱科法官。孙法官先后在20151月至20171月、20212月至20231月期间担任最高院第一巡回法庭主审法官,现为最高院第三巡回法庭分党组成员、一级高级法官、国际商事法庭法官。


审理概况


2019719日,长城资管向桂林市中院提起诉讼,要求判决确认阿韦对金穗公司享有的购房款债权本金为普通债权,而非优先债权。

20191018日,桂林市中院作出一审判决,驳回长城资管的诉讼请求[4]

2020330日,长城资管不服一审判决,向广西高院提起上诉。

2020615日,广西高院作出二审判决,驳回了长城资管的上诉请求,维持一审原判[5]

对于二审判决,长城资管仍然不服,向最高院申请再审。

2021325日,最高院作出驳回长城资管的再审裁定[6]


事实梳理


2014117日,阿韦与开发商金穗公司签订《内部认购申请书》、《补充协议》,约定由阿韦购买金穗公司开发的人民大厦南区的住房一套。合同约定总房款为309,921元。

合同签订后,阿韦向金穗公司支付了购房款92,976元,占总房款约30%

201879日,桂林市中院受理了金穗公司的破产清算申请,并指定了破产管理人[7]

债权申报期内,阿韦向管理人申报了债权,本金为92,976元,其他损失10,000元。

经管理人核查认定,阿韦与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等,因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效,确认韦胜周已交付的购房款本金92,976元为优先债权。

债权申报期内,长城资管向管理人申报债权本金24,630,259.09元、其他损失8,877,658.25元。

经管理人审核认定,其债权本金为24,630,259.09元、其他损失7,746,193.28元,合计总额32,464,602.37元。

此外,管理人确认长城资管在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46,556.29平方米,北区4,290.73平方米土地使用权(土地证号:临国用[2011]2276号)的变价款以及金穗公司股东质押股权变卖款的范围内享有优先债权。

长城资管向管理人提出对阿韦债权性质的异议复审,认为阿韦的购房款本金不应在临国用[2011]2276号土地处置所得款项中享有优先权。

经复审,管理人维持了对阿韦的购房款本金享有优先债权的审核意见。

2019417日,管理人向长城资管出具《复审债权异议表接收回执》,告知其在收到该回执之日起15日内向法院提起债权确认之诉,否则即视为对复审债权表无异议。

长城资管随后向桂林市中院提起本案诉讼。


拆解&分析


本案的争议焦点非常明确:1、阿韦与金穗公司的买卖合同是否有效? 2、阿韦是否是消费性购房人?3、如果买卖合同无效,是否影响阿韦优先权的效力?4、支付比例不足50%(本案阿韦支付比例接近30%)是否影响其享有价款返还的优先权

一审法院

1、阿韦与金穗公司的买卖合同是否有效?

首先,根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

本案中,金穗公司在未取得商品房预售许可证的情况下,与阿韦签订了《内部认购申请书》及补充协议等,经法院调查认定,金穗公司目前也无取得商品房预售许可的可能。

因此,毫无疑问,阿韦与金穗公司签署的有关房屋买卖合同,应当被认定为无效。


2、阿韦是否是消费性购房人?

这一争议焦点,是本案的关键。

长城资管认为,消费性购房人需要严格符合法律法规规定的标准。

《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》提出了“消费性购房优先权”的概念。

在司法实践中,只有符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(“《执行异议和复议规定》”)第29条,即,“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”,才有可能被认定为享有“消费性购房优先权”。

但是,本案中阿韦并未举证其名下无其他用于居住的房屋,支付的价款也未达到50%,因此不应当认定阿韦是消费性购房人。

对于长城资管的上述理由,一审法院的说理,在我们看来,并不具有说服力。

首先,一审法院认为,“人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的‘客观标准’,即当事人购买的房屋性质为居住用房,则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房,则不是消费者。”

以房屋性质是否是居住用房作为是否是商品房消费者的认定标准之一,很显然过于教条,大部分法院并非仅仅通过房屋性质进行认定。

实践中,存在大量的商住两用房,可能这些房屋的性质为商业用房,但不能否认这些房屋的居住属性。

关注案例研究院的朋友应该记得,我们分享过一期题为《【最高院】急!开发商欠付工程款,法院却拍卖我买的商住房?》[8]的案例,最高院认为,“房屋是否具有居住功能,与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系,商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见”,我们赞同最高院的上述观点。

其次,一审法院认为,长城资管没有相关证据证明阿韦购买该居住用房用于投资目的,也未举证证明阿韦所购的商品房并非唯一住房。

最后,对于本案是否依据《执行异议和复议规定》第29条的规定判断消费性购房人,一审法院认为,该司法解释适用于法院对金钱债权的执行程序,而本案是破产债权确认之诉的诉讼程序,因此不能适用该司法解释的规定

我们认为一审法院上述说理有诸多值得商榷的地方,比如所购商品房是否是唯一住房的举证责任分配及事实查明、司法解释的适用等。


3、买卖合同无效,是否影响阿韦优先权的效力?

