惠州市中院：能否以银行未将按揭款打入开发商监管账户为由拒绝还款？

文摘社会 2024-07-02 10:48 上海

案件背景

上一期，我们和大家聊了房地产开发商“暴雷”后，承包人面临的索要工程款的困境。

本期，我们将目光投向购房人。

有关购房人的话题，案例研究院有过多期分享，包括房产买卖合同无效后的购房款优先权问题、以房抵债遭遇破产管理人单方解除权的问题以及解除预售合同后是否需要还款的问题等等。

上述文章发布后，引起了不少粉丝热议，尤其是解除预售合同后的还款问题。

针对解除预售合同后的还款问题，绝大多数自媒体均引用最高院作出的（2019）最高法民再245号案例，这一份被网友称为“伟大的判决”的案例。

不过，我们仍提醒各位购房人要具备独立思考的能力，结合自身情况来看待这份判决。

虽然这份“伟大判决”的确免除了购房人的还款义务，但值得注意的是，此时购房人与开发商的购房合同也处于解除状态。也就是说，如果最终商品房续建成功，届时购房人再要求开发商交房的，开发商自然不会搭理。

说到这儿，不少聪明的粉丝就问了，有没有这么一种情形，购房人不解除购房合同，保留“烂尾楼”续建的一丝希望，但也不做还贷的冤大头，开发商什么时候交房，我什么时候向银行还款。

比如，能否以银行未将按揭款打入开发商监管账户为由，拒绝向银行偿还本息？

本期，我们就通过中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行（“农业银行惠城支行”）与海清姐、惠州昊地置业有限公司（“昊地公司”）金融借款合同纠纷一案[1]，和大家聊一聊能否以银行未将按揭款打入开发商监管账户为由，拒绝向银行偿还本息。

法律事实

2012年7月18日，海清姐与农业银行惠城支行及开发商昊地公司签订了《个人购房担保借款合同》（“《借款合同》”），约定海清姐向农业银行惠城支行申请贷款53万元用于购房，贷款期限为120个月，还款方式为等额本息还款。

该款项由海清姐用于购买昊地公司开发的位于惠州市惠城区房。

昊地公司对海清姐的还款付息义务承担连带保证责任。

《借款合同》第30条约定，“借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入昊地公司在惠州城南支行开立的账号：44-2××××8392……”。

该账号一部分是手写的，一部分是打字体。

据海清姐庭上所述，包括上述账户信息在内的特别条款，都是农业银行惠城支行事后填写和自行打印的。

当日，农业银行惠城支行还出具了《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》（“《具结书》”），载明：“为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）530,000元全部存入预售款专用账户，如有违反，愿承担责任。”

2013年7月1日，农业银行惠城支行将按揭款发放至昊地公司在农业银行惠州城南支行开立的上述账号。

值得注意的是，《借款合同》以及海清姐与昊地公司签署的《商品房买卖合同》均约定应将商品房余款直接存入预售款专用账户。

而预售款专用账户为1080××××0262（开户行：广发银行惠州麦地支行）。

显然，《借款合同》约定的账户，并非是预售款专用账户！

2018年2月26日，由于昊地公司开发的案涉商品房项目烂尾，且达到资不抵债的程度，因此向惠州市中院申请破产清算，法院依法受理并指定了破产管理人。

由于交房的期盼在多年的等待中终于灯尽油枯，心灰意冷之下，海清姐一纸诉状起诉到法院，姐姐我不想还了[2]！

让人唏嘘的是，一审庭审中，经法官调查获悉，海清姐仍然兢兢业业地每月偿还贷款本息。

拆解&分析

本案争议焦点明确：海清姐能否以农业银行惠城支行未将按揭款打入开发商监管账户为由，拒绝向银行偿还本息？

农业银行惠城支行自然认为海清姐应当继续还款，理由如下：

1、本案的案由是金融借款合同纠纷，双方依据的是《借款合同》。

《借款合同》通用条款第三条第3.1款约定的很清楚：“借款人不可撤销申请并委托贷款人将借款划入本合同第三十条约定的账户。

借款人承诺：贷款人将借款资金按本条约定进行划款，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与本条约定相关的所有风险。”

