案件背景
上一期，我们通过一个最高院的最新案例，与大家讨论了“以房抵债”能否排除强制执行的话题。
尽管对于“以房抵债”能否按照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）第28条、第29条的规定排除强制执行，实践层面存在分歧，但我们仍结合实务经验，建议遭遇类似困局的朋友，从消费者购房人的身份找到破局之道。
理由很简单，消费者购房人背后的权益是居住权、生存权，权利顺位优先级高，即使是在“以房抵债”的情况下，排除强制执行的概率也相对较大。
尤其是最近几年，司法层面对于消费者购房人的保护力度更大。
2023年4月20日发布的《最高院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（“《商品房消费者权利保护批复》”）将消费者购房人的“超级优先权”升级成究极状态，不仅要求开发商交房的请求权优先于建设工程价款优先受偿权以及抵押权等一众优先权，甚至要求开发商返还购房款的债权也优先于建设工程价款优先受偿权以及抵押权等权利。
不少朋友会问，作为二手房的买受人，购房的房产用于居住并且名下没有其他房产，能否以商品房购房者的身份对抗抵押权？
本期，我们就通过上海金融法院审理的一起案件——老何与某贷款公司的案外人执行异议之诉一案[1]，和大家聊聊这个话题。
法律事实
2019年11月15日，老陈与某贷款公司签订贷款合同，约定该公司向老陈提供贷款，金额为400万元，贷款期限自2019年11月21日至2020年11月20日。
2019年11月25日，老陈与上述某贷款公司签订抵押合同，约定以老陈名下的合法财产为贷款合同下的借款提供担保。
2019年11月26日，某贷款公司按约向老陈放款400万元。
2019年11月29日，老陈将案涉房产抵押给了某贷款公司，并办理了抵押权登记。
2020年12月16日，作为债权人的某贷款公司向法院提起诉讼，要求老陈归还借款400万元，并支付相应的利息及违约金。若不履行，则将其名下的案涉房产折价、拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿。
2021年1月18日，双方在法院的主持下达成调解，但此后并未按约履行调解书确定的支付义务。
2021年1月19日，老陈与老何签订了《房屋买卖定金合同》，约定老陈作为出卖人，将案涉房产以445万元的价格卖给老何。
当日，老何向老陈支付了定金20万元。
2021年2月20日，双方签署了《房地产买卖合同》及《装修、设备转让协议》，约定案涉房产转让款为400万元，装修和设备转让款45万元。
该合同中第2条约定，老陈确认案涉房屋上存在一项抵押，抵押权人为上述某贷款公司，在买卖合同签署后（过户前3日，不晚于2021年6月5日），须注销案涉房产上所有限制交易的他项权利。
此外，该合同还约定，老陈确认案涉房屋上存在一项查封，限制人为上海某法院。在本合同签署后至网签日前10日（不晚于2021年5月30日），须注销案涉房屋上所有限制的查封状态。
第4.3条约定，定金在2021年1月19日前支付20万元，首付款在2021年2月20日前支付280万元；第二期过户前三日2021年6月5日前支付98万元；尾款2万元于交付当日支付。
2021年2月20日，老何通过手机转账的方式又向老陈转账280万元。
2021年3月27日，老何又向老陈转账120万元。
2021年8月29日，老陈与老何网签了《上海市房地产买卖合同》。
2022年2月份，因老陈未履行调解书确定的支付义务，法院出具了公告，公告载明因老陈未履行生效法律文书确定的义务，将拍卖其名下的案涉房产。
2022年8月25日，老何得知自己“购买”的房产将被司法拍卖，立即向法院提出书面异议，但被一审法院驳回。
拆解&分析
启示录
通过本期案例，我们知道，对于商品房消费者的保护仅限于购房人与开发商之间的买卖关系，二手房买受人无法依据《商品房消费者权利保护批复》以及《执行异议和复议规定》第29条的规定排除抵押权的行使。
正如此前一期我们提到，抵押权作为一种古老的担保物权，其权利的优先性具有深厚的法理基础。从抵押权的发展历史可以看出，充分保障该权利的行使有利于鼓励交易，从而整体上促进社会经济的繁荣。
对于商品房消费者的保护，是针对目前特定的社会现状，最高院从保障购房人居住权的角度出发，采取的一种“非常手段”。可以预见，随着“保交楼”政策的落实与推进，商品房消费者的认定标准必然会趋于严格。
最后，值得提醒各位读者朋友，尽管《民法典》第406条允许带押转让，但并不意味着转让后抵押权人丧失优先权利，对于买受人来说，未经抵押权人同意仍然巨大的法律风险，因此我们仍建议取得抵押权人同意，并对购房款用于解除抵押作出安排，比如明确约定支付的购房款用于清偿债权并设立专户或直接支付至债权人账户。
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