首先,一审法院认为,根据《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1[9]、第2[10]的规定,以及《最高院针对山东省高院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》(“《答复》”),均体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的精神。

其次,本案中,阿韦与金穗公司签订的购房合同,因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效,但合同无效的主要过错不在购房人,并且从上述最高院对相关案件作出的批复,也可以看出合同的效力并不影响购房人主张优先权

换句话说,一审法院的观点是合同无效的过错不在购房者一方的,即使合同无效,也不影响购房人优先权的行使


4、支付比例不足50%(本案阿韦支付比例接近30%)是否影响其享有价款返还的优先权?

首先,一审法院定下说理的基调——对房屋买受人权利予以优先保护,体现了对消费者生存权的倾斜

那么,如何理解《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”?

一审法院认为,该规定只是明确了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,工程价款优先受偿权不得对抗买受人,但不能就此推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利,更不能推论出抵押权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利。

其次,阿韦已经按合同约定支付了部分购房款,如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房人享有优先权的标准,有违对全部债权人一体的平等保护

再次,一审法院认为,即使按照《执行异议和复议规定》第29条的规定,保护消费者购房人的物权期待权,那么法院也有权为了保护该物权期待权,执行购房人应当支付的剩余款项。

但本案事实情况是,案涉房产目前暂无复工可能,如果再要求购房人支付50%以上购房款,那么就是对购房人权益的进一步侵害

因此,一审法院认为,即便阿韦支付的购房款不到50%,出于特别保护弱势购房人的生存权,也有必要赋予阿韦的优先权。

与购房人生存权相比较,长城资管通过收购债权从而获得抵押权的行为,属于处置不良资产的经营权,经营权不应优先于生存权

对于上述一审法院说理,各位读者朋友是否认同呢?


二审法院

对于一审判决,长城资管不服,认为阿韦并不是消费者购房人,理由如下:

1)、《执行异议和复议规定》第29条是认定是否为消费者购房人的标准,即:“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

对照上述要件,阿韦没有一项满足。

2)、对于买受人名下无其他用于居住房屋,阿韦承担举证责任,一审法院要求作为原告的长城资管举证,并不公平。

3)、最高院2019118日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(俗称,“《九民会议纪要》”)第126条明确提出,“法院在保护消费者生存权时必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”

阿韦明知道房屋没有合法的销售手续仍然购买,获得的权益也属于违法权益,一审法院认可其违法权益优先于合法权益,是纵容违法行为,天理何在

对此,二审法院如何说理?

1、阿韦与金穗公司的买卖合同是否有效?合同效力是否影响优先权?

对于该争议焦点,二审法院的观点与一审法院基本一致。

首先,二审法院认为,《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《答复》的内容,都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神。

其次,本案中,虽然阿韦与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》,因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效,但合同无效的主要过错不在购房人,不能由购房人承担应由开发商承担的风险


2、消费者购房人是否仅限于满足《执行异议和复议规定》第29条规定的购房人?

首先,二审法院明确指出,长城资管认为享有消费性购房优先权的购房人仅限于《执行异议和复议规定》第29条规定的购房人,属于对该规定的误读。

其次,从长城资管起诉的102户购房户已交付的购房款来看,购房人最高交付的购房款为222,797元人民币。其中,有些购房人在签订协议后交付的购房款已达50%,而有些购房人为50%以下。

对像阿韦这样的购房人而言,未达50%是由于金穗公司的原因造成。正因如此,才导致阿韦丧失了在条件成就时,可通过补足房款达到过半以上的机会。

再次,包括阿韦在内的102户购房人已支付的款项,与其他债权相比,均为非大额购房款,长城资管也无证据证明阿韦在签订购房协议时,存在损害抵押权人利益的故意。

最后,对比长城资管收购债权获得的抵押权对价,一审法院基于对本案购房人统一平等保护原则出发,对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害长城资管的利益,法律也不应排斥上述购房人的生存权利。


3、长城资管是否有权对阿韦的优先权提出异议

与一审法院不同,二审法院对长城资管的诉权提出质疑。

首先,二审法院认为,金穗公司已进入破产清算程序,在对购房人已付购房款债权数额无异议的情况下,此类债权是否可以优先受偿实质是破产财产的分配顺序问题,也就是涉及破产财产的分配方案问题。

其次,在此逻辑顺序下,根据《企业破产法》第61条第1款第10项,以及第65条第2款的规定,债权人会议享有对破产财产分配方案进行表决的权利。如果二次表决未通过,法院有最终裁定权。