2、《借款合同》还约定，“借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。”

事实上，农业银行惠城支行在合同签订后，于2013年7月1日与海清姐签订了《个人借款凭证》，载明“收款人账户为4422××××8392”，并有海清姐签名确认及农业银行惠州支行加盖合同专用章确认。

因此，可以认定，双方再次确认收款账户的事实，海清姐对借款凭证上的所有内容（包括收款账户）的知悉且认可的。

3、《具结书》不是合同的组成部分，农业银行惠城支行未按具结书的承诺将涉案贷款转入专用账户，不影响《借款合同》的法律效力。

对于农业银行惠城支行的抗辩理由，您觉得有道理吗？欢迎评论区留言、讨论！

各位粉丝，我们来看看一审法院如何一步一步层层说理。

一审法院

1、《借款合同》是否有效？

首先，一审法院认为，《借款合同》是海清姐与农业银行惠城支行真实的意思表示，合同内容上没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方应当严格按照合同约定履行合同义务。

其次，对于海清姐提出的，《借款合同》第二部分特别条款部分的字是农业银行惠城支行事后自行打印的，但对于该主张，海清姐并没有提供证据证明，因此法院不予采纳。

最后，根据《借款合同》第三十条的约定，海清姐委托农业银行惠城支行将按揭贷款资金从放款账户支付至昊地公司在农行惠城支行处开立的4422××××8392账户中，而农业银行惠城支行在实际合同履行过程中，也按约将按揭贷款发放至上述指定账户，因此可以认定农业银行惠城支行已按约履行了合同义务，不存在违约行为。

2、农业银行惠城支行在签订和履行合同过程中，是否存在过错？

首先，一审法院认为，虽然《借款合同》有效，农业银行惠城支行不存在合同违约行为，但是根据《合同法》第39条的规定[3]，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，以及《合同法》第60条第2款的规定[4]，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，也就是说，合同当事人还应根据法律规定，在合同签订、履行过程中，遵循公平及诚实信用原则，履行提示、解释说明等附随义务。

其次，《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规均对商品房预售款的监督管理作出了相应规定，农业银行惠城支行作为专业银行金融机构对此应当知悉。

事实上，农业银行惠城支行在审批涉案贷款时，也按上述规定向惠州市房管局出具了具结书，但在农业银行惠城支行提供的《借款合同》、《个人借款凭证》等格式合同中并未对购房按揭贷款未划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户的风险进行提示与告知，也未按具结书的承诺将涉案购房按揭贷款转入至预售款专用账户，而是转入昊地公司在农业银行惠城支行处设立的非预售款专用账户。

因此，一审法院认定，农业银行惠城支行在涉案借款合同签订及履行过程中存在过错，应承担相应责任。

3、与农业银行惠城支行的过错相匹配的责任是什么？

认定农业银行惠城支行存在过错后，则要解决农业银行惠城支行需要承担何种责任。

一审法院认为，虽然海清姐购买的商品房至今没有交付的直接原因是昊地公司违约所致，但也与农业银行惠城支行未尽到提示、告知义务间接相关。

从公平原则上考虑，海清姐可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前，有权不履行《借款合同》约定的偿还本金及利息的义务，且海清姐无需向农业银行惠城支行支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），但在上述期间海清姐已经向农业银行惠城支行偿还的本金及利息不予退回。

不过，一审法院还认为，当涉案商品房具备交付条件之时，海清姐仍应履行《借款合同》中偿还本金及利息的义务。

对于一审法院的说理及判决，您是否赞同？欢迎评论区留言、讨论！

二审法院

对于一审法院的判决，农业银行惠城支行不服，理由是：

1、既然一审法院认定《借款合同》有效，农业银行惠城支行不存在违约行为，那么一审法院就不应该适用“公平原则”，因为该原则只能是在没有法律或合同依据时才能适用，一审法官过度使用自由裁量权；

