案件背景
案例研究院最近两期都在和大家聊“建设工程价款优先受偿权”。
前两期我们也说到，建设工程价款优先受偿权不是“想卖就能卖”，如果处置行为侵害到农民工的利益，那么该处置行为会被法院认定为无效。
另外，对于建设工程价款优先受偿权的行使方式，除了拍卖、变卖方式外，“以房抵债”也是合法的行使方式，并且建设工程价款的优先性及于“物化”的房产。
即使普通债权已经先行一步，进入强制执行的程序，如果强制执行的标的房产上存在欠付的建设工程款，那强制执行程序也得靠边站。
没错，建设工程价款的优先权就是这么的霸气。
不过，正所谓“靛蓝染白布，一物降一物”，这么霸气的优先权是不是就是无敌的存在？答案是否定的，建设工程价款优先权也是有“天敌”的。
本期，我们就通过长青建设集团有限公司（“长青公司”）与小胡姐的执行异议之诉一案[1]，来“扒一扒”建设工程价款优先权的“天敌”。
本案上诉人长青公司，是一家位于湖北省武汉市的建筑工程施工企业。
本案审判长为郎贵梅法官，审判员为王朝辉、刘丽芳法官。郎法官在2016年2月26日被任命为最高院审判员，现任为最高院民事审判第三庭审判员。
审理概况
2016年6月6日，由于施工单位与开发商云南润红房地产开发有限责任公司（“润红公司”）、润红公司威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院云南省高院作出裁定[2]，查封、扣押、冻结润红公司及润红公司威信分公司价值5,000万元的财产。
2016年6月13日，云南省高院查封了润红公司、润红公司威信分公司位于云南省昭通市威信县的部分房屋（包括本案所涉房产）。
另外，建设工程施工合同纠纷一案的判决，确认了长青公司对包括案涉房产在内的润红公司威信分公司名下部分房屋，享有建设工程价款优先受偿权。
案外人小胡姐知晓上述查封情况后，立即向云南省高院提出执行异议。
2020年9月24日，云南省高院作出执行裁定，驳回了小胡姐的执行异议[3]。
对于驳回裁定，小胡姐不服，向云南省高院提起执行异议之诉。
经审理，一审法院作出不得执行案涉房产的判决，（2020）云执异84号执行裁定于该判决生效时自动失效[4]。
对于该判决，长青公司不服，向最高院提起上诉。
2021年4月7日，最高院立案受理，并于2021年5月8日公开开庭审理。
2021年6月4日，最高院作出驳回上诉、维持原判的终审判决[5]。
事实梳理
拆解&分析
本案的争议焦点很明确，小胡姐对于案涉房产的物权期待权，能否排除施工单位长青公司基于建设工程价款优先受偿权的司法查封？
通过事实梳理部分我们获悉，案涉房产总价723,151元，而小胡姐实际支付的款项为223,151元，支付比例为30%左右。
在此前的案例中，我们反复提到一部很重要的司法解释——《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）。
《执行异议和复议规定》第29条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
严格适用上述的规定，小胡姐的实际支付价款仅为30%左右，明显不足50%。在执行程序中，云南省高院作出驳回异议裁定似乎也可以理解。
那么，在商品房购房人仅支付了首付的情况下，面对建设工程价款优先受偿权，商品房购房人是否就没有机会保住房产了吗？
我们看看一审法院如何处理的。
一审法院
首先，对于上述规定的第一个和第二个要件，一审法院查明：
1）小胡姐与润红公司签署书面的购房合同是2016年5月16日，而法院作出查封的时间是2016年6月6日，签订书面合同时间早于作出查封的时间，满足第一个要件。
2）根据威信县不动产登记中心出具的《证明》，小胡姐在威信县名下无其他可供居住的房产。另外，如事实梳理部分所述，2017年7月份小胡姐就对案涉房产进行了装修并且入住至今。
支付物业费、装修许可证工本费等费用的事实和缴纳时间，可以证明小胡姐对案涉房屋实际占有使用。第二个要件也满足。
其次，对于第三个要件，一审法院如何认定，这是案件争议的焦点。
一审法院认为，《商品房购销合同》签订后，虽然小胡姐仅支付了223,151元，支付比例为总价款的30%左右，尚未达到第三个要件规定的50%，但是小胡姐在庭审中明确表示，愿意将剩余价款50万元按照法院的要求交付执行。
因此，一审法院认为，在小胡姐交付剩余房款50万元后，她对案涉房产就享有了物权期待权，可以排除施工单位申请的强制执行。
最高院
对于一审法院作出的判决，长青公司表示不服，理由有以下几点：
1）小胡姐自称是以现金的方式，向润红公司威信分公司支付了首付款，证据方面仅有润红公司威信分公司出具的《收据》，这年头还有大额现金支付房款的？长青公司对小胡姐是否实际支付表示怀疑；
2）一审法院扩大适用《执行异议和复议规定》第29条规定。该规定明明很清楚，已支付的款项要达到总价款的50%，即使小胡姐承诺支付剩余购房款，这承诺毕竟不能和“已支付”划等号，一审法院的判决严重影响长青公司行使建设工程价款的优先受偿权。
3）与润红公司威信分公司有关的建设工程施工合同纠纷一案的判决，已经确认长青公司就包括案涉房产在内的房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第27条的规定，一审法院法律适用不当。
《执行异议和复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