本案中,长城资管在债权人会议尚未就分配问题进行表决的情况下,就主张102户购房人不具有优先受偿权,独自行使了债权人会议的职权,因此对其行为不予支持。


最高院

长城资管仍然坚持《执行异议和复议规定》第29条规定的三要件是认定消费者购房人的标准,此外针对二审法院对其诉权的质疑,长城资管也觉得毫无道理。

面对长城资管的再审申请,我们认为最高院的说理并不充分。

首先,最高院认为,鉴于房地产开发企业破产案件中,破产债权类型纷繁复杂,存在诸多价值冲突和利益衡平,破产债权的清偿顺序,对各方当事人的切身利益影响巨大,为了平衡房地产开发企业、购房人以及其他债权人之间的关系,最高院出台了《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,以及包括《执行异议和复议规定》、《答复》等司法解释和答复意见。

最高院认为,上述司法解释和答复意见均赋予了已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护不仅可以对抗其他优先权利,而且能够排除强制执行,体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则

其次,本案中,阿韦与金穗公司签订的是《内部认购申请书》,据此交付的款项为“认购订金”,约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。

虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》,但双方当事人均同意上述款项属于《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的“消费者交付购买商品房的款项”

仅就此,最高院即认为,原判决根据上述司法解释及答复意见的逻辑关系,并基于对案涉购房消费者的统一平等保护,以及实现案件处理的实质公平,认定阿韦属于消费者购房人,享有的购房款返还请求权优先于长城资管享有的抵押权受偿,符合本案实际,处理意见较为公允。

最高院据此认可了一审和二审判决。

至于长城资管是否有权对阿韦享有优先权提起诉讼的问题,最高院以“因与本案实体争议处理缺乏实质关联,不影响原判决结果公正性”而收场。


案后语


在我们看来,本案一审、二审以及最高院再审的说理,都有可“吐槽”的地方。

比如一审法院对于是否是居住用房的认定问题,仅凭房屋性质是否是居住用房进行判断,并进一步将门面房、商住房排除在居住用房的范畴,很显然过于教条,不符合客观实际。事实上门面房、商住房被用于居住的情况,实践中比比皆是。

比如二审法院对于购房人认定标准的扩大处理、模糊处理,极有可能造成购房人优先权的滥用,损害《民法典》位阶下,法定的抵押权效力。

正如《九民会议纪要》第126条的观点,法院在保护消费者生存权时必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

事实上,实践中不少法院还是遵循上述《九民会议纪要》确立的审判尺度,比如在老许与廊坊市祥泰房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案[11]、老陈与江苏亨正置业有限公司破产债权确认纠纷一案[12],法院均严格适用《执行异议和复议规定》第29条确立的认定标准,在未取得商品房预售许可的情况下,认定买卖合同无效,进而认定不符合消费者购房人的认定标准。

再比如二审法院对于长城资管诉权的质疑,认为确认优先权的权利在于债权人会议,该说理与《最高院关于适用<企业破产法>若干问题的规定(三)》(“《企业破产法司法解释(三)》”)第8条赋予的债权确认之诉相悖。

事实上,债权表中记载的内容,包含了管理人确认的债权金额、债权性质等内容,对于阿韦债权是否具有优先权,长城资管当然有权利提起债权确认之诉。

最后,让人遗憾的是,对于本案诸多争议焦点的论述,最高院说理并不充分,尤其是以买卖双方同意支付款项性质属于消费者交付购买商品房的款项,据此就认定阿韦属于消费者购房人,的确很难让人信服。

当然,我们理解经济基础决定上层建筑,法律法规及其理解和适用属于上层建筑一部分,理所应当服务于经济基础。

在房地产市场不景气、房地产开发企业暴雷、房产项目烂尾频发的当下,法院处理涉房案件更多偏向保护购房人或疑似购房人的利益,也是情理之中。


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[1]豫高法【202336
[2]法释【2023】1
[3](2021)最高法民申1382
[4](2019)03民初129
[5](2020)桂民终656
[6](2021)最高法民申1382
[7](2018)03破申6
[8]https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzkzNDMyNzA0OA==&mid=2247484903&idx=1&sn=aa75ed577c65bcdf96758a6dbfda81cf&chksm=c2bfa380f5c82a96a276131309457cc8fa533ac280cf9239c1ddb33ffff038e2a2c93fc56775&scene=21&token=1119655167&lang=zh_CN#wechat_redirect
[9]人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
[10]消费者交付购买商品房的全部和大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
[11]2020)冀民终576
[12]2021)苏11民终3712






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杨兆鹏
律师

杨律师毕业于复旦大学法学院,硕士研究生,北京大成(上海)律师事务所建房部执业律师,主要从事房地产与建设工程纠纷、破产重整以及公司业务。

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