2、农业银行惠城支行是否尽到告知义务，与商品房尚未交付给海清姐没有直接或间接的关系。

退一步讲，就算农业银行惠城支行尽到了告知义务，也不能避免楼盘烂尾。

3、农业银行惠城支行已经按约放款，至于款项发放后去往何处，与贷款行无关，毕竟农业银行惠城支行解决的是购房者购房资金不足的问题，而不是确保购房者顺利购房；

4、《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规对预售款有监管规定的确不假，但这些规定调整的是购房人与开发商之间的权利义务关系，并没有对银行按揭贷款的发放作出具体规定。

至于农业银行惠城支行在发放本案贷款时有无违反行政监督的相关规定的问题，不属于本案民事纠纷的审查范围。

另外，二审中农业银行惠城支行还补充提交了一份惠州市房管局在2014年6月24日出具的《关于对昊地喜悦城果花园业主上访问题的回复函》（“《回复函》”），为了证明在海清姐购房前，案涉楼盘就开始出现了停工情况，并且在开发建设过程中，开发商存在挪用预售款专用账户资金的行为，预售款专用账户款项基本被划出，案涉楼盘烂尾的结果与向海清姐发放贷款、履行合同义务的行为没有因果关系。

您觉得农业银行惠城支行的上诉理由有道理吗？二审法院是否赞同呢？

首先，二审法院肯定了一审法院的裁判思路。

二审法院认为，基于《合同法》第60条第2款的规定，农业银行惠城支行作为专业银行金融机构，应对预售资金监管账户的风险有向相关权利人提示与告知的义务。

其次，对于《回复函》的证明结果，二审法院与农业银行惠城支行存在截然不同的观点。

如上所述，农业银行惠城支行认为，《回复函》能够证明由于开发商存在挪用预售款专用账户资金的行为，案涉楼盘烂尾是必然的，与农业银行惠城支行放款到哪个账户没有因果关系。

但是，二审法院认为，《回复函》恰恰证明，在农业银行惠城支行与海清姐签订购房按揭合同的过程中，农业银行惠城支行知晓昊地公司存在挪用预售款专用账户资金行为，此时昊地公司已出现了经营风险，其更应当对购房按揭贷款不转到预售资金监管账户的风险进行提示与告知，且应按照《具结书》的承诺将按揭款打到预售资金监管账户。

据此，二审法院认定农业银行惠城支行的行为违背了诚实信用原则，存在过错，应当承担相应的过错责任，最终作出维持一审原判的判决。

启示录

本案之所以出现，归根结底在于商品房预售制度出现了问题。

要说这商品房预售制度，实际上初衷是好意。

这一制度起源于上个世纪50年代的香港。

上个世纪的香港商品经济繁荣，人丁兴旺。为了加快房地产开发建设，“海沙大王”霍英东先生掌管的立信置业有限公司打破了当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”并倡导分期付款。

这一制度一经创造，便立即推动了香港房市的繁荣，随后港府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。

改革开放以后，为了配合市场经济和城镇化发展，大陆政府参考香港经验，在1995年1月1日生效施行的《城市房地产管理法》中确立了“商品房预售制度”。

不可否认，商品房预售制度对于推动中国房地产市场的繁荣的确起到了非常大的作用，但随着近几年来房地产市场下行，开发商不断出现流动性危机，为了挽救“危局”，开发商拆东墙补西墙的“骚操作”不断，挪用一个项目的预售监管资金，去填补另外一个项目的“窟窿”。

正因如此，从去年2月份开始，山东、安徽、河南等多个省份相继表态将试点现房销售。

实行多年的“商品房预售制度”已经到了必须改变的时刻。

我们真切得希望，像海清姐这样的案例不再出现，“烂尾”项目能够早日续建成功，“居者有其屋”不再是一个遥不可及的梦。