案件背景
上一期，我们通过一个最高院案例，得出商品房消费者是“霸气”的建设工程价款优先权“天敌”的结论。
另外，根据目前法律法规、司法解释以及最高院有关会议纪要，结合司法审判实务来看，若经法院判断为商品房消费者，那么对于房屋性质以及购房款比例等限制都会较为宽松，即使“霸气”的建设工程价款优先权也拿他没辙。商品房消费者优先权俨然就是“绝无神不灭金身”一般的存在。
那么问题来了，“不灭金身”是否也有“死穴”？
本期，我们就通过中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（“东方资管”）与于大爷执行异议之诉一案[1]，探一探“不灭金身”的“死穴”。
本案上诉人东方资管，在“建设工程价款优先受偿权，不是‘想卖就能卖’！”那一期中有过提及，与华融资管一样，作为传统“四大AMC”之一，前身是中国东方资产管理公司，为应对亚洲金融危机，于1999年10月由财政部和全国社保基金理事会共同发起设立，早年对接的是中国银行的不良债权。
本案审判长为我们“老朋友”汪国献法官，审判员为孙晓光、葛洪涛法官。汪国献法官现是最高院第三巡回法庭副庭长，2010年6月进入最高院履职，2017年2月晋升二级高级法官，先后在最高院第五巡回法庭、第三巡回法庭担任副庭长。
事实梳理
与“建设工程价款优先受偿权，不是‘想卖就能卖’！”那一期一样，本案也涉及债权转让，执行程序也与此前关联的借款合同纠纷事实紧密相连。
同样，为了让读者朋友们看清楚本案脉络，我们就不再单独梳理审理概况，而是按照时间线，在这部分一并梳理。
让我们穿越回2011年的那个夏天。
2011年6月8日，开发商遵义同一房地产开发有限公司（“同一房开公司”）开发的“同一•迎红水岸”A组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司（“省冶建”）南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全。
在此情况下，经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。
2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（“长惠基金”）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（“农行遵义分行”）与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计1.5亿元。
为担保上述债务履行，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一•迎红水岸”剩余未销售面积为87,887.31平方米房产、6,424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。
上述未销售房产中，就包括置换的于大爷的房产（“案涉房产”）。
2015年6月4日，于大爷与同一房开公司签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用“同一•迎红水岸”A3-14-4号房屋，置换省冶建26栋2层4号房屋。
由于同一房开公司置换的面积多出42.6平方米，于大爷还按3,600元每平方米补偿同一房开公司超面积款135,360元。另外，超面积维修基金3,578元也由同一房开公司代收。
2015年6月4日，同一房开公司收到补差款135,360元和维修基金3,578元。
同日，同一房开公司将房屋交付给于大爷使用，于大爷目前已居住在案涉房产内。
2015年7月16日，由于同一房开公司未按约还款，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司起诉至一审法院，并申请对同一房开公司名下财产进行保全。
为此，一审法院作出裁定，查封了同一房开公司开发的“同一•迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋[2]。
2015年11月6日，一审法院判决，同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58,550,000元及利息、罚息。
长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容[3]。
上述判决发生效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。
2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资管签订了《不良债权资产转让协议》，约定将上述判决确定权益转让给东方资管。
2018年7月12日，一审法院对上述房产进行了续封[4]。
2018年8月20日，于大爷知晓上述执行措施，立即向一审法院执行庭提出执行异议，请求中止对案涉房产的执行。
2018年12月21日，一审法院作出执行裁定，中止了对同一•迎红水岸”A3-4-14号房屋的执行[5]。
2019年2月14日，东方资管向一审法院申请变更其为申请执行人。与此同时，对于一审法院作出的中止执行裁定不服，东方资管向一审法院提起诉讼。
拆解&分析
案后语
对于被拆迁人的安置优先权，笔者还是多唠叨两句。
细心的读者可能发现，本案一审法院和最高院依据《审理商品房买卖合同纠纷解释》，已经在2021年1月1日被修订，而修订后的《审理商品房买卖合同纠纷解释》删去了原第7条第1款的规定。
读者朋友们可能疑惑，这是不是意味着最高院不再保护被拆迁人的安置优先权了？
其实不然。
我们认为，最高院之所以将被拆迁人的安置优先权从《审理商品房买卖合同纠纷解释》删除，可能仅是出于有关被拆迁人的安置优先权并不属于商品房买卖合同纠纷的范畴。
我们相信，对于被拆迁人利益保护的绝对优先，是不会动摇的。理由也很简单，即使没有旧的《审理商品房买卖合同纠纷解释》第7条第1款的规定，从拆迁安置补偿，是被拆迁房“物权转化”这一角度，也可以作出物权在先的被拆迁人享有“绝对优先权”的判断。
事实情况也的确如此。
本案判决作出半年后，2021年1月27日，最高院在老杨与阳新县市场开发服务中心执行异议之诉一案[7]中，更是“直言”：“因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权……”
至此，结合《企业破产法》第113条的规定，我们可以将这帮享有优先顺位的“梁山好汉”排排座次了：
被拆迁人安置优先权＞商品房消费者优先权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞职工工资债权（含医疗、伤残、抚恤费用、医疗及养老保险、经济补偿金）＞税款债权＝其他社保欠费＞普通债权＞其他劣后债权。
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