实务案例：商品房烂尾，能否要求银行返还已偿还的按揭款本息？

接着前两期，房企“暴雷”系列文章将目光投向贷款/监管银行。

讨论房企“暴雷”，预售资金监管制度自然是绕不开的。

在2022年1月26日住建部联合中国人民银行、原银保监会出台《关于规范商品房预售资金监管的意见》（“《监管意见》”）[1]之前，实践中各地对于商品房预售资金监管的规定可谓五花八门，甚至部分城市都未制定相关的监管规定。究其原因，是因为无论是《城市房地产管理法》还是《城市商品房预售管理办法》均没有对监管主体、监管程序作出明确规定，仅是较为含糊的“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”的原则性规定，而中国房地产市场的黄金十年正好掩盖了这一顶层架构的缺失。

现如今再回头看，如果在确立“商品房预售制度”时，同步将“预售资金监管制度”设计好，那么如今的房地产市场可能会是另外一番光景。

东隅已逝，桑榆非晚。

不管如何，《监管意见》出台以后，各地对于预售资金监管制度的构建趋于统一，即住建部门对预售资金放款享有最终审批权，监管银行承担账户监控及定期对账的职责[2]。

从实践操作层面来看，要求住建部门对每一个项目的每一笔工程进度款进行审查，显然不切实际，因此实际上是由监管银行对预售资金的发放、使用进行实质性审查，住建部门审批权对监管银行的审查结果存在很大的依赖，并且是形式审查为主。

这无疑对监管银行履责提出了更高的要求。

对于普通老百姓来讲，到底是住建部门审查还是银行审查，并不是最关心的问题。

普通老百姓关心的是，如果银行履行监管失责或违规放贷，楼盘烂尾了，已经偿还给银行的按揭款本息有没有可能从银行要回来？

要知道，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第21条第2款的规定[3]，购房款本息返还的义务主体是开发商。

在目前房企频频“暴雷”、烂尾楼项目不断的大背景下，如果银行能向购房人退还按揭款本息，那真是太好不过了，毕竟开发商还款能力哪能和银行同日而语。

本期，我们通过小程与农业银行许昌魏都支行合同纠纷一案[4]，和大家探讨向贷款银行主张退还按揭款本息的可能性以及主张的思路。

2018年1月2日，小程与开发商许昌嘉和置业有限公司（“嘉和置业”）签订《商品房买卖合同》（“《商品房买卖合同（2018年）》”），约定小程购买许昌城乡一体化示范区恒大悦府小区的一套商品房，预测建筑面积共98.84平，总金额共计人民币747,727元。

付款方式为银行按揭，小程支付首付款224,727元。

2018年1月15日，小程与贷款银行农业银行许昌魏都支行签署《个人购房担保借款合同》（“《借款合同》”），约定剩余523,000元由农业银行许昌魏都支行支付给嘉和置业，利率为5.88%。

2018年2月1日，农业银行许昌魏都支行完成放款义务。

小程称，在购房合同未备案、预告抵押登记未办理的情况下，农业银行许昌魏都支行违规向开发商嘉和置业放款。

离谱的是，《商品房买卖合同（2018年）》签署完成后，嘉和置业又联系小程，称《商品房买卖合同（2018年）》有误，要求小程再签署一遍购房合同。

2020年10月23日，小程与嘉和置业又签了一份《商品房买卖合同》（“《商品房买卖合同（2020年）》”），该版本合同与《商品房买卖合同（2018年）》有诸多不一致的地方，且至今还未备案。

根据嘉和置业推介，小程购买的房屋是“五进”院落、三重山水的中式园林，但小程发现上述推介内容均为虚宣传，“一进”东门违反规划被认定为违章建筑，已经拆除，“二进”部分区域被拆除，实际上撑死了就是“三进半”院落。

2020年12月29日，许昌市市场监督管理局专业分局行政处罚决定，认定嘉和置业存在广告违法行为，案涉楼盘存在虚假宣传[5]。

此外，嘉和置业也未按照约定，在2020年6月30日前向小程交付合格房产。

一怒之下，小程在2021年向许昌市建安区法院提起诉讼，要求法院判令解除《商品房买卖合同（2018年）》、《商品房买卖合同（2020年）》以及《借款合同》，并判令嘉和置业向小程返还首付款224,727元及利息，向贷款银行农业银行许昌魏都支行返还购房款523,000元及利息。