面对长青公司的上述理由，最高院又是如何说理？
首先，最高院从润红公司威信分公司出具的小胡姐支付首付款的《收据》，以及她提交的物业费收据，认为这足以证明小胡姐已实际向润红公司威信分公司支付购房款223,151元。
长青公司未虽怀疑，但未提出新证据证明，最高院也就未予采纳。
其次，最高院认为，小胡姐虽然仅支付了约30%的购房款，尚不足《执行异议和复议规定》第29条规定的50%，但小胡姐承诺支付剩余购房款至法院执行账户，最高院认为这符合上述司法解释的规定，并无不妥。
另外，最高院并不认为一审法院存在法律适用问题，在小胡姐交付剩余购房款50万元后，小胡姐自然对案涉房产享有物权期待权，该权利足以排除强制执行。
最后，对于长青公司提出应当适用《执行异议和复议规定》第27条规定的问题，最高院认为，尽管该规定明确优先受偿权具有排除执行异议的优先性，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位这点不假，但是该条款也规定“法律、司法解释另有规定的除外”，而第29条正是属于第27条除外的规定。
另外，根据《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[6]（“《批复》”）第2条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高院认为，上述规定实质上体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第29条对商品房买受人物权期待权的保护，正是对消费者生存权优先保护进一步细化的表现。
综上，最高院认为，在商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。
本案中，案涉房产用途为住宅，小胡姐购买的案涉房产系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益，能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房产的强制执行。
案后语
本案中，施工单位长青公司可能感觉很委屈，明明我享有的权利是《民法典》明确规定的优先权，明明小胡姐已支付的款项离《执行异议和复议规定》第29条规定的50%十万八千里，怎么一审法院和最高院就支持了她的执行异议请求了呢？
往深层次来说，这也是法律价值判断和取舍的案例。
通过之前一期我们知道，法律赋予施工单位“建设工程价款优先受偿权”，是为了保护农民工的权益。
在最高院看来，在消费者生存权与农民工权益发生冲突时，保障消费者的生存权优先。
基于该价值判断，在法院认定提出执行异议的第三人属于商品房消费者时，适用《执行异议和复议规定》第29条的规定通常会变得宽松。
比如，2019年11月8日最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“《九民会议纪要》”），对于《执行异议和复议规定》第29条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”和“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”两个要件的理解和适用就较为弹性。
对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解和适用，最高院认为，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有用于居住的房屋即符合该条件。
换句话说，即使该买受人在案涉房屋其他市县有第二套、第三套房产，仍应被认定为具有“超级优先权”的消费者。
不仅如此，在买受人名下已有一套房产的情况下，如果购买的案涉房产在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以理解为符合《执行异议和复议规定》第29条的精神。
同样，对于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解和适用，最高院认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照法院的要求交付执行的，也可以理解为符合《执行异议和复议规定》第29条规定的精神。
如何认定是否“接近百分之五十”？
本案中，显然一审法院和最高院认为，小胡姐支付的30%的首付款，是属于“接近于百分之五十”的范围。
除此以外，正如案例研究院《急！开发商欠付工程款，法院却拍卖我买的商住房？》这一期，司法实践对于“用于居住”的适用，也作了宽泛理解，不以案涉房产的性质是否是住宅为标准。
即使买受人购买的是商铺或商住公寓，在面积和功能上也被用于居住，买受人在案涉房产的当地也无其他居住性用房，司法实践也倾向于适用《执行异议和复议规定》第29条的规定。
因此，读者朋友们，商品房消费者优先权是建设工程价款优先权的“天敌”，是不是一点都不夸张？
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长路漫漫任我闯，我们与您共成长。
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