2021年7月6日，许昌市建安区法院作出判决，支持了小程的上述请求[6]。

有了上面的生效判决，小程转念一想，既然法院已经支持由开发商嘉和置业向贷款银行农业银行许昌魏都支行返还购房款523,000元及利息，那么已经偿还给银行的按揭款本息是不是得要回来？

说干就干。

2022年3月份，小程一纸诉状，将农业银行许昌魏都支行告上法庭，要求该银行返还其已偿还的按揭款本息共计226,970.05元，顺带要求贷款银行把不良征信给消除掉。

本案焦点很明确：农业银行许昌魏都支行是否应当向小程退还已支付的按揭款本息？

贷款银行抗辩理由

农业银行许昌魏都支行认为不应该向小程退还按揭款本息，理由是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第21条第2款的规定。

该规定为：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

依照上述规定，本案中应当由开发商嘉和置业向贷款银行农业银行许昌魏都支行返还收取的按揭贷款，向小程返还已偿还的购房款。

总而言之，还款义务支付是开发商，而非贷款银行。

其次，农业银行许昌魏都支行向法院提交了不少案例，认为审判实务已经统一了裁判标准和审判思路，明确商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也解除的，开发商应当将收受的首付款和已经支付的贷款本息返还给购房人，开发商才是返还购房人已经支付的贷款本息的义务主体。

小程起诉理由

小程认为，农业银行许昌魏都支行是退还按揭款本息的义务主体。

首先，合同解除后，双方之间的房屋买卖合同纠纷已经转变为了普通的债权债务纠纷，双方不能按照商品房买卖合同纠纷的相关规定处理，而应当按照《民法典》第566条的规定处理。

《民法典》第566条第1款规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

根据上述规定，合同解除后，恢复原状包括返还原物以及原物产生的孳息。

因此，农业银行许昌魏都支行应当将自2018年3月20日至2021年10月20日已经偿还的按揭款本息返还给小程。

其次，《借款合同》是在开发商指定和亲自带领下到农业银行许昌魏都支行柜面签署的，农业银行许昌魏都支行在购房合同未备案、预告抵押登记未办理且不是小程过错导致的情况下，仍不按规定流程违法放款，小程认为银行与开发商存在不正当的利益往来。

最后，小程认为，对于农业银行许昌魏都支行向开发商嘉和置业发放的贷款，其从始至终未支配过，按照合同解除后恢复原状的法律效力，也应当将相应款项恢复到最初的状态。

也就是说，钱从哪里来，退到哪里去。

各位读者朋友，您赞同小程的理由吗？请在评论区留言、讨论！

一、二审法院观点

首先，一二审法院认为，既然（2021）豫1003民初1708号判决已经判令案涉贷款本金523,000元及利息均由开发商嘉和置业返还给农业银行许昌魏都支行，那么农业银行许昌魏都支行已经收取的按揭贷款本息应当返还给小程，否则就构成重复收取了。

其次，本案所涉的买卖合同以及借款合同已经被解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。

因此，农业银行许昌魏都支行应向小程返还已收取的按揭款本息共计226,970.05元，这符合恢复原状的要求。

同样，恢复原状也意味着农业银行许昌魏都支行应消除小程征信的不利影响，将贷款状态消除。

综上，法院根据《民法典》第566条第1款规定，支持了小程的诉讼请求。

本案中，小程打的“组合拳”很是漂亮。

先是一记“左勾拳”，买卖合同与贷款合同解除，开发商向银行返还按揭款本息；再来一记“右勾拳”，起诉要求银行返还其已经偿还的按揭款本息。

一套“组合拳”下来，开发商无力偿债的风险变成由银行承担了。

可谓，“攻守之势异也”。

的确，农业银行许昌魏都支行所言不假，实务中的确不少法院是按照《商品房买卖合同纠纷司法解释》第21条第2款的规定，判令由开发商向购房人偿还首付款以及购房人已向贷款银行偿还的按揭贷款，比如中国银行抚顺分行与黄小姐、抚顺绿地置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案[7]、京山岭南房地产开发有限公司与小陈、中国银行京山支行商品房买卖合同纠纷一案[8]等。

通过拆解本案，为大家在商品房烂尾大背景下，如何最大可能为自己减少损失提供了另一种思路——抛弃对购房人不利的《商品房买卖合同纠纷司法解释》第21条第2款的规定，拥抱《民法典》第566条第1款的规定。

毕竟当下银行承担还款义务要比开发商靠谱得多。

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杨兆鹏

律师

杨律师毕业于复旦大学法学院，硕士研究生，北京大成（上海）律师事务所建房部执业律师，主要从事房地产与建设工程纠纷、公司法律业务及破产重整业务。

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